Недавно в сеть просочилась новость о том, что мошенники вышли на новый уровень: теперь они могут проворачивать сделки с недвижимостью удаленно.
Схема такова: поскольку в нынешнем времени каждый человек публикует очень много информации о себе в интернете, а крупные информационные агрегаторы (типа Яндекса) периодически сталкиваются с глобальными утечками персональных данных людей, то существует очень высокая вероятность того, что злоумышленники смогут найти в слитых базах Ваши данные (паспорт, СНИЛС, ИНН, логины и пароли от учетных записей и пр.).
Когда у злоумышленников окажется на руках такая информация, они с легкостью смогут провернуть сделку по купле-продажи недвижимости через портал Госуслуг.
Чтобы этого избежать и ненароком не попасть на такое - проверьте в приложении «Госуслуги» есть ли у Вас запрет на продажу недвижимости без личного участия.
Если такой запрет стоит, то можете не переживать, сделка не может быть совершена без Вашего личного участия.
Если у Вас отсутствует такой запрет - то подайте электронное заявление в Росреестр через Госуслуги (с помощью робота Макса).
Заявление необходимо будет подписать электронной подписью и в течение 5 дней будет осуществлен запрет.
К слову, есть предположение, что недавнее мошенничество, произошедшее с Ларисой Долиной, произошло именно по этой причине.
Она утверждает, что продажа квартиры в Хамовниках произошла без ее участия. Она даже об этом не знала.
Возможный вариант такого - завладение злоумышленниками ее учеткой от Госуслуг и проведение сделки там без ее участия.
Поэтому, чтобы ненароком не попасть на такое - оформите заявление, о котором шла речь.
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Одна производственная компания испытывала кадровый дефицит и решила запустить у себя акцию «Мои друзья – мое богатство».
Суть этой акции сводилась к следующему: работнику, который приводил в компанию друга, выплачивалась премия 5 000 рублей. А после успешного прохождения другом испытательного срока в 3-6 месяцев – еще 5 000 рублей.
Этой акцией по полной программе решил воспользоваться один из сотрудников. Он привел в компанию 15 человек (!) и получил премий на общую сумму 220 тыс. рублей.
Чуть позже эта ситуация попала под пристальное внимание службы безопасности компании. Они выяснили, что эти сотрудники никакие не друзья виновника. Они самостоятельно откликались на вакансии и приходили на собеседования.
Компания поняла, что ее наглым образом нагрели и пошла в суд требовать обратно эти деньги.
Позиция у нее была такая: работник обманным путем заполучил эту премию и, тем самым, причинил ущерб компании своими действиями.
Но суды трех инстанций защитили работника. Они сказали, что требование компании – это возмещение материального ущерба. Однако премия в контексте трудового законодательства не является прямым действительным ущербом и не может расцениваться в качестве материального ущерба.
Кроме того, суды отметили, что возвратить денежные средства обратно работодатель может себе согласно ст. 137 Трудового кодекса только в результате счетной ошибки, допущенной при расчете выплачиваемой денежной суммы.
Однако тут никакой ошибки не было, поэтому деньги должны остаться у работника.
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88-6843/2024
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Практически все селлеры на Вайлдберриз сталкиваются с тем, что агрегатор производит им оплату от продаж с учетом различных удержаний (например, штраф за несоблюдение маркировки, использование механик искусственного завышения рейтинга, нарушение правил о тарировании и т.д.).
Подавляющее большинство селлеров просто «проглатывают» это и соглашаются: «ну, раз удержали, значит так надо».
Однако во многих случаях такие удержания со стороны Вайлдберриз просто-напросто ничем не подкреплены. По закону именно агрегатор должен доказать обоснованность таких удержаний. Если этого не будет сделано, сумму удержаний обяжут выплатить селлеру.
О том, что такие удержания можно оспорить – мало кто знает. В большей степени из-за отсутствия в кругу знакомых или в штате селлера юриста, который бы все доходчиво смог объяснить.
А те, кто о такой возможности знают, не идут оспаривать эти удержания из-за страха, что ВБ заблокирует их на площадке и они потеряют возможность торговать.
В этой статье развею мифы о блокировке, а также опишу механизм оспаривания штрафов и приведу примеры из судебной практики с положительным исходом, чтобы наглядно было видно какие суммы удается отбить селлерам.
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
О штрафах
Еженедельно ВБ посредством электронного взаимодействия направляет каждому селлеру Отчет с детализацией тех действий, которые им, как посредником между Вами и покупателями, были совершены. Основная информация там – это то, сколько продаж было совершено и какую сумму по итогам этих продаж Вы получите.
Однако там есть еще одна очень важная информация – о применении в отношении Вас какого-либо штрафа.
Причем, насколько я понял, штрафы накладываются чуть ли не автоматически, то есть человеческий фактор в принципе не задействован, поэтому в подавляющем большинстве они абсолютно необоснованны. И с этим нужно не молчаливо соглашаться, а радикально бороться.
Что делать?
Необходимо знать 5 основополагающих вещей:
1) Штрафы четко закреплены Офертой. Зачастую ВБ налагает на селлеров штрафы, которые в принципе Офертой не предусмотрены. Тут даже особо и доказывать ничего не надо. Если Вы такое видите, то сразу идете на сайт ВБ, ищете документ, который называется «Перечень штрафов», и смотрите. В нем установлен исчерпывающий перечень штрафов, который действует на площадке. Если Вам в Отчете предъявили что-то, что нет в этом перечне – суд 100% займет Вашу сторону.
2) 7 дней на возражения. В оферте Вайлдберриз, к которой Вы присоединяетесь, есть пункт (в последней редакции от 06.08.2024 это п. 5.6).
Если Вы по какой-то причине не согласны с данными, указанными в Отчете (в том числе касательно штрафов), то Вам обязательно нужно уложиться в 7 дней и направить в ВБ хоть что-то. Хотя бы какое-то свое несогласие с тем, что штрафы применены необоснованно. Если Вы пропустите этот срок, то, увы, сделать уже ничего будет нельзя.
3) Доказывать обоснованность штрафа должен ВБ. Оспаривание одностороннего штрафования происходит по правилам о неосновательном обогащении (глава 60 Гражданского кодекса РФ). В этой главе есть норма п. 4 ст. 1109, которая возлагает бремя доказывания обоснованности штрафа на Вайлдберриз. То есть, при подаче иска в суд, Вам достаточно лишь минимально описать то, что удержание было произведено необоснованно. Доказывать размер удержания, основания и всё остальное – возлагается на ВБ.
Поэтому в большинстве случаев судебная практика по оспариванию таких штрафов положительная, в пользу селлеров. Поскольку расчет штрафов у ВБ производится автоматически, то, как правило, обосновать тот или иной штраф и его размер они не в состоянии.
4) Перед судом - претензия. Перед тем, как идти в суд, необходимо направить претензию. По закону инициировать судебный спор возможно лишь тогда, когда соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В Оферте ВБ (в п. 8.1.) указано, что любая переписка и направление уведомлений (в т.ч. претензий) осуществляется через Портал (т.е. в электронном виде).
Но я рекомендую также направлять претензию в бумажном виде по адресу местонахождения ВБ, указанному в ЕГРЮЛ. Именно такой способ направления претензии является единственно верным и проверенным с точки зрения закона. Точно не ошибетесь.
5) Миф о блокировке. Многие селлеры знают или слышали о том, что такие штрафы ВБ можно оспаривать, но не берутся за это, поскольку боятся блокировки со стороны агрегатора. От одних из своих клиентов, которые торгуют на ВБ, приходилось слышать:
«Не хотим рисковать. Дают торговать, мы торгуем. Проблемы нам не нужны. Сидим тихо. Улыбаемся и машем».
Хотя могли бы совершенно спокойно отбивать по миллиону в месяц с этих штрафов.
Так вот, неизвестно ни одного случая, когда бы из-за судебных баталий ВБ блокировал своего поставщика в качестве мести за нелояльность к компании.
Кроме того, даже если вдруг такое случится, подобная блокировка будет считаться элементом недобросовестной конкуренции и ее можно будет оспорить либо в Федеральной антимонопольной службе, либо через суд.
И вообще, самому ВБ это невыгодно, поскольку именно селлеры (как мелкие, так и крупные) – это основной костяк прибыли корпорации. Если каждого блокировать, то и самого ВБ не будет.
Поэтому бояться не нужно.
Положительная судебная практика
А теперь давайте для наглядности я продемонстрирую Вам какие суммы удается отбить селлерам.
1. Дело Общества "ТПК "Успешное Дело" (А41-71843/2023)
Суть спора:
ВБ в очередной отчетный период удержал с указанного селлера штрафов на общую сумму более 3,6 млн. рублей (!)
Селлер с этим не согласился и пошел в суд. В обоснование своих требований указал, что удержания были применены необоснованно: (1) ВБ удержал штраф в размере 2,6 млн. рублей, который Офертой просто-напросто не предусмотрен, (2) второй штраф на 1 млн. рублей был взыскан ВБ за хранение, которое в спорный период было бесплатным, поскольку тогда на площадке действовала такая акция.
ВБ противопоставить ничего не смог и спорная сумма была возвращена селлеру.
2. Дело Черновой Г.И. (А41-101157/2023)
Суть спора:
ВБ прислал гражданке Отчет, в котором удержал с нее более 500 тыс. рублей с формулировкой: «штраф за использование механик искусственного завышения рейтинга».
То есть, ВБ каким-то образом выявил, что Чернова Г.И. через подставных лиц специально выкупала товары в целях повышения рейтинга. Селлер с этим не согласилась и пошла оспаривать штрафы в суд. И ей это удалось.
Суд сказал, что (1) ВБ не доказало использование механик искусственного завышения рейтинга Черновой, (2) а также то, что такой штраф площадкой не предусмотрен и не мог быть применен к ней.
Гражданке Черновой удалось взыскать свои 500 тыс. рублей и еще 400 тыс. рублей сверху в качестве процентов.
3. Дело Дербилова Д.А. (А41-65598/2022)
Суть спора:
Все стандартно: подходил к концу очередной отчетный период, ВБ присылает селлеру Отчет, из содержания которого видно, что продавца оштрафовали почти на 500 тыс. рублей за «неправильное указание габаритов упаковки».
ИП Дербилову Д.А. разумеется удалось оспорить этот штраф, поскольку (1) ВБ не смогло доказать обоснованность удержанной суммы, и, кроме того, (2) такой штраф не был предусмотрен правилами площадки.
По итогу селлер вернул не только свои 500 тыс. рублей удержанных средств, но также взыскал с ВБ расходы на юридические услуги.
4. Дело Общества "Меркурий" (А41-48476/2023)
Суть спора:
ВБ удержал с общества «Меркурий» денежных средств более чем на 4,2 млн. рублей (!) в качестве «повышенного коэффициента логистики и хранения».
Опять же, такой штраф не был предусмотрен площадкой, поэтому селлеру легко удалось его оспорить.
Примечательно это дело еще и тем, что тут суд открыто говорит о том, что доказывать обоснованность таких удержаний должен ВБ. Цитата из дела:
"В настоящем деле истец оспаривает штрафы по отчетам, в связи с этим именно комиссионер (ВБ) обязан доказать правомерность удержаний из выплат".
5. Дело Нитецкой Н.Н. (А41-77285/2021)
Одно из ключевых дел в этой сфере. Оно не про штрафы, но приведено здесь в качестве примера того, что с ВБ можно отсудить даже свыше 13 млн. рублей (!) (именно на такую сумму и был обозначенный спор).
Суть спора:
Гражданка Нитецкая Н.Н. какое-то время торговала на ВБ, но потом решила уйти с площадки и расторгла договор.
По условиям Оферты ВБ должен был возвратить селлеру нереализованный товар, но не сделал этого.
Нитецкая провела ревизию и выявила, что не вернули ей товаров на сумму свыше 13 млн. рублей. С этим требованием она и пошла в суд.
В заседании ВБ оспаривало эту сумму и указывало на то, что Истцом неверно произведен расчет убытков. ВБ сказал, что (1) часть товаров, которые Нитецкая просила возвратить – агрегатор все же реализовал, (2) при расчете убытков нужно также учитывать скидки, которые действовали на площадке. Таким образом, рыночная стоимость нереализованных товаров, с учетом этих скидок будет не 13 млн., а 6,5 (то есть в два раза меньше).
В итоге суд занял позицию Нитецкой и удовлетворил требования в полном объеме. Мотивировка была такая:
«Ответчик не представил доказательств наличия у него нереализованных остатков товара истца, поэтому при данных обстоятельствах комиссионный товар признан утраченным и на основании пункта 1 статьи 998 ГК РФ с ответчика взыскана полная рыночная стоимость всех находившихся у него товаров. Факт поставки истцом ответчику товара подтвержден представленными в материалы дела УПД, товарными накладными, актами и ответчиком не оспаривается. Истцом представлен перечень невозвращенного ответчиком нереализованного товара.
Ответчиком перечень проверен, возражений по нему не представлено. Доказательств реализации указанного товара потребителям, а также возврата потребителями бракованного товара, ответчиком не представлено. Таким образом, данный товар считается утраченным.В связи с утратой спорного товара с ответчика в пользу истца в силу вышеизложенных норм и положений подлежит взысканию полная рыночная стоимость указанных товаров. Подлежащая возмещению рыночная стоимость утраченных товаров, вопреки доводам ответчика, не подлежит уменьшению на причитающееся ему вознаграждение, поскольку договоры в данной части фактически ответчиком не исполнены, а также на скидки, которые по определению не формируют рыночную стоимость товара, а направлены на получение конкурентных преимуществ, стимулирование продаж и формирование лояльного отношения потребителя к рассматриваемому товару, кроме того, указанные доводы ответчика противоречат ст. ст. 15, 998 ГК РФ».
Вот так гражданке Нитецкой Н.Н. удалось отсудить у Вайлдберриз более 13 млн. рублей.
Примечательно еще и то, что ВБ не согласился с этим решением и дважды оспаривал его в вышестоящих судах (в апелляции и кассации), но безрезультатно. Решение в пользу Нитецкой устоялось.
Надеюсь эта статья послужит для Вас хорошим подспорьем, чтобы изменить свое давно устоявшееся мнение о том, что «тише едешь – дальше будешь».
Вчера я выкладывал пост о том, к каким последствиям на стороне продавца или покупателя недвижимости могут привести завышение или занижение ее стоимости.
И буквально сегодня наткнулся на показательное судебное дело. Не будем судить о том правильно ли его решил суд или нет, просто посмотрим на саму фабулу дела (тем более сейчас оно обжалуется).
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Жила-была женщина, которая являлась собственницей квартиры в Москве. Как-то раз ей позвонили представители Центробанка/следователи/прокуроры (мошенники одним словом) и сказали, что на нее были оформлены кредиты и она теперь должна кругленькую сумму.
Женщина запаниковала и в слезах начала опрашивать представителей что же ей делать. И те предложили отличное решение - продать ее квартиру, а вырученные от продажи деньги перевести на специальный счет, с которого долги будут погашены.
Так она и поступила.
Нашла покупателя, они обо всем договорились, провели сделку, зарегистрировали переход права собственности и все были довольны и счастливы. Но до поры до времени, пока продавщица не перевела деньги от продажи квартиры тем самым неустановленным лицам.
Буквально через неделю женщина поняла, что стала жертвой мошенников. Она обратилась в правоохранительные органы, написала заявление и было возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
А чуть позже она обратилась к тому самому молодому человеку, которому продала квартиру, с иском о признании сделки по продаже квартиры недействительной в виду того, что действовала с существенным заблуждением под влиянием мошенников.
У покупателя, конечно, глаза по 5 рублей. Причем тут я? - удивился он. На сделке она вела себя обычно, о своих мотивах почему она продает квартиру - хозяйка не говорила, по документам все тоже было нормально: никаких обременений и подводных камней. То есть он является добросовестным приобретателем и сделка не может быть разрушена.
Но суд аннулировал сделку и занял сторону женщины. А виной всему было то, что покупатель завысил стоимость квартиры в договоре.
Я уже писал о том, зачем это делается. Из судебного акта это не видно, но видимо покупатель приобретал квартиру на деньги от ипотечного кредита, а чтобы его получить - нужно было внести первоначальный взнос, на который у покупателя, скорее всего, средств не было.
Поэтому в договоре указали завышенную стоимость (12 млн. руб.), хотя по факту она стоила 9,4 млн. руб. На 2,6 млн. руб. стороны оформили расписку, что якобы покупатель внес эти средства как первоначальный взнос. Это послужило основанием для банка выдать ипотечный кредит на фактическую стоимость квартиры.
Суд посчитал, что раз покупатель пошел на такой нечестный шаг с завышением стоимости, то он не может быть признан добросовестным приобретателем (?).
Признание сделки недействительной влечет возврат сторон сделки в первоначальное положение: то есть покупатель должен вернуть продавщице квартиру, а продавщица покупателю - его уплаченные деньги.
В итоге решением суда покупателя обязали возвратить квартиру, прекратить его право собственности на нее и выписаться. А продавщица должна возвратить денежные средства покупателю.
Но необходимо понимать, что даже если это решение не будет отменено вышестоящими инстанциями и оно вступит в силу, то покупатель-то продавщице квартиру вернуть сможет, поскольку она объективно есть, а вот деньги свои он уже никогда не получит, поскольку они уже давным-давно канули в лету.
Сразу скажу, что решение очень сомнительное. То, что цена была завышена и все это оформлялось через "пень-колоду", не относится к субъективной недобросовестности приобретателя. Он не должен (и не умеет) заглядывать в голову продавца, что у того на уме, почему он продает квартиру. Объективно покупатель должен изучить юридические риски самого объекта недвижимости и продавца. Если серьезных замечаний ни к объекту, ни к личности продавца нет - покупатель должен признаваться добросовестным и сделку разрушать нельзя.
Однако это дело должно послужить для каждого пищей для размышления: не факт, что вышестоящие инстанции отменят решение суда первой. И если оно вступит в силу и будет признано истинным, то получается, что покупатель из-за лоббирования своих интересов и собственных хитростей лишится квартиры.
Поэтому когда идете на какой-то очевидно опрометчивый шаг, всегда помните, что всех рисков не предугадать и зло подступится к Вам с той стороны, с которой Вы даже и не ожидали.
Будем следить за развитием этого дела.
Дело № 02-0047/2024 Бутырский районный суд города Москвы.
На рынке недвижимости довольно часто можно столкнуться с таким явлением — продавец или покупатель просит завысить или занизить стоимость недвижимости в договоре.
Для чего это делается и существуют ли какие-либо негативные последствия у таких сделок - читайте в этой статье.
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Занижение
Стандартно занижение стоимости недвижимости предлагает продавец. Связано это вот с чем.
Согласно статьям 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ лица освобождаются от уплаты НДФЛ 13% от продажи недвижимости, если владели этим объектом более 3 или 5 лет (в зависимости от определенного случая).
То есть, если продавец отчуждает недвижимость до этого минимального срока владения, то у него возникает обязательство по уплате НДФЛ 13%. Занижение, которое предлагает продавец, направлено на снижение суммы уплачиваемого налога.
Необходимо отметить, что налоговым законодательством установлены два возможных варианта уплаты НДФЛ с продажи недвижимости.
(1) в виде фиксированной суммы (наиболее частый вариант).
Предположим, что продавец отчуждает недвижимость по цене в 10 млн. рублей. В соответствии с налоговым кодексом формула расчета суммы к уплате НДФЛ выглядит следующим образом:
(10 млн. – 1 млн.) * 13% = 1 170 000 руб.
ВАЖНО: НДФЛ 13% будет уплачиваться не с 10 млн. рублей, а с суммы, указанной в договоре, уменьшенной на 1 млн. рублей (такова формула в НК РФ).
(2) в виде разницы между стоимостью покупки и продажи.
Например, продавец сейчас продает квартиру за 8 млн. рублей, но до этого покупал ее за 6,5 млн. рублей. То есть от продажи он получит прибыль 1,5 млн. рублей. Если выбрать именно этот вариант уплаты НДФЛ, то платить нужно будет с прибыли, образовавшейся в виде разницы:
1 500 000 х 13% = 195 000 рублей
Чтобы использовать этот вариант, в налоговую необходимо будет предоставить документы по прошлой сделке, дабы подтвердить разницу в расходах. Если подтверждающих документов нет, то используется вариант (1).
Если мы идем по первому варианту, то продавца может не устроить то, что ему придется платить почти 1,2 млн. рублей налогов (при цене недвижимости в 10 млн. рублей). Поэтому он предлагает покупателю отразить в договоре сумму меньше, чтобы заплатить как можно меньше налогов.
Механизм занижения
Зачастую это оформляется через 2 сделки – договор купли-продажи недвижимости и дополнительное соглашение к нему.
В договоре купли-продажи указывается заниженная стоимость (например, 4 млн. рублей вместо настоящих 10 млн.). На остальные 6 млн. стороны составляют дополнительное соглашение к договору, в котором на эти 6 млн. оценивают внутреннее убранство квартиры (что оно якобы идет вместе с квартирой) или, что продавец к квартире передает строительные материалы на 6 млн. рублей, необходимые покупателю для ремонта.
Суть заключается в том, что в Росреестр на регистрацию стороны несут только договор купли-продажи. Дополнительное соглашение прилагать необязательно.
Таким образом, презюмируется, что сумма сделки была 4 млн. рублей.
Тогда продавец заплатит НДФЛ 13%:
(4 млн. – 1 млн.) * 13% = 390 000 рублей
Экономия в 3 раза
Но разумеется эта схема по своей природе не может быть без подводных камней. Их и разберем ниже.
Риск продавца
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость нужна для начисления налога собственнику недвижимости. Ее можно увидеть в выписке из единого государственного реестра недвижимости по конкретному объекту.
Кадастровая стоимость в выписке. Взято с сайта mosoblreg.ru
Кадастровая стоимость является неким мерилом для начисления налога в определенных ситуациях. Но сделки с недвижимостью совершаются по рыночным ценам (которые, как правило, выше).
Налоговым законодательством установлено, что если недвижимость продается дешевле 70% от установленной кадастровой стоимости, то налоговая база берется не с суммы, указанной в ДКП, а с 70% от кадастровой стоимости. К чему это приводит.
Предположим, что в нашем примере кадастровая стоимость недвижимости была 7,5 млн. рублей. 70% кадастровой стоимости – это 5,25 млн. Но продавец продал ее за 4, что ниже 70% кадастровой стоимости.
Таким образом, он уже не заплатит 390 000 рублей налога, поскольку налог будет высчитываться с 5,25 млн. и составит 682 500 рублей, что тоже не мало.
Так что имейте в виду, что чересчур снизить стоимость недвижимости не получится.
Продажа по заниженной стоимости – это основной маркер того, что актив, возможно, выводился из юридического владения продавца им самим из-за скорого «впадания в банкротство».
Предположим, что продавец набрал кучу кредитов и из-за образовавшейся долговой ямы не в состоянии их гасить. Он хочет их «списать» и намеревается обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом (или в будущем кто-то из кредиторов обратиться с таким заявлением).
Но в преддверии банкротства он решает вывести из-под себя свои активы, чтобы в банкротстве их не распродали.
Для этого он, например, и продал свою квартиру.
В банкротстве есть такое понятие как «период подозрительности». Он равен трем годам. Если в течение этих 3 лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом будет доказано, что должник специально заключил сделки по отчуждению своего имущества, чтобы избежать обращения взыскания на них в банкротном процессе, то такие сделки будут признаны недействительными и актив обяжут вернуть в банкротную массу (ст. 61.2. ФЗ "О несостоятельности").
Риск здесь такой.
Дело в том, что в правовом поле существует такое понятие как «соблюдение должной осмотрительности». Возможно кто-то из Вас даже слышал об этом.
Под ним в сфере недвижимости понимается тщательное изучение покупателем приобретаемого недвижимого актива.
Распространено мнение, что достаточно заказать выписку из реестра недвижимости, прошерстить ее, и если там нет ничего подозрительного, то недвижимость можно покупать. Но это не так.
Во-первых, выписка не содержит даже и 50% рисков, которые могут возникнуть.
Во-вторых, при возникновении какого-либо риска (например, истребование квартиры от покупателя в связи с недействительностью сделки), покупатель, который посмотрел только выписку и не удосужился проверить недвижимость и продавца по другим источникам, не получит защиты в суде и квартира с большей долей вероятности будет истребована. То есть суд сочтет такого покупателя не проявившим должную осмотрительность.
В-третьих, такой повышенный стандарт должной осмотрительности (что покупатель должен полагаться не только на выписку, но изучить и другие источники) еще давным-давно был установлен судебной практикой на уровне Верховного Суда РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 01.10.2014).
Таким образом, полагаться лишь на выписку - решение опрометчивое.
Да, по закону у покупателя есть механизмы возврата уплаченной цены по такой недействительной сделке, но к этому времени продавец, скорее всего, уже все истратит и деньги вернуть будет невозможно. Так что покупатель рискует остаться и без недвижимости, и без денег.
Поэтому покупателю важно проверять продавца на предмет возможного банкротства. Если есть подозрения относительно банкротства продавца, а он еще вдобавок и предлагает занизить стоимость, то шансы на истребование Вашей квартиры в будущем – крайне велики.
В банкротстве очень часто возвращают активы обратно. Так что будьте аккуратны.
Примеры:
(1) Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения. В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.
Определение ВС РФ от 28 апреля 2022 г. N 305-ЭС21-21196(2)
(2) Отчуждение недвижимости по цене, заниженной многократно (более чем в 24 раза), очевидно свидетельствовало о том, что генеральный директор продавца не руководствовался интересами возглавляемой им организации и преследовал цель вывода ликвидного имущества. Это, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому А., проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых общество "Б" за почти символическую цену (менее 5 процентов от рыночной стоимости) продает квартиру. Он не мог не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости. При таких обстоятельствах договор купли-продажи квартиры от 11.11.2011 является недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Определение ВС РФ от 22 декабря 2016 г. N 308-ЭС16-11018
Поэтому сейчас стандарт добросовестного поведения при покупке недвижимости не ограничивается обычным изучением выписки из Росреестра. Предполагается, как минимум, изучение цепочки сделок, других правоустанавливающих документов и, разумеется, осмотра самого объекта недвижимости.
Если его не соблюсти, то при любом пороке в сделке вы рискуете лишиться своего актива.
(2) Отчет об оценке недвижимости
Иногда для оформления ипотечного кредита банки требуют провести оценку недвижимости. Это необходимо для того, чтобы банк понимал, что цена, согласованная сторонами, действительно является рыночной. Ведь недвижимость будет находиться у банка в залоге и ему необходимо понимать по какой цене актив может быть реализован на рынке.
Если сумма, согласованная сторонами, будет разительно отличаться от той, которая установлена в отчете, то банк может (1) либо снизить сумму ипотечного кредита, (2) либо вовсе отказать покупателю в его предоставлении.
(3) Вычет по ипотечному кредиту
По закону покупатель имеет право получить налоговый вычет не только с покупки недвижимости, но и с процентов по ипотечному кредиту.
При занижении цены сумма налогового вычета по процентам с ипотечного кредита уменьшается, поскольку он рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Совместные риски
(1) Доначисление налогов
В законе есть такое понятие как «притворная сделка». Это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Такая сделка считается недействительной.
В нашем примере с разделением суммы квартиры на договор купли-продажи квартиры (на 4 млн. рублей) и дополнительное соглашение о передаче неотделимых улучшений (на 6 млн. рублей), доп. соглашение – это притворная сделка, которая прикрывает единую сделку купли-продажи квартиры по настоящей, рыночной цене - за 10 млн. рублей.
Этим механизмом пользуется налоговая. Если они узнают о такой схеме, то автоматически доначислят недоплаченный продавцом налог из-за притворности дополнительного соглашения - т.е. признают договор купли-продажи квартиры заключенным на 10 млн. рублей, а не на 4.
Получится, что продавец «с чем боролся, на то и напоролся»: платил 390 000 рублей, но вынужден будет все равно платить 1 170 000 рублей.
Как об этом может узнать налоговая, ведь продавец вместе с декларацией подает только договор купли-продажи квартиры? Доп. соглашение не светит.
А все очень просто. Это может всплыть в будущем.
(1) Например, покупатель захочет получить налоговый вычет в связи с покупкой квартиры на всю сумму и покажет налоговой весь комплект документов (чтобы сумма к вычету была больше). Тогда у налоговой возникнут вопросы к продавцу по поводу прозрачности сделки: продавец отразил сумму в 4 млн. рублей, а покупатель – 10 млн.
(2) Или такой пример: Текущий покупатель по сделке в будущем тоже захочет продать эту квартиру до истечения минимального срока владения (3/5 лет). Он также столкнется с проблемой уплаты НДФЛ в связи с продажей. И тут незадача: ему либо тоже придется идти на занижение цены, либо продавать квартиру по рыночной стоимости, сдав при этом продавца и истинную суть ранее совершенной сделки. То есть покупатель покажет налоговой всю подноготную сделки, в связи с чем, продавцу в любом случае будет доначислен налог.
(3) Мыслим еще один вариант: эта квартира будет неоднократно передаваться из рук в руки по цепочке собственников. Пока кто-то из них не захочет получить налоговый вычет в полном объеме. Тогда такому собственнику придется раскрывать налоговой настоящую схему и сумму сделки с предыдущим собственником, а предыдущему собственнику придется по цепочке сдавать своего предыдущего продавца (и так до самого верха). В конечном итоге тайное станет явным и всем участникам схемы будет доначислен налог.
Поэтому в данном налоговом риске может страдать как продавец, так и покупатель.
В качестве примера приведем следующее дело.
Собственница (продавец) решила продать дом и землю общей стоимостью 13,8 млн. рублей. Но в договоре купли-продажи указала сумму 999 тыс. рублей, чтобы не платить НДФЛ, поскольку владела она этими активами менее 3 лет. Активы в итоге были проданы за указанную сумму. Но в будущем приобретатель всего этого решил продать это недвижимое имущество по рыночной стоимости. Но поскольку также владел меньше 3 лет, столкнулся с тем, что ему придется платить баснословный налог с разницы. Поэтому ему пришлось обращаться в налоговую, сдавать продавца с потрохами и раскрывать всю подноготную совершенной сделки. В итоге налоговая обратилась в суд и добилась доначисления продавщице НДФЛ на сумму 1,8 млн рублей (!).
Решение Лазаревского районного суда г. Сочи № 2-2873/2021
(2) Налоговые штрафы
Также стоит отметить: помимо доначисления налога, лицо, которое занизило налоговую базу или не уплатило необходимую сумму налога, может быть дополнительно привлечено к налоговой ответственности в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы (ст. 120, 122 НК РФ).
Теперь давайте разберем риски и последствия, связанные с завышением цены в договоре.
Завышение
В отличие от занижения, завышение предлагается покупателем. Связано это зачастую с отсутствием суммы на первоначальный взнос, который необходимо внести покупателю для того, чтобы получить ипотечный кредит.
Механизм завышения
Работает это следующим образом.
Для того, чтобы получить ипотечный кредит, покупателю необходимо внести первоначальный взнос из своих накоплений (обычно это порядка 10% - 20% от общей суммы).
Безусловно для некоторых покупателей такая сумма является либо чересчур обременительной, либо у них вовсе нет денег на первоначальный взнос.
В этом случае, чтобы не платить эту сумму, покупатель договаривается с продавцом завысить стоимость недвижимости в договоре на эти 10 - 20%, которые требует банк.
Эту сумму покупатель "якобы" передает продавцу по расписке.
На оставшуюся часть банк выдает ипотечный кредит и переводит деньги продавцу.
Таким образом, покупатель покупает недвижимость без первоначального взноса.
Риски продавца
(1) Повышенный налог. Если продавец будет отчуждать квартиру до истечения минимального срока владения (3/5 лет), то ему придется платить НДФЛ с той суммы, указанной в договоре (то есть с повышенной).
(2) Если сделка будет признана недействительной в связи с какой-либо порочностью, то последствия такой недействительности – приведение сторон сделки в первоначальное состояние (то есть возврат всего того, что было передано по сделке). Это означает, что продавец будет вынужден вернуть покупателю бОльшую сумму (то есть ту, которую стороны «нарисовали» для банка в договоре).
(3) Существует риск того, что Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации перехода права собственности, то есть, банально, сделка сорвется. Тогда продавцу придется возвращать покупателю «сумму» по расписке (которая, в реальности, никогда и не передавалась). Доказать то, что она не передавалась – практически невозможно. Поэтому продавец, можно сказать, попадает на эту сумму при любом раскладе.
Риск покупателя
О нем уже было упомянуто ранее - несоответствие цены недвижимости, установленной договором, рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Если оценка покажет, что цена в договоре завышена, то банк откажет в выдаче ипотечного кредита на запрашиваемую покупателем сумму либо снизит ее до рыночной цены (то есть до той, которая установлена в отчете об оценке).
Совместный риск
Схема с завышением, по своей сути, подпадает под составы преступлений, предусмотренных статьями 159, 159.1 Уголовного кодекса РФ (мошенничество и мошенничество в сфере кредитования).
Если схема вскроется (а вскрыть ее, например, может тот же банк), то и покупатель, и продавец могут уехать на несколько лет в места не столь отдаленные.
С 1 сентября 2024 года в закон о долевом участии вступают в силу поправки, которые значительно урежут правовые гарантии дольщиков:
1. Гарантийный срок на объект долевого строительства (квартира, машино-место и тд) снизится с 5 лет до 3.
2. Раньше к закону о дду дополнительно применялся закон о защите прав потребителей, который устанавливал повышенные штрафы и меры ответственности для застройщиков. Но теперь меры ответственности будут четко установлены именно законом о дду, а в нем - их серьезно порезали.
Например, если дольщик предъявлял какие-либо претензии к застройщику, а тот их игнорировал или исполнял с просрочкой, то он должен был выплачивать штраф в размере 1% от цены за каждый день просрочки. С 1 сентября размер неустойки будет равен 1/150 ставки рефинансирования Центробанка.
Выглядеть это будет так: если дольщик, например, своими силами устранил выявленные недостатки на сумму 300 тыс рублей, предъявил требование на эту сумму застройщику, а тот удовлетворил его с просрочкой на 30 дней, то раньше штраф бы составил 90 000 рублей, с 1 сентября - 9 600 рублей (практически в 10 раз меньше).
3. И самое главное. Закон о защите прав потребителей позволял дольщикам получать с застройщиков дополнительную компенсацию по суду в размере 50% от присужденной суммы.
Условно, если дольщик по суду взыскивал с застройщика 200 тыс рублей, то ему дополнительно присуждалась компенсация в еще 100 тыс рублей. Итоговая сумма увеличивалась до 300 тыс.
С 1 сентября компенсация будет не 50%, а 5% (!).
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Порядка 70 лет назад в Челябинской области родились две девочки в один и тот же день, но по халатности медицинских работников их перепутали в роддоме.
В итоге они воспитывались в чужих семьях и узнали об этом совсем недавно, то есть спустя семь десятков лет (!)
Они понесли глубокие нравственные страдания, вызванные действиями небиологических родителей, замечаниями и шутками от знакомых и соседей, что они не похожи на свою семью.
Они предъявили иск к больнице и министерству финансов о компенсации морального вреда и благодаря центру экспертиз смогли доказать генетическую принадлежность к разным родителям (что дало понять, что воспитывались они действительно не с биологическими родителями).
Они просили взыскать по 10 млн. рублей в качестве компенсации морального вреда, но присудили им по 1 миллиону.
Минфин с решениями нижестоящих судов не согласился и пошел в Верховный суд. И тот их отменил!
ВС РФ сказал, что существующий роддом не является правопреемником прежнего и за его нарушения не отвечает.
Подмена детей произошла до вступления в силу закона об ответственности за моральный вред (в СССР института компенсации морального вреда не было), а поэтому исковые требования не могут быть удовлетворены (работает принцип «закон, устанавливающий ответственность, обратной силы не имеет).
Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.06.2024 N 48-КГ24-10-К7
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Порой споры с работниками это не просто устные перепалки по каким-то рабочим вопросам. Бывает так, что они доходят и до судов.
Текущая практика показывает, что в большинстве случаев судебные споры инициирует именно работник: требование о восстановлении на работе, признании отношений трудовыми, выплата компенсации, заработной платы и др.
Это ситуации, которые полностью лежат в сфере трудового права.
Но есть и сугубо гражданские споры. Например, когда работник считает, что работодатель затронул его честь и достоинство оставленным в Интернете отрицательным отзывом.
Именно в таком споре я защищал интересы компании от ее бывшего работника, который просил 2 млн. рублей компенсации за распространение порочащих сведений.
Что из этого получилось и какую стратегию избрать - читайте в этой статье.
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Предыстория
У компании в штате работал сотрудник, который впоследствии уволился. Через какое-то время он предъявил иск о взыскании морального вреда.
Из материалов дела удалось выяснить за что он просил эти деньги. Оказалось, что на публичном сайте об этом сотруднике был оставлен негативный отзыв, который характеризовал его как конфликтного, некомпетентного, агрессивного и психически нездорового.
Работник каким-то образом узнал об этом и обратился в суд с требованием о признании этой информации порочащей его честь и достоинство и просил компенсировать понесенный моральный вред в сумме 2 млн. рублей.
Обосновывал он свои требования так:
- работу свою всегда выполнял на совесть, нареканий со стороны руководства ни разу не было,
- являлся психически здоровым человеком, на учете в психоневрологическом диспансере никогда не состоял, при трудоустройстве подтверждал это соответствующими документами,
- сумма в 2 млн. рублей вполне справедлива и разумна, поскольку он понес сильнейшие нравственные страдания, отзыв опорочил его в глазах близких, он долгое время не мог найти другую работу.
Из скриншота выше видно, что отзыв о работнике оставила некая Ольга в 16:47 "22" мая 2022.
Именно за это и зацепился истец. Он сказал, что отзыв подозрительным образом был опубликован именно в дату его увольнения, а та самая Ольга - это Иванова Ольга Ивановна - начальник отдела кадров ответчика, которая и составляла все документы на увольнение.
Отзыв на момент судебных баталий на сайте уже отсутствовал. Это тоже сыграло свою роль.
Составление возражений на иск
Изучив все доводы работника, защитная позиция выстроилась следующим образом:
(1) Нет доказательств того, что отзыв оставил работодатель или его работник,
(2) На момент судебного спора отзыв отсутствует. Это наводит на мысль о том, что работник мог сфальсифицировать скриншот или вовсе самостоятельно составить отзыв на себя, чтобы получить компенсацию,
(3) Работник не понес какого-либо морального вреда, поэтому компенсировать нечего.
Теперь подробнее по каждому доводу.
(1) Нет доказательств того, что отзыв оставил работодатель.
В своем исковом заявлении работник делает достаточно однозначные выводы о том, что отзыв был оставлен именно начальником отдела кадров работодателя. По его мнению уж слишком много фактов на это указывают:
(а) имя пользователя - Ольга (что совпадает с именем начальника отдела кадров),
(б) дата составления - она идентична дате увольнения,
(в) время (16:47) - это разгар рабочего дня,
(г) в отзыве фигурировали персональные данные работника, знать и разместить их мог только работодатель.
Однако работник все эти доводы обосновал лишь на словах. Ничего в материалах дела не было подтверждено документально.
По таким категориям дел истцу очень важно точно установить автора отзыва. Если этого не сделать, то в удовлетворении требований будет отказано, поскольку именно на истце лежит бремя доказывания этих фактов (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 3 от 24.02.2005 «О судебной практике по делам о защите чести и достоинства граждан, а также деловой репутации граждан и юридических лиц»).
В подобных делах точность может быть установлена лишь единственным способом: (1) надо узнать администратора домена, (2) направить ему запрос о предоставлении информации с какого ip адреса был оставлен отзыв, (3) установить оператора этого ip адреса и (4) его принадлежность.
В данном деле работником был отправлен такой запрос, но владелец домена - компания из Сан-Франциско, которой точно было не до обычного российского работяги. Поэтому запрос был проигнорирован.
Поскольку авторство не было установлено, то невозможно говорить о причастности компании к написанию данного отзыва.
Кроме того, обозначенный сайт работает по модели открытой и свободной регистрации - то есть любое лицо может зарегистрироваться на нем когда угодно и под любым псевдонимом.
Поэтому не исключено, что под той самой Ольгой могла быть вовсе не Ольга, а Мария. Или еще более экстравагантнее - Михаил (а возможно и сам истец).
Поэтому для истцов по таким делам очень важно максимально идентифицировать обидчика, чтобы у суда не было ни малейшего сомнения в том, что отзыв оставил именно он.
(2) На момент судебного спора отзыв отсутствовал.
Основная проблема споров, связанных с опровержением какой-либо информации в Интернете - это сам Интернет. Вернее - его динамичность и постоянная изменчивость. Сегодня информация там есть, а завтра - уже нет.
Сервисы по типу wayback machine спасают не всегда, поскольку в них хранится информация не со всех сайтов. Поэтому уповать на него не стоит.
В таких ситуациях самым правильным решением будет обратиться к нотариусу. Он проведет осмотр страницы и составит нотариальный протокол. Этот документ будет свидетельствовать о том, что такая информация была. В будущем это поможет опровергать доводы о том, что сведений не было или они были в другом виде. Нотариальный протокол решит эту проблему.
Однако этого не учел истец.
Перед судебным заседанием мы сделали проверочный запрос на этом сайте и не обнаружили никаких отзывов об истце. Это наводит на мысль о том, что:
(а) этого отзыва не было вообще,
(б) отзыв был, но его поспешное удаление могло свидетельствовать о том, что он был написан самим работником в корыстных целях, чтобы получить компенсацию.
Поскольку истцом не был сделан нотариальный протокол, а администратор домена на запрос не ответил, доподлинно установить был ли отзыв или нет так и не удалось.
(3) Работник не понес какого-либо морального вреда.
В своем иске работник описывал, что понес сильнейший моральный вред в виде того, что он был посрамлен в глазах близких и они теперь брезгливо на него смотрят, а также то, что он долгое время не мог найти работу из-за этого отзыва.
Моральный вред в таких делах - это требование производное от основного (признание сведений порочащими). То есть, для того, чтобы суд присудил компенсацию морального вреда, необходимо сначала признать сведения порочащими.
Для этого необходимо установить совокупность следующего:
а) факт распространения сведений ответчиком (авторство),
б) порочный характер этих сведений,
в) несоответствие их действительности.
При отсутствии хотя бы одного из указанных обстоятельств иск не может быть удовлетворен судом.
Проблема в данной триаде обнаруживается уже на пункте (а), потому что при той доказательственной базе, которую представил истец, однозначно судить об авторстве невозможно.
Вопрос даже стоит не столько в авторстве, сколько в самом существовании отзыва - была ли в принципе эта информация на сайте или нет.
При таких обстоятельствах о компенсации морального вреда речи вообще идти не может.
Надо отметить, что истец для описания морального вреда выбрал такие факторы, подтвердить которые в реальности, можно сказать, невозможно. Например, что надо представить суду, чтобы тот понял, что на истца действительно стали «косо» смотреть его родственники? Или, к примеру, как подтвердить, что другие компании при трудоустройстве действительно отказывали ему в приеме на работу из-за этого отзыва?
По второму вопросу нам удалось доказать судье обратное. Поскольку у нас на руках была копия его трудовой книжки, мы изучили ее и обнаружили, что в трудовой деятельности истца были перерывы в работе гораздо дольше. То есть продолжительные перерывы в трудовой деятельности работника - явление систематическое. Что уже противоречит его доводам.
Заявленную ко взысканию компенсацию морального вреда в размере 2 млн. рублей разумеется мы сочли неразумной и несправедливой.
В обоснование своих доводов мы проанализировали судебную практику с примерно схожими суммами, которые заявляют ко взысканию, и получили следующее:
Дело было в Питере, поэтому практику приводили по этому региону.
То есть Истец хочет взыскать такую сумму, которую не взыскивают даже тем, кто пострадал в авариях и получил тяжкий вред здоровью или вовсе потерял близкого.
Из скриншота выше Вы можете увидеть, что максимально присужденная сумма - 700 тыс. рублей (была взыскана за смерть близкого в ДТП).
Этот довод с нашей стороны был страховочным: если бы суд нашел основания для удовлетворения иска, то им мы просили снизить присуждаемую компенсацию.
Итог
Истцу отказали в полном объеме.
Суд посчитал, что не было приведено доказательств, свидетельствующих об оставлении отзыва именно ответчиком.
Дело, о котором рассказывалось в этой статье, может служить примером того, что если компания столкнулась с подобным, то не все потеряно.
На истцов в таких категориях дел возлагается довольно значительное бремя доказывания, соблюсти которое достаточно сложно.
Поэтому не стоит преждевременно впадать в панику. Возможно Ваш случай не такой безнадежный как может показаться на первый взгляд.
