🏠 Строительная компания ЛСРпредставила операционные результаты за II квартал 2025 г. После неплохого I кв. (после отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, застройщики долго не печалились, а придумали рассрочку, где увеличили стоимость жилья, соответственно, нарастив сумму заключённых новых контрактов), многие считали, что во II кв. тенденция продолжится, но не тут-то было, не помогло даже снижение цены на квадратный метр (I кв. 2025 г. — 280,8₽ тыс. vs. II кв. 2025 г. — 250₽ тыс.). Давайте рассмотрим результаты II квартала:
💬 Заключено новых контрактов: 108 тыс. кв. м (-51,4% г/г) 💬 Заключено новых контрактов: 27₽ млрд (-50% г/г) 💬 Средняя цена квадратного метра: 250₽ тыс. (+2,8% г/г)
I полугодие:
💬 Заключено новых контрактов: 255 тыс. кв. м (-30,9% г/г) 💬 Заключено новых контрактов: 69₽ млрд (+19,8% г/г) 💬 Средняя цена квадратного метра: 270,6₽ тыс. (+16,1% г/г)
Рост стоимости квадратного метра всё ещё происходит относительно прошлого года, была надежда, что рост будет стагнировать из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, но рассрочки сделали своё дело. Из отчёта нам известно, что доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 49% за II квартал (во II кв. 2024 г. — 88%) и 48% за I полугодие (компания скрыла информацию о доли рассрочек, хотя в I кв. её предоставляла — 42%, думаю, что во II кв. примерно такая же цифра).
Всё просто ипотечные кредиты перетекли в рассрочку, но рассрочка эта от застройщиков и она в корне отличается от той к которой вы привыкли (равные платежи на весь срок поделённые на сумму приобретаемого товара):
⏺ Покупатель вносит на счёт застройщика первый взнос (он меньше, чем заградительные цифры от банка в размере 20-30% от стоимости жилья, около 5-10%). Пока идёт строительство дома он платит рассрочку без оформления ипотеки.
⏺ Так как график платежей рассчитывает строительная компания, то она заинтересована в клиентах, поэтому предлагает вносить примерно 1% от стоимости жилья, а не делит всю сумму на 1-3 года пока идёт стройка. То есть платежи получаются комфортными в первое время.
⏺ За несколько месяцев до ввода жилья в эксплуатацию, вам предлагают внести оставшеюся сумму или оформить ипотеку. То есть остаток суммы вы возвращаете уже банку. Деньги, которые вы вносили как платежи, становятся первым взносом.
А главное, что делает застройщик, это увеличивает стоимость жилья для такой рассрочки, поэтому квадратные метры так подорожали. Ещё один риск для покупателя, который выберет ипотеку после введения в эксплуатацию дома, что ключевая ставка останется на высоком уровне и платежи станут не подъёмными.
📌 Как мы видим ажиотаж в рассрочках закончился (надеюсь, покупатели просто стали умнее, разобрались в подводных камнях и увидели смягчение ДКП/снижение ставки, ждут лучших предложений). Не помогло даже стимуляция рынка ипотеки: с 07.02.25 по 06.08.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры до КС + 3,0 п.п. и на ИЖС до КС + 3,5 п.п., с 1 марта смягчены макронадбавки по кредитам с LTV менее 80 и ПДН менее 70. С 1 апреля госпрограмма по семейной ипотеке расширена на вторичный рынок в городах, где строится не более двух многоквартирных домов. С учётом данных по РЖД застройщики пытаются меньше строить, чтобы ограничить предложение и нормализовать спрос (во II кв. провал), но данный провал по продажам в выручке мы увидим в лучшем случае через 2-3 года (примерно столько длится строительный цикл, поэтому данные контракты перенесутся на 2027-2028 гг.).
Эмитент решил попробовать снова. После неудачного выхода — второй заход. Сбор заявок 24 июля, объём 700 млн, купон до 26% ежемесячно, без оферт на 3 года. Бумага — серия 002Р-06. Рейтинг формально BBB- от НКР с позитивным прогнозом. Ну как формально... скажем, мягко — на доверии. АКРА отозвало рейтинг ещё в 2021-м.
Что с отчётностью?
Если коротко — ужас-ужас. EBITDA минус 80% за год, убыток -334 млн, операционный денежный поток отрицательный третий год подряд. При этом долгов стало больше — почти 25 млрд на фоне одного (по данным ЕРЗ) строящегося ЖК.
Зато выручка осталась стабильной — плюс 0,1% к прошлому году. Радует, что с одним ЖК справляются без задержек. Всё-таки системообразующее предприятие.
Если серьезно — перед нами пример той самой модели «занимаем больше, чтобы платить по старому долгу». То есть классическая долговая пирамида. И если раньше это были догадки — теперь цифры это подтверждают.
Где вообще активность?
Компания рапортует, что участков под застройку стало в 2,5 раза больше. Было 4 млрд, стало 10,6. Но стройка — 1 ЖК. В двух регионах есть непроданные объекты. Продать не могут? Строят на склад? Информации немного, но на фоне таких цифр — это уже вопрос к модели в целом.
Почему не ноль по рейтингу?
Агентство пишет: "устойчивая акционерная структура", "высокое качество управления", "положительная кредитная история"... Ну, допустим. Может, просто никто ещё не задал неприятных вопросов.
Формально — рейтинг BBB- от НКР. Но на рынке про такие бумаги говорят проще: доверяй, но в стакане не торопись.
Что делать?
Если зайдёшь — заходи только на кэш, который не жалко. Или ради спортивного интереса. Бумага — на высоком риске. Доходность вроде и щедрая, но в условиях, когда EBITDA не покрывает даже процентов, это больше похоже на компенсацию за участие в эксперименте.
Эмитент уже не смог выйти на рынок недавно — сейчас просто вторая попытка. Может, и зайдёт. Но это будет уже про спрос, а не про качество.
Итог: РКС-Девелопмент — это история, где цифры говорят громче слов. Если участвовать — только понимая, что берёшь на себя весь риск девелопера, у которого в работе один ЖК и 25 млрд долга.
Для любителей экстрима — why not. Для остальных — наблюдать.
А больше информации об облигациях можно найти в моем тг-канале "Бондовичок" - ссылка в шапке профиля!
Хочу частный дом, но не самостройку в глуши, на вских трактах, а в городе в хорошем районе с пешей доступностью, ко всем необходимым соц. объектам, остановкой общественного транспорта, не среди гнилых зданий, а среди домов в одном стиле с тротуарами, хорошей дорогой с грамотной разметкой, системой водоотведения, велодорожками, без заборов, с газонами (никаких уродских огородов, теплиц, хоз. построек). Чтоб это было не 3 дома, а микрорайон.
Слабо застройщики? Или только и можете точечную застройку, да непонятные поселки на отшибах, до которых и с которых выехать/добраться целый квест, если ты не автомобилист.
Для ЛЛ:К нам обратился маркетолог из девелоперской компании, продвигающей малоэтажную застройку. Он был убеждён, что ИИ-визуалы не вызывают доверия, а наоборот — провоцируют отторжение у потенциальных покупателей. Логика простая: если на сайте не показывают настоящие дома, значит, нечего показывать вовсе.
Тем не менее, в Мастере Кампаний Яндекс.Директа есть функция — генерация объявлений с помощью нейросетей. Система анализирует сайт, товары, текущие кампании и формирует офферы и изображения с помощью связки YandexGPT + YandexArt. Мы решили провести тест и сравнить два подхода.
Почему мы решились протестировать нейрообъявления
Аргумент «почему нет?» сработал не сразу. Клиент отказался от эксперимента, пока не увидел результаты другого проекта — интернет-магазина элитной косметики, где нейросеть неожиданно дала отличный CTR и рост продаж.
После этого маркетолог согласился включить ИИ-блок в Мастере Кампаний. Подчеркнём: нейрообъявления не запускаются автоматически, человек должен их одобрить и отмодерировать. Именно так мы и поступили.
Что мы увидели: неожиданная смена визуального подхода
Когда система предложила свои варианты баннеров и текстов, мы удивились:
Вместо привычных панорамных видов посёлка и генпланов, нейросеть предложила:
крупные изображения фасадов роскошных домов;
виды с участками на фоне зелёного ландшафта;
стройплощадки, подчёркивающие фазу строительства и честность бренда.
Мы выбрали 4 креатива: 2 традиционных, проверенных временем (генплан и панорама), и 2 новых от нейросети.
Интересное наблюдение: наши «глянцевые» фасады и шикарные лужайки от нейросети показались... слишком идеальными. У пользователей они вызывали ощущение фейковости. Зато более скромные образы (стройка, реальные планы) от ИИ вызвали больший отклик.
Результаты A/B-теста: не то, что мы ожидали
По итогам кампании выяснилось:
Нейросетевые объявления дали плюс 10% лидов по сравнению с кампаниями, где использовались только привычные визуалы;
Более того, средняя стоимость заявки уменьшилась на 8%, благодаря высокой кликабельности простых, честных изображений;
Нейросеть подтолкнула команду к переосмыслению визуального позиционирования проекта: люди хотят видеть настоящую стройку, а не картинки из журнала.
Выводы: где нейросети действительно помогают
Добавляют свежий взгляд и неожиданные креативные решения;
Позволяют быстро сгенерировать десятки вариантов офферов, среди которых обязательно найдутся рабочие;
Не заменяют маркетолога, но усиливают его возможности.
Важно: ИИ — не волшебная палочка, а источник идей. Выбор, модерация и тонкая настройка — по-прежнему за человеком.
Когда вы работаете в сфере, где «визуал решает всё» — не стоит бояться нейросетей. Они могут не только ускорить работу, но и показать неожиданные сценарии, которые конвертируют лучше, чем ваш привычный креатив.
Хотите оптимизировать свою рекламу? Обращайтесь в МАКО и заказывайте бесплатный глубокий аудит. Специализированно занимаемся контекстной рекламой более 10 лет, работаем с оплатой за результат.
Тюменские застройщики решили переписать правила жизни и строить дома с квартирами без кухонь. Вместо них — платные кулинарные студии и шеф-повар на районе. Освобожденные метры преподносятся как прогресс в эпоху доставки еды. Что ж, знакомый сюжет: это не инновация — реинкарнация.
Советские "фабрики-кухни" 1920-х уже пытались вырвать готовку из квартир, заменив ее общепитом. Мечтали: освобожденные женщины устремятся в клубы и театры. Реальность? Концепция сгнила на корню, и кухни вернулись в квартиры — пусть и компактные. Сегодня же пытаются реанимировать эту идею, только теперь под соусом современности и удобства.
Застройщик продает иллюзию. Но человек не алгоритм: аппетит к приватности не отменит ни один шеф-повар.
Когда девелоперы назовут вещи прямо — "мы экономим на вашей бытовой свободе", — станет ли их "рай без плит" хоть кому-то нужен?
Будут ли люди покупать землю в поселке 150 км от Москвы? Девелопер продавал всего один земельный участок в месяц. Но потом смог найти покупателей за счет гео, доработки сайта и рекламы в РСЯ. И завершил год ростом продаж в 4 раза и снижением стоимости лида в 2,5 раза.
Краткое содержание для ЛЛ:
Девелопер продавал всего один земельный участок в месяц. Поселок в 150 км от Москвы, транспорт не ходит, удаленщиков сложно зацепить рекламой.
Статистики нет, посчитать лиды невозможно. Настроили отслеживание конверсий.
Первый запуск рекламы провалился. Холодная весна поставила крест на продажах.
Москвичи не покупали участки из-за удаленности от столицы. Сузили географию до ближайших городов и регионов и увеличили конверсию в сделку на 30%.
Пользователи терялись на большом сайте и уходили. Создали лендинг, оптимизировали под запросы и увеличили конверсию на 80%.
Горячих лидов не хватало для загрузки отдела продаж. Залили сайт трафиком из РСЯ: заявок в 2 раза больше и на 25% дешевле.
Лиды с поиска по-прежнему дорогие. Расширили условия показа для автотаргетинга и и приросли по обращениям еще на 20%.
Увеличили число лидов в 4 раза. Теперь продается по 4 участка в месяц.
Девелопер продавал всего один земельный участок в месяц. Поселок в 150 км от Москвы, транспорт не ходит, удаленщиков сложно зацепить рекламой
Девелопер возводит коттеджный поселок на границе Московской области и одного из соседних регионов. Концепция ― городское качество жизни на природе без лишней суеты. Дома возводятся в едином архитектурном стиле, планировка поселка продумана с учетом прогулок на природе и совместного досуга соседей. В шаговой доступности магазины, проведены все коммуникации, работает служба охраны и эксплуатации.
Еще одно преимущество ― доступная цена земли. Участок 10 соток стоит около 1 000 000 рублей, что ниже среднего по Московской области.
Но участки плохо продавались: в среднем по одному в месяц из всех каналов ― SEO, объявлений на Avito, партнерских программ с риэлторами. Девелопер пытался настраивать контекстную рекламу, однако ситуация не улучшилась.
Продажи затрудняли особенности локации и аудитории. Поселок находится в 150 км от Москвы, общественный транспорт туда не ходит. Если потенциальные покупатели работают в столице и рассматривают покупку дачи для выходных, им придется добираться более двух часов на машине. Пенсионеры могут жить на природе все лето и редко ездить в город, но они обычно ищут посёлок, до которого можно доехать на электричке или автобусе. Многие отказывались от приобретения участка из-за его удаленности.
Приоритетным сегментом аудитории для девелопера были москвичи в возрасте 25-44 лет, которые работают на удалёнке и хотят совмещать преимущества городской и загородной жизни. Но этой лакомой ЦА немного: часть уехала за границу, часть не хочет жить за городом. И инструментами рекламы ее сложно зацепить.
С такими вводными заказчик обратился к нам в начале 2024 года и поставил задачу ― увеличить объём продаж из рекламы до 3-4 участков в месяц.
Статистики нет, посчитать лиды невозможно. Настроили отслеживание конверсий
На этапе аудита мы обнаружили серьезную проблему: в рекламе и на сайте, куда вели трафик, не было настроено отслеживание конверсий. Часто на старте мы видим, что в системах аналитики учтены не все этапы воронки продаж или не все микроконверсии, неверно настроены цели. Из-за этого часть заявок задваиваются или, наоборот, не фиксируются в метрике.
Но на этом проекте не было ничего. На половине страниц сайта не были установлены даже счётчики метрики, то есть нельзя было посмотреть отказы или глубину просмотра. Коллтрекинг для отслеживания источников звонков тоже не использовали.
Это значило, что мы не сможем измерять количество лидов из рекламы. Предложили настроить метрику, подключить коллтрекинг, отслеживать сделки в CRM и объединить все данные в системе сквозной аналитики. Так мы получили представление обо всех основных метриках: эффективности разных источников рекламы, конверсионности трафика, стоимости лида, конверсии лидов в сделки. Этими данными стали пользоваться и мы, и отделы маркетинга и продаж девелопера.
Первый запуск рекламы провалился. Холодная весна поставила крест на продажах
Загородная недвижимость ― «капризная» тематика: спрос сильно зависит от сезона и даже от погоды. Люди стремятся приобрести землю весной или летом: в это время участок выглядит презентабельнее, лучше видно, какой он и что вокруг, проще представить свой будущий дом. В теплые дни проще собраться на просмотры и за один день посмотреть несколько участков в районе.
Интерес к загородным объектам резко возрастает, когда с земли сходит снег и устанавливается хорошая погода. Обычно это апрель-июнь. Вторая волна спроса приходится на конец лета, когда люди хотят купить участок до холодов и успеть хотя бы начать строительство. Но погода периодически сдвигает эти сроки: если зима выдалась теплая, сезон может стартовать уже в феврале, а при солнечной осени ― завершиться только в октябре.
Как это влияет на рекламу? Конкуренция в тематике и ставки повышаются сильнее и быстрее, чем растет спрос.
Например, количество запросов «купить участок» с февраля по март выросло примерно на 10%. А стоимость клика за тот же период ― уже на 30%. Рекламодатели начинают одновременно усиливать рекламу, и в итоге больше платят все
Мы учли это и спланировали расходы на рекламу в зависимости от спроса. Решили, что на старте сезона с марта по май тратим максимальные бюджеты, летом и осенью постепенно их сокращаем. Основной акцент сделали на поисковых рекламных кампаниях и Мастере кампаний, который позволяет показывать объявления на поиске, в РСЯ и Яндекс Картах.
Однако продажи провалились. Весна 2024 года выдалась холодной. В марте стояли минусовые температуры, апрель тоже не радовал. Особые надежды мы возлагали на майские праздники, на которые приходится максимум просмотров участков. Но в эти дни были заморозки и даже выпал снег, что редкость для центральной России. Потенциальные клиенты не захотели ехать на просмотры.
За апрель и первую половину мая мы получили всего 17 лидов по 18 300 рублей ― это в 3 раза дороже, чем мы рассчитывали.
Но даже неудачный запуск рекламы позволил оценить ситуацию в нише, обнаружить проблемы и наметить решения:
Москвичи не покупали участки из-за удаленности от столицы. Сузили географию до ближайших городов и регионов и увеличили конверсию в сделку на 30%
Изначально девелопер настаивал на том, чтобы показывать рекламу на всю Москву и Московскую область. Он сделал такие выводы по данным продаж и общению с действующими жителями поселка, которые удивлялись, что не видели его рекламу в столице.
На старте при настройке рекламных кампаний мы использовали всю семантику, связанную с коттеджными посёлками и участками в Подмосковье и Московской области. Но практика показала неэффективность такого подхода. Большинство потенциальных клиентов, узнав о том, что поселок находится в 150 км от Москвы, сразу отказывались их рассматривать. Даже более доступная стоимость земли не компенсировала удаленность от города.
Тогда мы сузили географию показов до северной части Москвы и области: Дмитрова, Дубны, Клина, Сергиева Посада. Добавили ближайшие Тверскую и Ярославскую области. Локальных запросов вида «купить участок в Дубне» было немного, поэтому оставили и общие запросы «купить участок».
Обращения стали более целевыми: люди искали участок именно в этой части Подмосковья. В следующие месяцы конверсия из лида в сделку выросла на 30%.
Пользователи терялись на большом сайте и уходили. Создали лендинг, оптимизировали под запросы и увеличили конверсию на 80%
После изучения поведения пользователей на сайте мы выдвинули вторую гипотезу ― он перегружен информацией. Это многостраничник, где навигация не везде интуитивно понятна, а контент скорее информирует, чем продает. Посетители не понимали, где найти ответы на свои вопросы, запутывались и часто уходили, не оставив заявку.
Таким был первый экран
Мы создали для приема трафика отдельный лендинг. Контент структурировали и сделали более продающим, подсветили самые важные моменты на этапе первичного выбора.
1/2
Первый экран нового лендинга и блок про благоустройство поселка
Заголовки в рекламных объявлениях продублировали на лендинге («Поселок для новой жизни недалеко от Дубны», «Участки 12 соток с коммуникациями по … шоссе»). Сайт стал максимально соответствовать запросам пользователей: они сразу понимали, что попали туда, куда надо.
В итоге конверсия из перехода в заявку выросла на 80%. Стоимость лида снизилась в 2 раза с 19 400 до 9800 рублей.
Горячих лидов не хватало для загрузки отдела продаж. Залили сайт трафиком из РСЯ: заявок в 2 раза больше и на 25% дешевле
Лиды на этом проекте можно разделить на две группы в зависимости от типа рекламы и поведения на сайте:
С поиска Яндекса. Пользователи более вдумчивые и заинтересованные, проводят на сайте 10-15 минут, внимательно изучают информацию. Только потом оставляют заявку или звонят и задают менеджерам конкретные вопросы. У этого типа лидов конверсия в сделку выше, но их мало и стоимость обращения высокая.
Из Рекламной Сети Яндекса (РСЯ). Пользователи проводят на сайте буквально минуту, бегло смотрят пару экранов, а затем оставляют заявку и уходят. Менеджер пытается до них дозвониться, если получилось, рассказывает подробности об участках. Часто эти люди оставляют заявки у многих продавцов земли и общаются с теми, кто перезвонил. У такого типа лидов конверсия в сделку меньше, зато и стоимость обращения ниже. И их много.
Мы поняли, что более горячих и качественных лидов из поиска не хватит, чтобы выполнить план по продажам. Пик сезона уже прошел, потенциальные покупатели вряд ли успеют построиться до холодов и более неспешно ищут участки. Поэтому предложили усилить рекламу в РСЯ, чтобы привлечь много холодных лидов. А с ними бы потом работал отдел продаж, чтобы из большого объема первичных обращений выделить те, что перейдут на следующие этапы воронки.
Мы увеличили бюджеты на рекламу в РСЯ, чтобы залить лендинг дешевым трафиком. И это сработало: число лидов увеличилось почти в 2 раза, а стоимость лида снизилась еще на 25%.
Лиды с поиска по-прежнему дорогие. Расширили условия показа для автотаргетинга и приросли по обращениям еще на 20%
Когда стратегия по увеличению числа лидов и снижения их стоимости сработала в РСЯ, мы решили попробовать ее и на поиске. Изменили условия показов для автотаргетинга. Этот алгоритм автоматически подбирает объявления, которые покажет пользователям, на основе их поведения, текста объявления и контента посадочных страниц. Отличие от других инструментов в том, что автотаргетинг может использовать какие угодно запросы, сам их выбирает (если не ограничить), а ориентируется на содержание рекламных объявлений и посадочных страниц сайта.
На других проектах часто приходится ограничивать автотаргетинг, подбирать максимально релевантные запросы для показа рекламы, иначе возникает риск, что объявления увидит вообще не та аудитория не по тем ключевым фразам. Но здесь мы наоборот решили расширить аудиторию.
Наш сайт уже был хорошо оптимизирован под семантику. Мы оставили геотаргетинг на ближайшие к поселку города, но стали показывать рекламу на поиске по максимально широким запросам (не «купить участок в московской области 10 соток около пруда», а просто «купить земельный участок», «участки в подмосковье»). Объединили кампании в одну группу с одним условием показа по всем широким запросам ― не только коммерческим, но и информационным. Переделали объявления, чтобы они содержали офферы без конкретики о поселке и участках и соответствовали запросам.
Так мы смогли зацепить более широкую аудиторию, которая просто ищет участок, не представляя его в деталях. Ландшафт и особенности поселка они рассматривают уже после первичного обращения. Автотаргетинг оказался эффективным и периодически даже показывал нашу рекламу по запросам конкурентов.
Количество лидов увеличилось еще на 20%.
Увеличили число лидов в 4 раза. Теперь продается по 4 участка в месяц
Увеличили число лидов в 4 раза. Стоимость обращения снизилась в среднем в 2,5 раза.
Даже в несезон воспользовались снижением конкуренции и улучшили результаты. Осенью многие конкуренты перестали показывать рекламу, а наш девелопер продолжил и собрал оставшийся спрос. В ноябре была самая низкая стоимость лида. В декабре на рынок вышли люди, которые получили премию или 13-ю зарплату и стали искать себе участок по выгодной цене.
А главное ― лиды стабильно конвертируются в сделки. В среднем девелопер продает по 3-4 участка в месяц.
_______________
Если вы хотите масштабировать бизнес и найти эффективные подходы к продвижению, приходите к нам в «МАКО» — агентство контекстной рекламы и маркетплейсов с оплатой за результат. Мы проведем аудит, найдем болевые точки и обеспечим приток клиентов и покупателей.
Реклама ООО “Мако Медиа Групп” ОГРН: 1167746236250 ИНН: 7725309286.
Уже больше пяти лет я занимаюсь девелопментом и инвестициями на Бали. Да, тот самый Бали из Instagram, только не из Instagram. Наверное, мои посты как раз об этом: чем Бали на картинках отличается от реального, где совпадает, а где реальность оказывается даже круче.
Девелопер — это не просто человек, девелопер вообще не человек, он целая группа людей, даже если вы просто смотрите, как он один грустит у бара. Все потому, что девелопер жонглирует сразу десятками процессов: выбор участка, переговоры с местными, расчёт юнит-экономики, архитектура, стройка, маркетинг, сдача объектов, возврат инвестиций. И за все это несет ответственность… и всё это — на острове, где законы могут меняться быстрее, чем погода, а «логика» — вообще гибкое понятие.
Бали — рай, но с тараканами. И каждый проект здесь — это целая эпопея. Ночи без сна, драмы на стройке, отчаянные переговоры, но зато и победы, которые хочется праздновать до утра. Поэтому этот канал — про опыт. Про факапы, из которых учишься. Про неожиданные решения. Про то, как Бали сначала проверяет тебя на прочность, а потом влюбляет так, что не оторваться.
Буду делиться историями, кейсами, ошибками (и как их избегать), цифрами, новостями и, конечно, красотой. Потому что Бали для меня — это не просто место работы. Это место, которое учит терпению, вниманию к деталям и умению отпускать. И которое с каждым годом я люблю всё больше.
Если вам близки темы девелопмента, инвестиций и просто хотите понять, что такое Бали «изнутри» — welcome! Будет интересно.
🏠 Строительная компания ЛСРпредставила операционные результаты за I квартал 2025 г. С учётом отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной (программ стало мало, а льготная ипотека была главным двигателем ипотеки на первичное жильё) и высокой ключевой ставки (заградительные %, которые привели к аховым платежам) ожидалось, что I квартал станет провальным для компании, но застройщики нашли "выход" из данной ситуации. Давайте рассмотрим результаты I квартала:
💬 Заключено новых контрактов: 146 тыс. кв. м (-0,7% г/г)
💬 Заключено новых контрактов: 41₽ млрд (+28,1% г/г)
💬 Средняя цена квадратного метра: 280,8₽ тыс. (+29% г/г)
Ещё в годовом отчёте за 2024 г. по операционным результатам было видно, что всего за год ипотечные программы разогнали стоимость квадратного метра в новостройках до аховых значений — 245,5₽ тыс. (+23,9% г/г). Была надежда, что рост стоимости квадратного метра будет стагнировать из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, но застройщикам понадобился всего квартал, чтобы поднять цену, и оставаться с высокой маржой на плаву. Ответ на поверхности: доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 46%, доля сделок в рассрочку — 42%.
Всё просто ипотечные кредиты перетекли в рассрочку, но рассрочка эта от застройщиков и она в корне отличается от той к которой вы привыкли (равные платежи на весь срок поделенные на сумму приобретаемого товара):
⏺ Покупатель вносит на счёт застройщика первый взнос (он меньше, чем заградительные цифры от банка в размере 20-30% от стоимости жилья, около 5-10%). Пока идёт строительство дома он платит рассрочку без оформления ипотеки.
⏺ Так как график платежей рассчитывает строительная компания, то она заинтересована в клиентах, поэтому предлагает вносить примерно 1% от стоимости жилья, а не делит всю сумму на 1-3 года пока идёт стройка. То есть платежи получаются комфортными в первое время.
⏺ За несколько месяцев до ввода жилья в эксплуатацию, вам предлагают внести оставшеюся сумму или оформить ипотеку. То есть остаток суммы вы возвращаете уже банку. Деньги, которые вы вносили как платежи, становятся первым взносом.
А главное, что делает застройщик, это увеличивает стоимость жилья для такой рассрочки, поэтому квадратные метры так подорожали. Ещё один риск для покупателя, который выберет ипотеку после введения в эксплуатацию дома, что ключевая ставка останется на высоком уровне и платежи станут не подъёмными. ЦБ выпустил стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков в начале 2025 г., чтобы предостеречь от различных схем кредитования застройщиками, но как мы видим это не помогло.
📌 Оживление в ипотеке с господдержкой должно в скором времени произойти, с 07.02.25 по 06.08.25 был увеличен уровень возмещения банкам на покупку квартиры до КС + 3,0 п.п. и на ИЖС до КС + 3,5 п.п., а с 1 марта смягчены макронадбавки по кредитам с LTV менее 80 и ПДН менее 70, также с 1 апреля госпрограмма по семейной ипотеке будет расширена на вторичный рынок в городах, где строится не более двух многоквартирных домов. С учётом данных по РЖД застройщики пытаются меньше строить, чтобы ограничить предложение и нормализовать спрос (получается же), поэтому никто просто так от высокой маржинальности отказываться не будет.
