- Ж: Да да, конечно, вам вот с Женей надо.....

- П (Женя): Здравствуйте! Я персональный менеджер этой пары, стоимость составит 25 000 руб. - первый месяц, 25 000 руб. - последний месяц, 25 000 руб. - залог и 25 000 руб. - юридическое сопровождение сделки.

Тут я начинаю охуевать, т.к. в объяве говорили про залог и первый месяц, итого 50К сразу, что ну как бы Ок, но про еще столько же сверху накинуть ни слова.

- Я: А о каком юридическом сопровождении сделки идет речь? Мне по телефону сказали, что квартира сдается без посредников, что нет никакого "последнего месяца", а есть только 25+25?!

- П (Женя): Я не знаю кто с вами разговаривал, квартира сдается на таких условиях.

Я поворачиваюсь к женщине, показываю ей переписку, где хорошо видно, что мне пишут о том, что квартира сдается без посредников.

- Ж: Ну вы знаете, мы вот уже 10 лет сдаем через Женю и ни к кому больше не обращаемся. Мы просто ему доверяем, он сам все делает, а мы уже просто на подписание приезжаем.

- П (Женя): Ну что?! Будем подписывать или как?

Я вообще в ахуе...

Т.е. Либо Женя просто развел этих людей, либо они все вместе решили работать "на дурака" типа человек приедет, потратит деньги, посмотрит квартиру, ему все понравится, потом ему сообщат о том, что условия совершенно другие, денег надо в 2 раза больше, он наверное плюнет и согласится.

Очень вежливо, без мата, хамства и т.д. я сообщаю этим людям о том, что я готов арендовать квартиру на тех условиях, которые написаны в объявлении и на тех, которые мне озвучивались по телефону т.е. они получат сейчас 50К и мы ударим по рукам.

-П (Женя): Все понятно, только зря на вас время потратили. Пойдемте все на выход, ничего мы подписывать с тобой не будем.

Я просто в опездасе....когда мы с тобой на ТЫ то переходили....

Это тип начинает прям всех выпроваживать из квартиры, а хозяева его покорно слушаются! Мужик, который был вместе с этой женщиной, все время, просто стоял на балконе и курил, не произнеся ни слова.

Мы вышли во двор, я просто сказал всем "До свидания" сел в машину и уехал.

По версии ФАС все было так: чтобы привлечь больше дольщиков, застройщик указывал меньшую площадь — а значит, и цену. Но после сдачи дома квартиры оказывались больше, и покупателям приходилось платить сверх того, на что они рассчитывали. И люди соглашались, чтобы не потерять уже построенное жилье.

ФАС оштрафовала застройщика и обязала вернуть в бюджет весь дополнительный доход от продажи увеличенных квартир — 52 млн рублей. Но застройщик с этим не согласился и подал иск в суд.

Что решили суды?

Три инстанции признали, что ФАС была права. Если бы дело касалось одной или двух квартир — это обычная практика: в строительстве бывают отклонения. Но в этом случае речь шла о нескольких десятках квартир с «неожиданным» приростом площади. А значит — это системность, а не случайность.

Суды сочли, что ФАС действовала законно. Однако застройщик не сдался — и дошёл до Верховного суда.

Что сказал Верховный суд?

ФАС построила свои выводы на предположении, что застройщик сознательно указал заниженную площадь, чтобы заработать на последующих доплатах. Но прямых доказательств этому в деле нет.

Не доказано и то, что снижение площади было способом привлечь покупателей — например, отсутствовали исследования рынка, сравнение цен с конкурентами и другие обоснования такой версии.

Кроме того, в каждом договоре с дольщиком содержалось условие: итоговая площадь может отличаться от проектной. Покупатели были заранее предупреждены — согласились с такими условиями.

Еще один важный момент: среднее отклонение по площади составило около 5%. Верховный суд указал, что такое увеличение нельзя считать изменением существенных условий договора.

ВС отменил все принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение Верховного суда по делу N А56-6783/2024).

ВС прямо указал: нижестоящие инстанции поддержали ФАС, основав свои решения на ошибочных выводах. Это значит, что при повторном рассмотрении, скорее всего, суды встанут на сторону застройщика.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

☕#151. За чашкой чая..

Ну что, судя по сообщениям в СМИ, ЦБ продолжает смягчение риторики касательно экономики России.

Тем временем инвесторы, ожидая снижения ключевой ставки, начали рассматривать покупку акций застройщиков, которые, как правило, растут на таких событиях. Однако внутренние проблемы у сектора не собираются заканчиваться...

📅 Не так давно, а точнее в апреле, внезапно выяснилось, что у нас, оказывается, "непростая ипотечная ситуация", требующая немедленного вмешательства.

Об этом прямо заявил Владимир Владимирович, который в мае поручил Правительству до 15 июня предложить расширение льготных программ для семей с детьми до 14 лет. Однако Минфин неожиданно отложил программу и принял решение, что вместо денег отрасль получит налоговые плюшки (Источник). Лицо застройщиков представить несложно)

❗Рынок при этом, отреагировал достаточно быстро. Котировки девелоперов вроде ПИК, и Самолета рухнули на 5–10%. И это при том, что с начала года индекс строительных компаний на Мосбирже вырос на 23%, а акции ПИК и Самолета прибавили 36,5% и 25,4% соответственно.

И конечно, инвесторы, рассчитывавшие на смягчение политики ЦБ и новые льготы, были "слегка" шокированы таким поворотом...

💢 Причины отказа. Почему Минфин сказал «нет» расширению?

Есть три ключевые причины, почему государство решило не раздувать и без того дорогую ипотечную программу:

• ⚡Бюджету плохо, денег нет. Уже сегодня субсидирование ипотеки обходится в 2 трлн ₽ — это около 5% всех расходов бюджета 2025 года. Расширение потребовало бы еще сотен миллиардов, а ФНБ и так упал с 13,6 трлн ₽ в 2022 до 11,5 трлн в июне этого года из-за санкций и падения нефтегазовых доходов (это миниум с 2001 года, по данным Минфина). А кто в таких условиях захочет ещё больше тратить на ипотеку? Никто

• ⚡ Отсутствие спроса. Даже если расширить семейную ипотеку, высокие цены и ипотечные ставки под 25% делают ипотеку неподъемной для большинства. Средняя однушка в Москве стоит 12–15 млн ₽, и это далеко не центр. По данным ЦБ, выдача ипотек в мае упала на 50,3% в регионах и на 30% в столице.

• ⚡Льготы = дорогие квартиры. Далеко ходить не нужно, этот вопрос немного затрагивали в прошлой статье. Можно вспомнить, как в 2020–2021 ипотека под 6,5% разогнала цены на жилье на 20–30%, сделав его еще менее доступным. Вот совсем недавно на ПМЭФ-2025 Греф заявил (источник), что отмена комиссий для застройщиков УЖЕ подняла цены на 1%, но выдача ипотек все равно упала на 10–12%. Кому они приносят пользу? Хуснуллину?

👥 Как это бьет по застройщикам и что делать инвесторам?

Застройщики, очевидно, всем этим событиям не рады. Сначала им обещали новые поступления "поддержки" от государства, а по итогу достались лишь налоговые упрощения, которые не компенсируют падение спроса

💢 Главные в зоне риска — мелкие и региональные компании. У них нет ни финансовой подушки, ни доступа к дешевому проектному финансированию. По данным "Единого реестра застройщиков", около 15% региональных компаний находятся на грани дефолта из-за долгов по кредитам и падения продаж на 40%

Если посмотреть на главных героев сектора, то конечно они держаться намного лучше. ПИК, например, нарастил выручку на 28% в 1-м полугодии за счет завершения старых проектов. Самолет активно продвигает рассрочки (40–80% сделок), а ЛСР делает ставку на элитный сегмент, где спрос меньше зависит от ипотеки. Но... Мы сильно не забываем про проблемы с долговой нагрузкой, а она там не маленькая.

🤔 Честно, не верю в устойчивый рост акций застройщиков на фоне смягчения ДКП. Конечно, компании с высоким долгом однозначно отреагируют ростом, но исходя из внутренних проблем сектора (не всегда связанных с высокой КС), я больше склонен смотреть в сторону длинный облигаций (ОФЗ, корпораты). Для спекулянтов хорошая возможность

Как считаете, стоит ли массовому инвестору на фоне смягчения ДКП лезть в акции застройщиков?

Очень важна ваша поддержка — плюсани пожалуйста ♥️, и подпишись на канал, чтобы не упустить от меня что-то интересное!

Последние выпуски:

• 💢 «Диверсифицировал» — и всё потерял. Почему инвесторы в России, превращают простую стратегию в катастрофу. Топ важнейших ошибок этого года

• 💣 Облигации против паники: почему бонды в 2025 году дают больше, чем акции? Очередная недооценка ОФЗ перед смягчением ДКП...

• 🛡 Южуралзолото: не первый и не последний. Обыски, иск и падение на 30%: государство решает, что золотом частник наигрался. Что делать инвесторам?

Подержите ка моё пиво.

Я строю двухэтажный дом на 200 квадратов вместе с гаражом и ни о чём не жалею.

Второй этаж - мансардный.

Так вот, во первых нехватка места не только в частном секторе - когда я захотел купить землю в посёлке в 40км от города, там же где уже живут мои друзья, вариантов оставалось всего три! Один - в загасе, второй - муж с женой не могут договориться продавать или нет, а третий - как раз с гулькин нос по площади. пришлось брать его, я не планировал выращивать огород, но мой дом влез в мой участок тютелька в тютельку. Да, можно было поискать участки от государства, и потом очень долго\дорого трахаться с водой, газом и электричеством, оставим это любителям у которых есть много свободного времени.

Строил не сам - взял ипотеку, построили они за полгода, я закончу отделку за два года - уже на следующий год буду въезжать, поэтому я понимаю когда я успею закончить и для чего.

У нас с женой пока нет детей, и как раз планируется что там они будут расти.

Из дополнительных комнат помимо спальни, зала, кухни и ванной - только три. два рабочих кабинета мне и жене (оба работаем из дома) и одна детская. ВСЁ.

Поэтому проблема не в том что люди строят двухэтажные дома, не надо тут, а в том что нужно понимать для кого и когда ты его строишь. Остальным я советую не вестись на эту тонну постов о том как же фигово строить двухэтажные дома - просто думайте своей головой, планируйте и всё, тогда и не будете жалеть ни о чём. Как говорится семь раз отмерь... А с домом так все двадцать раз нужно подумать, и всё равно не все моменты учтёшь.

и кстати, двухэтажный (мансардный второй этаж) скорее всего будет дешевле, чем одноэтажный - крыша и фундамент выйдут дороже, чем построить сверху второй этаж.