А всех заинтересовавшихся ждёт стена текста с методологией и выводами.

Показатели, на основе которых я составил индекс доступности жилья:

1. МЕДИАННЫЙ ДОХОД

Кто-то выписывает себе миллиардные зарплаты за счёт миноритариев, а кто-то работает швеёй за 10к. В итоге, средняя по стране составляет 97 тыс. рублей в месяц. Статистика по средним зарплатам в регионах - Росстат.

Вот несколько фактов о средней зарплате:

▪️ МОСКВА ЗАРАБАТЫВАЕТ В СРЕДНЕМ УЖЕ 180К+, ПЕТЕРБУРГ - ВСЕГО 118К В МЕСЯЦ. Ещё регионы со средней ЗП >100к: Московская обл. (111к), Мурманская обл. (118к), Красноярский край (101к), Иркутская обл. (100к), Якутия (133к), Камчатка (140к), Магаданская обл. (168к), Сахалин (138к), Чукотка (224к), ХМАО (125к), ЯНАО (185к), Ненецкий авт. округ (145к).

В этом году психологический рубеж 100к+ переступили Красноярск и Иркутск. В 2026 скорее всего рубеж перейдут Владивосток, респ. Коми, Ленобласть и Чита.

▪️БЫСТРЕЕ ВСЕХ ЗАРПЛАТЫ РАСТУТ В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ, +25,2% Г/Г. Это если брать скользящую среднюю. Также быстро растут ЗП в Липецке (+24,4%), Туле (+24,1%), Удмуртии (+24%) и в Кургане (+23%).

А хуже всего ЗП растут в Ингушетии (+10,2%), на Камчатке (+10,8%) и в Чечне (+11%). Фактически, в этих регионах отсутствует рост ЗП в реальном выражении (из-за инфляции).

▪️ ХУЖЕ ВСЕГО С ЗАРПЛАТАМИ ДЕЛА ОБСТОЯТ НА КАВКАЗЕ. В среднем по фед. округу ЗП 52,6к в месяц. Но это традиционно регионы с низкими доходами. Но самой высокой концентрацией геликов на душу населения. Здесь никакой сенсации.

Мособласть (111к) в 2 раза богаче соседнего Иваново (54к), якуты (133к) почти в 2 раза богаче бурятов (78к), Омск (70к) беднее Томска (82к), Саратов (64к) беднее Самары (74к), а татары (84к) богаче башкир (72к).

Оф. статистики медианного дохода по регионам нет.

По СберИндексу медианный доход составляет ~63% от среднего в целом по стране. В предыдущие годы я использовал формулу: Медиана = 0,65 х Средняя, и вопросов ни у кого не возникало. Так что продолжу оценивать медиану самостоятельно, через функцию от средней.

В расчёт беру молодую семью, где каждый зарабатывает один медианный доход по своему городу (итого 2 медианных дохода). Наша молодая семья сначала копит на первоначальный взнос на протяжении нескольких лет, откладывая 25% своего совокупного дохода. А потом тянет ипотеку, платёж по которой будет оцениваться как доля от общего дохода (в процентах).

2. ДОСТУПНОСТЬ ВТОРИЧКИ

Цену квадратного метра беру из Домклик. Оцениваю стоимость однушки 40 кв. м. Рассчитываю срок накопления первоначального взноса = 30% от стоимости жилья. Затем рассчитываю платеж по ипотеке: первоначальный взнос 30%, рыночная ставка на момент расчета 25%, срок 15 лет.

Вы заметили, что расчет ведется по текущей гигантской ипотечной ставке. Интересно будет наблюдать за индексом в динамике - в случае снижения ставок по ипотеке мы можем увидеть повышение цен на саму недвижимость (а можем и не увидеть), и вот что будет сильнее влиять на доступность (а в разных городах динамика будет разная) - мне предстоит оценить, а вам предстоит увидеть.

3. ДОСТУПНОСТЬ НОВОСТРОЙКИ

Цена квадратного метра новостройки - также средняя из Домклик, тоже 40 квадратов. Те же параметры ипотеки (размер первоначального взноса, срок), но учитываются льготные программы: семейная для всех регионов (7%) и дальневосточная/арктическая для ДВ и Арктики (3%).

При этом учитывается та доля дохода, которая будет отправлена в ипотечные платежи. Так например, если на ипотеку по расчетам уходит свыше 60% - баллы обнуляются, ипотека считается непосильной. А при платеже выше 30% от доходов - используется понижающий коэффициент, ибо платить больше 30% от дохода - напряжно. И только в случае с платежом менее 30% от дохода семьи баллы начисляются в полной мере, и город имеет шанс получить вплоть до 100 баллов.

F-ИНДЕКС

Почему F? Это от названия международного фонда, в котором пока что числится один человек (основатель, бухгалтер, казначей и водонос - все в одном лице). От лица этого фонда посещаю всякие финансовые конференции и пишу заметки в интернетах (в т.ч. на Пикабу), где считаю всякое - иногда даже полезное:

Как я рассчитываю индекс? Он зависит от трех параметров:

1. Срок накопления на первоначальный взнос (30% от цены жилья).

   Учитывается как срок накопления на вторичку, так и срок накопления на новостройку. Ни для кого не секрет, что стоимость новостройки и вторички может сильно отличаться - причем, от города к городу разница отличается существенно. Так например, в Ростове и Владимире цены почти одинаковые, а во Владивостоке новостройка почти в 2 раза дороже вторички.

Молодая семья зарабатывает 2 медианных дохода по своему региону. Откладывает 25% от совокупного дохода с целью накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Для сбережений у семьи есть волшебный счёт: если недвижимость дорожает, сбережения растут в той же пропорции.

2. Доля дохода (в процентах), которую подлежит отдавать в качестве ежемесячного платежа по ипотеке на вторичку (без льгот).

Сейчас ужасное время с ипотечными ставками под 25% годовых. Такую ипотеку может взять себе только гуманитарий, не способный рассчитать, какую огромную сумму денег он отдаст в качестве процентов банку. Тем не менее, в индексе доступности жилья я считаю эту метрику важной, ведь времена меняются, и при ставках по ипотеке разумные 12-14% всё будет уже не так плохо, и тем интереснее увидеть динамику изменения доступности жилья в случае если к таким ставкам мы в обозримом будущем вернёмся.

Здесь есть зависимость начисляемых очков от доли дохода. Так, я решил, что если ежемесячный платеж составляет более 60% от дохода семьи, это считается непосильной ношей, и заслуживает 0 баллов. Если доля варьируется от 30% до 60% - действует понижающий коэффициент, ибо нагрузка на бюджет семьи значительная. А если ипотечный платеж составляет менее 30% от дохода - баллы начисляются в полной мере, ибо такой платеж уже выглядит посильным.

3. Доля дохода (в процентах), которую подлежит отдавать в качестве ежемесячного платежа по ипотеке на новостройку (с имеющимися льготными программами - федеральными и региональными).

Все то же самое, что и в случае с пунктом 2. Начисление баллов зависит от "посильности" платежа. Но ставки по ипотеке берутся льготные, и цена квартиры берется новостроечная (как правило, дороже).

РЕЗУЛЬТАТ

▪️ ГОРОД С САМЫМ ДОСТУПНЫМ ЖИЛЬЁМ - МУРМАНСК, 76,6 БАЛЛОВ. Это единственный город из 65 рассматриваемых, о котором можно утверждать, что жилье в городе доступное. Молодая семья с медианным доходом может без особого труда накопить на первоначальный взнос за 3 года, а потом без особого напряжения платить ипотеку. Но только в случае с новостройками, ежемесячный платеж за новостройку составит всего 16% от их дохода. В случае со вторичкой это 43% от дохода, кредитная нагрузка все равно высокая (из-за огромных ставок по рыночной ипотеке без льгот).

Конечно, доступность жилья связана с суровостью края - не каждый хочет в Мурманске оставаться, люди уезжают в более комфортные города. Думаю, Воркута при добавлении в рейтинг имела бы все 100 баллов, но я не ради прикола это считаю.

▪️ ГОРОД С САМЫМ НЕДОСТУПНЫМ ЖИЛЬЁМ - СОЧИ, 0 БАЛЛОВ. Местной среднестатистической семье накопить на жилье и приобрести его даже в теории невозможно. Копить на первый взнос придется 13-19 лет, а потом - уже далеко не молодой семье - надо платить 120-190% от своего дохода по ипотечному кредиту.

▪️ Город с самым доступным жильем, но при этом не находится на крайнем севере или в Сибири - Калуга. Комфортные 4 года для накопления первоначального взноса, 26% от дохода на платеж по льготной ипотеке, но 59% на платеж по текущим огромным ставкам на вторичку. В случае если ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ вернутся к адекватным 12-14% годовых, город будет иметь 70+ баллов по индексу доступности жилья. Станет как Мурманск, только с хорошей погодой и Москвой под боком.

Ещё города с относительно недорогой недвижимостью и в комфортной для проживания климатической зоне: Липецк, Владимир, Смоленск, Ярославль, Тула и Пенза.

Вот ради обнаружения таких городов и ведется этот рейтинг - увидеть приятные города с адекватным климатом и хорошим соотношением "зарплаты-цена на квадратный метр". Жители Калуги и Липецка - цените свой город, несмотря на бычий рост недвиги, он у вас заметно слабее, чем во многих регионах!

ЧТО ДАЛЬШЕ?

Если тема будет вам интересна, я продолжу замерять этот индекс с интервалом пару раз в год. Можно доработать индекс, добавив в него еще ряд сложных параметров: лимиты льготного кредита, материнский капитал. Последний, в свою очередь, добавит очков городам с более дешевым жильем, ведь сумма установлена фиксированной на федеральном уровне, и в случае с "дешевыми" городами имеет больше значения, закрывая существенную долю первоначального взноса. Чего не скажешь о Москве или Сочи.

P.S.: отдельное огромное спасибо подписчикам моего скромного блога за то, что помогли мне довести индекс до ума своими комментариями и замечаниями - без вас в расчётах было бы гораздо меньше логики.

Источник

Могут самовольно прописать детей

Временные жильцы имеют право прописать в съёмной квартире своего ребёнка до 14 лет. Для этого им не потребуется отдельное разрешение от собственника. Он автоматически согласился на прописку детей, когда сделал временную регистрацию их родителям. Об этом говорится в Постановлении Правительства РФ № 713 от 17.07.1995 г.

Ольга Власова

Адвокат

Комментарий эксперта:

Если временные жильцы прописали в съёмной квартире своих детей, помните, что это тоже временно. Их выпишут без вмешательства суда — нужно просто дождаться срока истечения регистрации родителей. Если же под воздействием уговоров вы сделали им постоянную прописку, для выписки придётся обращаться в суд. Из муниципального жилья выписать несовершеннолетних ещё сложнее — у них должна быть прописка в другом месте, а ответственному квартиросъёмщику придётся доказать в суде, что дети нанимателей фактически не проживают в квартире

Коммунальные платежи вырастут

Если в квартире нет счётчиков воды, электричества или газа, коммунальные платежи начисляют по количеству зарегистрированных жильцов. Учитывают не только постоянно прописанных, но и тех, кто проживает временно. То же касается и платы за вывоз мусора, если в вашем регионе она зависит от количества жильцов. Чтобы избежать дополнительных расходов, пропишите в договоре найма условие, что квартиранты платят коммуналку отдельно от основной платы.

Например, раньше хозяйка платила по нормативам за одного человека: за холодную воду — 89 ₽ в месяц, за горячую воду — 369 ₽. После того, как она временно прописала в квартире семью из трёх человек, платежи за воду выросли в четыре раза.  Теперь в квитанции стоят такие цифры: за холодную воду — 356 ₽ в месяц, за горячую воду — 1476 ₽.

Истечение срока поверки счётчика приравнивается к его отсутствию — плату будут начислять по количеству жильцов.

Можно остаться без жилищных льгот

Если количество проживающих в квартире выросло, собственника могут лишить коммунальных льгот. Речь идёт о льготах, которые зависят от состава семьи или дохода.

Например, в Москве одиноким пенсионерам старше 70 лет полагается компенсация за капремонт в размере 50%, старше 80 лет — 100%. Право на льготу исчезнет, если в его квартире будет проживать работающий гражданин, то есть не являющийся пенсионером, инвалидом I или II группы. Если не хотите платить по полному тарифу, не стоит прописывать жильцов даже временно.

Комментарий эксперта:

Если после временной прописки жильцов квартплата выросла, хозяин должен уведомить об этом отдел субсидий — для пересчёта компенсации. Но помните, что возможно и лишение права на коммунальные льготы, если они зависят от состава семьи и размера дохода собственника. Что будет в вашем случае, лучше уточнить в отделе социальной защиты населения

Досрочно не выпишешь

Иногда у собственников возникают проблемы с досрочной выпиской временных жильцов. Управление МВД может потребовать согласие квартирантов на то, чтобы выписаться пораньше. Если те против, собственнику придётся обращаться в суд или ждать срока окончания прописки. До этого времени наниматели вправе пользоваться съёмным жильём — пока действует регистрация, нельзя просто взять и выгнать их.

Но и идти в суд есть смысл только, если временная прописка истекает ещё нескоро. Судебный процесс может растянуться на полгода и дольше. А потом придётся обращаться к судебным приставам, чтобы те выселили квартирантов. Лучше попробовать договориться с жильцами мирно, а для подстраховки подписать дополнительное соглашение к договору найма о его досрочном прекращении.

Комментарий эксперта:

Если квартиранты съехали раньше времени, выписать их из квартиры довольно просто. Даже если срок временной прописки не закончился. Собственнику нужно только подать заявление о досрочном убытии зарегистрированных лиц в МФЦ или управление МВД. Или же можно заполнить онлайн-заявление на сайте «Госуслуги». Бывших жильцов выпишут в течение трёх рабочих дней. Также временная прописка аннулируется автоматически по истечение срока действия

Квартиру с временными жильцами сложно продать

Если вы планируете продавать квартиру, лучше никого в ней не прописывать или делать временную регистрацию на минимальный срок. Когда найдутся покупатели, они обязательно попросят справку о прописанных. В документе будут перечислены все люди, у которых есть право проживать в этой квартире — в том числе временные жильцы. Высока вероятность, что сделка не состоится именно из-за них. Кто захочет покупать недвижимость с квартирантами, которые могут пользоваться ею наравне с новыми хозяевами.

Если наниматели уже прописаны и срок прописки заканчивается не скоро, сначала договоритесь с ними — пускай ищут другое жильё и выписываются. После этого вы спокойно займётесь продажей.

Комментарий эксперта:

Приобретение квартиры с временными жильцами может стать проблемой для покупателя. Если продавец не расторг договор найма, новый собственник не имеет права их выселить до истечения срока действия документа. Все права и обязанности по договору найма переходят к покупателю. Выход один — договариваться с временными жильцами, так как в одностороннем порядке расторгнуть договор или изменить условия по нему невозможно (ст. 675 ГК РФ)

Уголовное дело за фиктивную регистрацию

Если собственник временно прописывает в своей квартире человека, который там жить не собирается, — это уголовное преступление. Согласно ст. 322.2 УК РФ, фиктивная регистрация чревата весьма существенными последствиями:

штраф от 100 000 ₽ до 500 000 ₽ или в размере зарплаты осужденного за период до трёх лет;

принудительные работы с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью — на срок до трёх лет;

ограничение свободы с лишением права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью — на срок до трёх лет.

При этом не имеет значения, кого фиктивно прописали в квартире — россиянина, иностранного гражданина или человека без гражданства. Если он изначально не планировал там жить, на собственника и нанимателя могут завести уголовное дело, а временную прописку аннулируют.

За нелегалов — штраф

Особенно внимательными нужно быть, когда прописываете иностранцев. Хозяин обязан уведомить МВД о том, что в его квартире будет жить гражданин другого государства. Сделать это можно на сайте «Госуслуги» или через МФЦ. Если собственник сдал квартиру нелегалу или не подал вовремя заявление, им обоим грозит штраф.

Иностранные граждане обязаны встать на миграционный учёт в течение семи дней после того, как пересекли границу. С некоторыми странами у России есть соглашения об особом сроке регистрации. Например, прибывшие из Казахстана обязаны зарегистрироваться в течение 30 дней, а из Белоруссии — в течение 90 дней.

Комментарий эксперта:

Иностранцы обязаны регистрироваться по месту пребывания в России. За временную прописку нелегала собственника оштрафуют: физическое лицо на сумму от 2000 ₽ до 5000 ₽, юридическое лицо  — от 250 000 ₽ до 750 000 ₽. Чтобы не получить штраф, нужно проверить документы о правовом статусе иностранного квартиранта: о временном пребывании, разрешение на временное проживание, вид на жительство, трудовой договор. Также необходимо обратить внимание на дату, когда он въехал в Россию, и сравнить её с возможным сроком пребывания в стране без оформления миграционного учёта

Могут прийти полиция или коллекторы

Если квартирант совершит преступление, полиция будет искать его по адресу временной прописки. Также могут заявиться военком, судебные приставы, сотрудники органов опеки или коллекторы. Конечно, можно просто не открыть им дверь, но в некоторых случаях представители власти имеют право зайти в квартиру.

Например, если временный жилец задолжал крупную сумму, ФССП вправе описать имущество в съёмном помещении. И собственнику ещё придётся доказать, что телевизор и холодильник принадлежат ему, а не квартиранту.

Комментарий эксперта:

Если приставы описали вещи в квартире, собственнику, скорее всего, придётся отстаивать свою правоту в суде. Нужно будет подать иск об исключении вашего имущества из акта описи. К исковому заявлению прикладывают договор найма, чеки на мебель и технику. Если чеков нет, то и в суд идти бессмысленно

Если вы решили временно прописать жильцов в своей квартире:

Установите счётчики или пропишите в договоре найма условие оплаты коммунальных платежей отдельно от основной суммы.

Уточните в отделе соцзащиты, не лишитесь ли вы жилищных льгот.

Проверьте документы нанимателей — есть ли у них российское гражданство, легально ли иностранцы пребывают на территории России.

Всегда заключайте договор найма — в нём укажите срок проживания, правила пользования жильём и подробно пропишите, какое имущество находится в квартире.

Делайте прописку на минимальный срок, а затем продлевайте её по мере необходимости.

Не прописывайте нанимателей, если собираетесь выставить квартиру на продажу.

Не делайте временную регистрацию фиктивно.

Дата публикации: 25 июля 2023

Ссылка на источник

https://www.vbr.ru/sovety/help/people-and-economic/pocemy-ne...

ВЛАДИВОСТОК, 25 июл – РИА Новости. Ленинский районный суд Владивостока удовлетворил иск Генпрокуратуры об изъятии имущества экс-мэра Владивостока Владимира Николаева и членов его семьи, сообщила объединенная пресс-служба судов Приморья.

Суд решил исковые требования удовлетворить, обратить в доход государства: имущественный комплекс санатория "Амурский залив", апарт-отель "Магнум", 12 земельных участков, 12 зданий и 32 нежилых помещения. Всего в федеральную собственность обращен 821 объект недвижимости", — говорится в сообщении.

Источник: https://ria.ru/20250725/nikolaev-2031434051.html