Специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, домостроитель, фермер-томатовод, сельский житель.
Телеграм: @karkasovo
Почта: zakaz@karkasovo.ru
Друзья, честно говоря, не ожидал, что пост о стандартизации рынка ИЖС вызовет такой ажиотаж. Думал это будет такой междусобойчик, а смотри-тко, тысячи просмотров, 4 поста-ответа. И от многих слышно - аряря, нам хотят запретить строить как попало, это ужас!
Те, кто увидел в предыдущем посте какие-то запреты и ограничения, неправильно поняли. Ограничений нет. Есть снятие ответственности государства перед теми, кто решил заниматься самодеятельностью. Давайте поясню.
Купил я участок и хочу построить дом, чтобы жить там со своей женой, рожать деток ...бучих. Я жму в Госуслугах кнопку "строительство дома на земельном участке" и вижу там 90 типовых проектов, разбитых по разным технологиям, одобренных МинСтроем. А заодно ситуационный план в зависимости от выбора проекта - куда можно поставить дом на участке. Если дом на участок не влезает, то и проект выбрать не получится.
Допустим, я решил строить из газобетона. Кликнул на него и у меня там три проекта до 50 м3, три проекта до 100 м3, три проекта до 150 м3 и три проекта для многодетных, до 200 м3. Выбрал я проект, скачал бесплатно и разослал подрядчикам, которые мне понравились в моём регионе. Вместе с геологией участка, которую также необходимо сделать.
Подрядчик, само собой, аккредитован на Госуслугах, а это значит - там внесены все данные об учредителях, директоре, количестве сотрудников и уровне их квалификации. Есть достаточное количество сотрудников с квалификацией позволяющей выполнить данный проект - едем дальше. Подрядчик смотрит геологию и говорит - тут вот такой тип фундамента можно под этот проект и вот такой. С этим столько будет стоить, с этим столько. Я выбираю забутовку траншеи известняком пролитым бетонным молочком какой-то из предложенных вариантов и получаю финальную цену на дом.
В Госуслугах добавляю подрядчика в качестве исполнителя по выбранному проекту. Получаем Договор подряда и чек-лист на строительный контроль, где расписаны этапы, которые необходимо сдать-принять по проекту.
Строимся. Приняли этап по чек-оисту - перечисляем деньги. Можно, кстати, по тому же эскроу-механизму, автоматически. По завершению работ жмём в Госуслугах кнопку "Я сделяль" и получаем дату выезда кадастрового инженера.
Встречаем его на объекте вместе с представителем подрядчика и чек-листом. Говорим номер проекта. Он смотрит на дом, таинственно улыбается и уезжает. Через некоторое время получаем уведомление, что дом поставлен на кадастровый учёт.
Вот примерно такая тема. Хочешь индивидуализировать дом - пожалуйста, используй отделку. Можешь кирпичом обложить или матом там, фиброцементом отделать. Плиткой итальянской. А хочешь прямо индивидуальный проект, добро пожаловать в Клуб респектабельных миллионеров - все проблемы за твой счёт! Это не обязательно адские согласования. Просто отказ государства от каких-либо гарантий для тех, кто строил без проекта у неквалифицированных подрядчиков. Кинули на ипотеку? Ну, а что ты хотел, когда твой дом строили курьер, ассенизатор и дорожник, а по нормам должны были строить плотник, каменщик и кровельщик. Плати и плачь. В какой суд? С фирмой "Сосулька", учредитель у которой мёртвый бомж из Магадана? Да иди ты нафиг, напрягать судебную систему и приставов, у них и так работы полно. За твои мудачества не должны расплачиваться другие граждане страны, вынужденные содержать раздутый штат приставов и судей на свои налоги. Рухнул на тебя твой самострой? Ну, ты понял...
Почему-то, приходя в автосалон, ни у кого не возникает желания попросить менеджера сделать автомобиль по индивидуальному проекту. Руль на заднее сиденье перенести, добавить пятое колесо, убрать подушки и ремни безопасности, а вместо стекла заднего вида поставить витражное, цветное. Ну и шипы натыкать по периметру. А двери пусть вовнутрь открываются!
Не, все как-то выбирают машину по марке, модели, цвету. А кто хочет индивидуальный проект - тем не запрещено, стройте себе машинку, только пожалуйста, для постановки на учёт предъявите:
Свидетельство о безопасности конструкции ТС из Росстата.
Свидетельство о присвоении VIN-кода из НАМИ.
Договор купли-продажи на агрегаты, узлы или другой серийный автомобиль, который был использован для создания самодельной машины.
Письменное объяснение о происхождении использованных деталей, а также фотографии всех этапов сборки – при отсутствии договора купли-продажи.
Справку о том, что серийный автомобиль, использованный в качестве базы самодельного транспортного средства, был предварительно снят с учёта.
Техническое описание ТС.
Полис ОСАГО.
Квитанцию об уплате госпошлины.
Сертификация в Федеральном агентстве по техническому регулированию (Росстате)
И пожалуйста, никто не препятствует.
Тут важно понять, вам шашечки или ехать. Безопасный рынок загородного домостроения не возникнет без стандартизации проектов и аккредитации строителей. Если вы хотите строить дом для жизни или отдыха за городом - можно выбрать один из 90 проектов. Не такой уж вы уникальный, чтобы ни один не подошёл. Если же хотите реализовывать свои понты и амбиции архитектора и домостроителя - добро пожаловать на путь самодеятельных автоконструкторов.
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я каркасостроитель, инженер строительного контроля, специалист по техническому обследованию зданий и сооружений, а недавно начал обучаться на судебного строительного эксперта. Много лет борюсь за качество загородного домостроения и пишу об этом здесь.
Последние месяцы большАя часть моей работы, помимо строительного контроля на объектах нашей компании и осмотра домов перед покупкой, связана с подготовкой судебных претензий. В связке с различными юристами работаем над делом брускоинов, о котором я писал в предыдущих постах. Пишу отчёты и думаю - удивительная у нас страна. Инстаграм, который никак не влияет на финансовое положение дел граждан, депутаты запрещают, а строительные мошенники свободно разгуливают на свободе и даже обманув сотни людей рискуют максимум получить 10 лет из которых фактически отсидеть могут 5, а затем выйти по УДО. При этом, законодательство не обязывает их вернуть украденное. Никто не конфискует их имущество и никак их не напряжёт. Почему в нашей стране не сделано как в США или Финляндии, где без государственного контроля не принимается ни один дом? Почему индивидуальное жилищное строительство у нас пущено на самотёк. Просто пока не дошли руки или всё-таки есть другие причины? Давайте поразмышляем об этом вместе.
С одной стороны, отсутствие регуляторов в загородном домостроении позволяет строить дома по относительно низкой цене. И создаёт рыночный парадокс, когда стоимость квадратного метра загородного жилья стоит дешевле, чем стоимость квадратного метра квартиры в городе. Например, для нас иметь дачу - нерегулярно используемый загородный дом с участком земли, который не сдаётся в аренду, в порядке вещей. Попробуйте объяснить, что такое дача американцу или испанцу. Немцы удивятся, что в СНТ можно жить - в большинстве их садово-огородных кооперативов землю с садовым домиком можно только арендовать, а на арендованной территории действуют строгие правила, например, нужно покинуть территорию до 22:00. Более менее вас ещё поймут финны, которые имеют подобие наших дач, зачастую представляющих собою просто бани на острове или на берегу водоёма, куда они приезжают попариться и окунуться в реку, чтобы в этот же вечер поехать спать домой. Но в целом - факт, наличие неиспользуемого для постоянного проживания загородного дома в большинстве развитых стран мира это привилегия миллионеров и знаменитостей. А единственное жильё в виде собственного благоустроенного дома на участке с газоном и парковкой уже давно является традиционной американской мечтой, недостижимой для многих американцев.
И только у нас люди владеют одновременно и квартирой и дачей, ибо первое досталось по наследству от родителей, а второе можно построить собственными руками из того, что под них попало, либо привлечь для этого ценных иностранных специалистов или равных им по уровню квалификации местных алкашей. В нашей стране не нужно быть строителем, чтобы строить. Недавно генеральный директор строительной компании специализирующейся на каркасных домах убеждал меня, что дом не может быть пароизолирован наглухо, он же должен чем-то дышать. В ответ на моё замечание, что дышать загородный дом должен через систему вентиляции, он ответил, что тогда придётся продырявить каждую стену. Когда я начал объяснять, что каждую не надо, а надо по проекту, он ответил, что если ещё и проект дома делать, то у него будет такая цена, что никто не купит. Именно поэтому у нас до сих пор дома дешевле квартир. И очень часто - сильно хуже их по качеству. Потому, что в многоэтажке до недавнего времени действовали жёсткие нормы (в этом году упразднили много требований к качеству и ответственности девелоперов, якобы в качестве мер их поддержки), а в одноквартирном малоэтажном строительстве таких норм не было изначально, а в последние годы обязательными к применению оставили всего 5-6 сводов правил и то с оговорками.
Зачем это сделано? Во-первых, конечно, лоббируются интересы крупных девелоперов, таких как Самолёт.Дом или Зодчий с Теремом. Решать жилищный вопрос надо и государству выгодно, чтобы кто-то делал это за них. Проблема лишь в том, что государство как бы умыло руки и отстранилось, сняв все ограничения - вы делайте что хотите, только стройте.
Некоторые, как упомянутая ранее девелоперка брускоинов, поняли это буквально. И стала строить летние щеледома по цене нормальных, а затем и просто брала деньги, показывая видео единственного полностью готового дома. Компания База Хаус вообще не строила дома - заключив кредитный договор с Королёвским свайным заводом они подряжали его на установку фундаментов, потом отчитывались перед банками по первому этапу и получали 90% предоплаты по ипотечному договору, форму которого разрабатывали и утверждали банки. Так компания наработала более миллиарда чистой прибыли, которую так и не нашли на её счетах.
Во-вторых, государство не имеет ресурса даже для кадастрового учёта имеющейся недвижимости, не говоря уже о том, чтобы контролировать самострои и качество строительства на рынке ИЖС. Ведь любой контроль - это деньги.
В-третьих, это некое соглашение с гражданами - мы вас здесь не душим, вот Игорю Чайке заплатите за вывоз мусора, Чубайсу за электричество, Роттенбергам за дороги, всем нам дополнительный НДС, а дом стройте как хотите. Рухнет вам на башку - ну, так вы же сами такой построили.
Вроде бы и здорово, но потом выясняется, что депутаты уже призывают создать Единый реестр обманутых заказчиков ИЖС. Банки почти перестали выдавать льготные ипотеки на строительство домов, а само государство, офигев от размаха мошеннических сделок, начало, как советская машинка "Луноход" резко пятиться назад и ввело требование обязательного эскроу-счёта при ипотечных ИЖС сделках, при этом сократив количество ипотечных программ. Сейчас банки ужесточают правила аккредитации, чтобы сократить количество подрядчиков, которые могут претендовать на получение бизнес-кредита под эскроу на строительство.
Что делать? Конечно, можно пойти по пути западных стран с их богатыми гражданами и ипотеками на 300 лет. То есть, повышать требования к строительным компаниям. Ввести аккредитацию персонала и компании в целом. Если ты плотник, то ты уже не можешь быть и электриком, и сантехником - штраф. Если ты хозяин дома - упаси тебя Боб полезть чинить канализацию или копаться в щитке. Зови специально обученного человека и плати ему бабло - иначе штраф. Бурение скважины, установка септика, протяжка кабеля - либо сертифицированная компания, лицензия, квалификация, аккредитация, либо ты пожалеешь, что взял в руки лопату и решил закопать септик сам. Лучше рой себе могилу и на ту денег не хватит из-за штрафов. Короче, принцип ясен - запрещено всё и везде, кроме нескольких монополистов, которые и будут стричь бабки. При этом, мы все понимаем, когда с рынка будут вытеснены все мелкие и средние компании, а самострой будет запрещён, монополисты смогут строить откровенный мусор и при этом класть на все нормы. Ибо коррупция в нашей стране это не преступление, а способ немного заработать и для чиновников, и для олигархов.
В общем, расклад печальный, но к счастью пока невозможный по той же причине, что и внесение всех объектов недвижимости в Росреестр. Кишка тонка, нет финансов для создания контролирующих органов, а МинСтрой так загружен, что один СП по два года пишет. Однако, я не исключаю, что движения по закручиванию гаек строительного рынка так или иначе будут происходить в ближайшие пять лет. Блогеров смогли данью обложить, обложат и строителей.
Ок, скажете вы. Вот ты ноешь-ноешь, а что можешь предложить по делу? И я отвечу - есть простое решение, как организовать строительный рынок во благо всех его участников, сделав его полностью безопасным для заказчика и простым для исполнителя. Для этого нужно всего лишь взять одну чайную ложку советского....
Для этого нужно всего лишь стандартизировать проекты домов, которые могут возводиться без дополнительных согласований. То есть, МинСтрой вспоминает советское прошлое и, не забывая современные технологии и материалы, разрабатывает каталог типовых проектов одноквартирных домов, удовлетворяющих всем требованиям энергоэффективности, безопасности и эргономичности. Определяются технологии, по которым можно строить типовые проекты. И для каждой технологии разрабатывается набор полностью готовых общедоступных проектов, содержащих требования к материалам, архитектурное и конструктивное решения, проект коммуникаций и требования к квалификации подрядчика. Заказчик, подавая уведомление о строительстве, на госуслугах выбирает проект, добавляет выбранного подрядчика и если у того хватает квалификации, распечатывает типовой договор, в котором, помимо прочего, есть чек-лист контроля материалов и этапов работ, благодаря которому заказчик и подрядчик могут поэтапно принимать качество работ и материалов. Подрядчик получает деньги поэтапно, по результатам прохождения чек-листа. Ну и финально, ввод здания в эксплуатацию осуществляется кадастровым инженером - ему всё равно на объект ехать для его регистрации. Он берёт типовой проект, смотрит чек-лист, смотрит на соответствие здания проекту и регистрирует дом.
Вот така технология, малята. И не будет на рынке мошенников, ибо если ты как подрядчик отступил от проекта, то во-первых, не получаешь деньги за закосяченный этап, во-вторых, лишаешься квалификации (лицензии, аккредитации) и попадаешь в чёрный список, не имея дальнейшей возможности добавляться на Госуслугах в строительные договоры. Рынок сам очистится от недобросовестных исполнителей.
Такой мне снился сон. А потом я проснулся и пошёл писать отчёт про очередное кидалово, в котором заказчик получил поле одуванчиков вместо загородного дома.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию зданий и сооружений. Много лет пишу здесь о своей работе.
Сегодня у меня есть интересное продолжение истории с брускоинами, которая уже была описана в трёх частях - раз, два и три. Если кратко - блогерка и девелоперка обобрали доверчивых граждан, пообещав им бизнес в виде щеледомов в замкадинске, с посуточной оплатой и гарантированным доходом от 100 тысяч в месяц. И даже выплачивали первым подписавшимся заказчикам эту ренту, несмотря на отсутствие домов. Но с введением эскроу счетов получать ипотечные деньги без строительства домов стало невозможно. Пирамидка посыпалась и накрыла своих основателей валом исков.
Ну, давайте ближе к делу. Что же случилось за последнее время, кроме череды бесконечного обследования домов с последующим оформлением отчётов и дефектных актов для многочисленных судов?
Во-первых, со мной связался юрист очередной группы пострадавших граждан и сообщил, что наконец-то против девелоперки заведено уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере. Сама девелоперка при этом продолжает вести себя так, будто ничего не произошло.
Во-вторых, один из моих заказчиков, приехавший издалека, договорился с ней о встрече, чтобы обсудить сложившуюся ситуацию, в которой у него один из двух домов не может встать на кадастровый учёт по причине отсутствия дома и льготная ипотека перестаёт быть льготной. Сначала всё шло неплохо, было назначено место и время. Потом позвонил муж девелоперки и сказал, что сегодня госпожа устала и встреч не будет. На следующий день заказчик получил странное сообщение, в котором девелоперка обвиняет блогерку в том, что та начала какую-то войну, из-за которой не получилось закончить объекты в срок.
Честно говоря, после такого сообщения хочется проверить человека на детекторе лжи, по методу близнецов из фильма "Няньки". (Для тех, кто не такой суперстар, как я - засовывали голову в сканер и включали его, надавливая сверху. А потом смотрели на сплющенную рожу на распечатке и говорили: "Врёт!") Реально, какой-то детский лепет: "Я не хотела... ну значит так надо..." Сказала бы правду - мы надеялись, что уголовки не будет, заплатим штраф, обанкротимся и пошлём всех нахер, присвоив миллионы, если не миллиард.
В-третьих, у блогерки тоже началось движение - я слежу за её постами. После того, как девелоперку серьёзно взяли за задницу обнаружился вот такой замечательный пост.
Флиппинг в недвижимости - это выкуп старой недвижимости, его ремонт и последующая продажа. Говоря по-русски, флиппер это перекуп.
Итак, разрекламированный при её активном участии бизнес оказался мошеннической пирамидой, с которой и она, и её подельница получили немалую прибыль. Теперь пирамида посыпалась и-и-и... ребята снимают последние сливки, предлагая купить летние щеледома за их реальную стоимость у пострадавших от их деятельности владельцев, которые сейчас хотят как-то снизить убытки и ипотечные платежи. А последних будут убеждать, что это единственный способ минимизировать ущерб. Снимаю шляпу и искренне надеюсь, что следственный комитет также обратит внимание на роль блогерки во всём этом мероприятии.
Мне она рассказывала, что сама является пострадавшей стороной, но её подельница говорит, что они начали войну друг с другом и обвиняет её в срыве сроков сдачи. А по факту две кумушки продолжают доить несчастных заказчиков, попавших в оборот и задолжавших банкам ипотеки.
Вот така фигня, малята! Но это ещё не всё. Пришёл заказ обследовать три дома в брускоиновых посёлках, а у меня на этот день по графику была забивка свай на одном из объектов нашей компании. Заказчик был в Москве проездом и поэтому я отправил на объекты своего коллегу. Когда он прислал мне фото с первого объекта, я очень удивился и переспросил - точно ли он приехал по адресу.
Внезапно, первый объект был сделан из клееного бруса камерной сушки, с толщиной стен 160 мм.
К нему были подведены все коммуникации - установлен септик, подведено электричество и сделан ввод для центрального водопровода, которого в КП нет.
Черновые полы уложены на черепные бруски, прибитые по бокам к лагам пола.
Понятно, что пароизоляция всё равно отсутствует как класс и даже летним днём наблюдается неравномерным приток по периметру пола. Ветерок дунул - домик задышал.
Даже электрика проведена через стены в металлических гильзах, как положено по ПУЭ.
Сравните со следующим и типичным для большинства построек, объектом. Здесь совсем другой профиль бруса и при этом он не клееный, естественной влажности, с толщиной 140 мм.
Черновые полы висят на фосфатированных саморезах, прикрученные к лагам пола снизу.
Как выяснилось, первый объект строился у самого основания пирамиды, когда (как я думаю) мошенники ещё не были уверены в том, что вся эта история прокатит и что можно будет сдавать дома без их приёмки покупателями. Поэтому, использовался качественный материал. Сами работы выполнялись неплохо, жаль только, что исполнители не имели представления ни об одной инструкции по монтажу материалов, с которыми работали. Кровля и перекрытия выполнены также как и в последующих домах. В подкровельном пространстве вентиляция отсутствует, но присутствует в перекрытии пола.
Когда стало ясно, что для приёмки покупателям вполне достаточно видео красивого домика, присланного в WhatsApp, остальные домики стали строить из г♈︎ и палок, а затем и вовсе решили забить на это низкорентабельное занятие.
В целом, они могли бы неплохо заработать на строительстве и продаже щеледомов в чистом поле, просто заманивая людей высокодоходным арендным бизнесом, которого впоследствии бы не случилось. В этом случае, взятки с них были бы гладки - они продали щеледом в далёком замкадинске, более чем со 100% маржой (один участок в 6 соток сельхозки продавался за миллион, при его реальной стоимости максимум 60 000 рублей), а после "бизнес не пошёл". Ну, это риски. Покупатели рискнули и не вырискнули. Однако, у них бы остался нормальный дом с подведёнными коммуникациями, который можно было бы продать или эксплуатировать как дачу. Но мошенникам этого было мало, они мыслили широко. Надеюсь, СК пропишет им вознаграждение в виде некоторого количества лет в колонии. Это единственное, что они честно заслужили. Я держу этот вопрос на контроле и вы обязательно узнаете конец этой замечательной истории.
Будьте бдительны и помните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Я бы и рад быть единственным рукожопом в строительной отрасли, который рукожопит на камеру для прикола. Но увы, за время работы инженером стройконтроля, у меня сложилось мнение, что она состоит из них процентов на 70.
Увидев этот рилз я даже не улыбнулся. Потому, что это реальность, с которой я сталкиваюсь ежедневно.
Это печально, но в таких ситуациях, как правило, виноват заказчик. Движимый желанием экономии, он нанимает неизвестных людей, которые не имеют ни квалификации, ни строительного опыта. А потом удивляется полученному результату.
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Меня зовут Илья, я строитель каркасных домов, инженер строительного контроля и специалист по обследованию загородной недвижимости. Много лет пишу здесь о своей работе.
Те, кто давно на меня подписан, знают, что уже 10 лет я живу за городом и на сегодня владею тремя постройками на своём участке — основной дом, гостевой дом-баня, а в этом году построил хозблок, который используется как рассадник, винокурня, кухня, мастерская и кладовая. Такой пул зданий требует внимания и защиты. Как показывают мой жизненный опыт и работа добровольным пожарным, оставленные без внимания дома долго не живут.
Когда мы строим и сдаём новый дом, его хозяева часто просят советов по дальнейшей эксплуатации и первое, что я советую — купить не менее 2 порошковых огнетушителей ОП-5 и установить их в удобном для доступа месте. А второе — найти хорошую страховую компанию и застраховать дом как минимум, от пожара и стихийных бедствий.
Увидев руины на месте своего дома, разрушенного пожаром, Себастьян Харрисон не питает иллюзий. "Это место уже никогда не будет прежним", - сказал AFP предприниматель, житель Малибу, у которого нет страховки на дом. "Я знал, что это рискованно, но у меня не было выбора", - добавил домовладелец, который пострадал от кризиса на страховом рынке в Калифорнии. До смертоносных пожаров, которые до сих пор опустошают Лос-Анджелес и его окрестности, этот пятидесятилетний мужчина владел "раем" у ворот американского мегаполиса: его дом на склоне горы, окруженный несколькими хозяйственными постройками, выходил на Тихий океан.
Я знал, что это рискованно, но у меня не было выбора — на самом деле, выбор был и он состоял в том, чтобы не страховать дом по высокой цене. Т. к. в его случае стоимость страховки составляла 40 000 долларов. Теперь, вместо покрытия ущерба, он получил руины с видом на океан.
Есть ли выбор у российских домовладельцев, работает ли страховка и сколько это стоит? Давайте поговорим об этом.
Застрахованная баня моего соседа, тоже пикабушника, сгорела у меня на глазах. Ну, сгорела не полностью, часть конструкции нам с пожарными удалось спасти. Дело было вечером, я уже собирался спать и лениво пролистывал ленту, как вдруг раздался звонок одного из соседей.
- Что делаешь? - Спать собираюсь. - Отменяется. Хватай ведро или что у тебя там и выбегай на двор, у тебя сосед горит.
Взбодрившись и натягивая носки на ходу, я выбежал на улицу и увидел, что из соседской бани валит дым. Подбежав поближе, я увидел, что баня горит изнутри — парная объята огнём. В это время подтянулись наши ДПОшники, через прогоревшую стену мы залили два огнетушителя по пять и один на десять литров, одновременно я подключал садовый шланг и звонил начальнику МЧС района.
- Извини, что ночью. Но тут дело пожарной необходимости. У меня сосед горит. - Понял, машина будет через 10 минут.
Мы продолжали заливать внутрь воду, т. к. открывать двери в горящее здание было опасно — возникнет тяга и интенсивность горения увеличится настолько, что никакой садовый шланг уже не поможет. В итоге, подъехали пожарные, разрезали забор бензорезом, выломали дверь и залили всё из брандспойта.
Я позвонил соседу и сообщил неприятную новость, на что он ответил, что это печально, но есть одна радость — он успел её застраховать. Честно говоря, я удивился, потому что страховые вообще неохотно страхуют бани. Но порадовался, что сосед хотя бы получит компенсацию. И как оказалось — напрасно. При обращении в страховую выяснилось, что страховка покрывает только ущерб при поджоге. То есть, активируется при наличии уголовного дела. А нет дела, нет страховки. Сосед заключал договор онлайн и не посмотрел деталей договора — от пожара и от пожара. А по факту, пожар и поджог — это две большие разницы. В итоге, страховая в плюсе, сосед в минусе.
Ночью выходишь, а за забором вот так.
Но пожары, это не единственная угроза загородных домов. Так уж вышло, что я могу служить примером неудачного выбора места для строительства дома — участок расположен в пойменных лугах, которые в советские времена использовали как заливные. С тех пор особо ничего не изменилось, разве что разучились управлять системой плотин, из-за чего наш посёлок довольно регулярно затапливает. Наводнение может случится после снежной зимы или в дождливое лето. При этом в некоторые дома заходит вода.
Как-то наводнение случилось в июле, в 5 утра позвонил сосед и попросил выглянуть в окно, я подошёл к окну и увидел, как крышка моего септика плывёт по дороге, превратившейся в реку. Я набрал другому соседу, который живёт по склону ниже. Он потом рассказывал: «Проснулся, сел на кровати и тапочки в тёплой водичке шарю ногами. Хорошо, что у меня все розетки высоко по стенам сделаны...»
Некоторые из затопленных домов (вода вошла внутрь и покрыла полы зданий) были застрахованы. Но… в справке МЧС наводнение было описано как «подтопление участков», а подтопление отличается от наводнения также, как пожар от поджога. Дальше, я думаю, вы поняли. Можно было бы добиваться страховых выплат через суд, но люди не стали — там были в основном дачные самострои, дешевле и проще оказалось заменить полы.
Другой, в этот раз позитивный, пример работы страховой, я увидел, когда одного из соседей обокрали — ночью вынесли всё ценное имущество с дачи. На участке стояли камеры, полиция завела уголовное дело, и страховая выплатила возмещение от противоправных действий третьих лиц, которое покрыло ущерб даже с запасом.
Сколько стоит страховка?
Актуальный вопрос от подписчиков, на которые я не смог сходу дать ответ. Полазив по сайтам страховых и сломав мышку на калькуляторах, адаптированных под типовые запросы, я понял, что нам нужен инсайдер. Пришлось перебирать свои контакты из креативной отрасли, и я вспомнил, что в прошлом моя компания работала с Ингосстрахом, а значит контакт у меня есть. Но с маркетинговым отделом. В итоге они и нашли мне человека, который проконсультирует. Я написал вопросы и получил ответы от эксперта Ингосстраха. Процитировал ответы ниже.
Итак, от чего вообще можно застраховать дом?
Страхование предлагает страховку от следующих рисков: - пожар; - повреждение водой; - взрыв; - короткое замыкание; - стихийное бедствие (всего в списке 15 категорий стихийных бедствий, из которых наиболее актуальны природные пожары, аномальные атмосферные осадки, наводнения, ураганы, град); - механическое повреждение (упавшим деревом, влетевшим Камазом, метеоритом или упавшим гражданским самолётом); - повреждение инженерных систем из-за скачка напряжения, перепада давления, низких температур и других случаев; - противоправные действия третьих лиц: грабежи, воровство, вандализм, хулиганство, разбои.
С моей точки зрения, нужно страховаться от наиболее вероятных рисков. Понятно, что нет смысла страховаться от наводнения, если вы живёте на вершине горы или страховаться от кражи, если это лесная заимка, где из всего имущества — соль, спички и керосин.
Из этих рисков наиболее актуальны — страхование от пожара, стихийных бедствий и противоправных действий.
Могут ли отказать в страховании недвижимости?
Страховая компания, предлагая стандартные условия договора, применимые к типовому объекту, не может отказать в заключении добровольного договора страхования имущества. «Ингосстрах» предлагает оформить заявку на страхование на сайте или в приложении и получить стандартизированный полис без визита в офис. В определённых случаях «Ингосстрах» может предложить клиенту не стандартные условия, а подобрать индивидуальные (по набору рисков, по цене или иным характеристикам). Также страховая компания может отказать в заключении договора, если в процессе его обсуждения между сторонами не будет достигнуто соглашение об условиях.
Переводя со страховщицкого на понятный:
Если ваш дом не зарегистрирован, то, как объект недвижимости он не существует. Если дом сильно не типовой, то в страховке могут отказать. Если объект сложный и подвержен рискам в высокой степени, стоимость страховки будет высокой, либо страховая не застрахует дом. Что, кстати и произошло в Калифорнии при наступлении пожарной опасности в пожароопасном районе.
Давайте попробуем посчитать, сколько стоит страховка дома от типичных рисков при следующих условиях?
Жилой дом 2020 года постройки с площадью 120 м2, конструкция стен и перекрытий — деревянные/каркасные, есть печь/камин. Оценим строение по современным меркам — конструкция дома 7 млн. рублей, отделка и инженерка 3 млн. рублей, движимое имущество 2 млн. рублей.
Страховаться будем на год. От пожара, стихийных бедствий и противоправных действий третьих лиц. Учтём воздействие атмосферных осадков, а также нарушение норм и правил безопасности.
Максимальная сумма по вашему запросу при полном пакете рисков и при наличии камина или печи составит 83 726,00 рублей в год.
Однако, как правило, все риски редко страхуются, а также дополнительно агенты применяют свои персональные скидки.
Средняя сумма страховки по похожим строениям обычно составляет от 40 000 до 60 000 рублей в год.
Каким будет размер выплаты при выборе минимального пакета без доп. опций по самой низкой цене?
Выплата всегда производится по перечню застрахованных рисков и в пределах суммы, оговоренной в условиях договора. При включении страхователем только рисков, связанных с повреждениями от огня и пожара, компания не сможет выплатить компенсацию за урон, нанесённый дому стихийным бедствием (ураганом, затоплением и т.д.). Также выплачиваются и компенсации, если недвижимость была застрахована на 1 000 000 рублей, выплата будет произведена исключительно в пределах оговоренной страховой суммы.
Переводя со страховщицкого на понятный — выплатят столько, на сколько застраховали. Кстати, если страховая компенсация до 300 000 рублей, то можно будет получить выплату без заезда к страховщикам.
Когда получают полную выплату, а когда частичную? Частая история — сгорело две стены и людям выплачивают за две стены, хотя по факту здание уже не предназначено для проживания.
Страховые полисы могут быть как классическими с полным покрытием, так и включающие в себя различные ограничения, например, лимиты на помещения или специальные условия по расчету возмещения. Как правило, продукты с ограничениями стоят дешевле, а процедура страхования по ним проще, в то время как продукты с полным покрытием обойдутся покупателю дороже и могут включать выезд эксперта на объект для составления описи страхуемого имущества.
Переводя со страховщицкого на понятный — что испёк, то и кушай. Внимательно читайте договор страхования, чтобы при наступлении страхового случая не загрустить выяснив, что выбрали страховку подешевле, а она не включает конкретный риск или имеет лимиты на компенсацию.
Подводя итог — как мы узнали, стоимость полной страховки дома ценой 12 млн. на год составит примерно 84 тысячи. С одной стороны, это дорого — всё-таки, половина средней зарплаты москвича (по данным Росстата на 2024 год), а с другой это 0,7% от его стоимости. Стоимость страховки можно снизить в два раза, если исключить маловероятные риски (падение метеорита, вторжение пришельцев) и сконцентрироваться на реальных угрозах, характерных для местности. То есть, до 40 000 рублей или 0,35% от стоимости дом.
Много это или мало — каждый решает для себя сам. Также, как и то — стоит ли вообще страховаться или надеяться на самого себя. Могу только сказать, что большинство пострадавших от стихийных бедствий или пожара сожалеет о том, что не страховали свой дом.
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородной недвижимости, инженер строительного контроля и тот, кто пишет здесь о своей работе много лет.
Сегодня мы поговорим о вентиляции кровли и подкровельного пространства. А для начала видео о том, что произойдёт, если её не сделать.
В феврале меня вызвали на один интересный объект - дом из газоблоков с внешней отделкой кирпичом, под вальмовой кровлей из металлочерепицы. Нужно было осуществить приёмку и решить одну проблему, про которую заказчик снял видео для своего прораба.
Конденсат как на кровельном покрытии, так и на гидрозащитной мембране кровли - довольно распространённое явление, известное с давних пор и даже зафиксированное в одной из московских городских легенд. Говорят, что когда построили Манеж (сгоревший при Лужкове), его крышу внезапно стало корёжить и никто из инженеров не мог понять причину этого искривления. В итоге, владельцы Манежа объявили конкурс - кто решит проблему, получит некое количество рублей. Вызвался один плотник, по фамилии Слухов. Он прорубил несколько окон в крыше и таким образом обеспечил её вентиляцию. После чего проблема исчезла.
Историки утверждают, что этого события не было. Но, как говорится - сказка-ложь, да в ней намёк, добрым плотникам урок! Правда в том, что отсутствие вентиляции подкровельного пространства рано или поздно приведёт к негативным процессам через конденсацию, а затем и поражение стропильной системы гнилостными процессами. Прораб моего заказчика не читал ни этой притчи, ни техлиста производителя металлочерепицы, ни инструкции производителя гидрозащитной мембраны. Так как он положил на все технологии прибор, построенная им кровля стала прекрасным прибором для сбора дистиллированной воды в виде конденсата на внутренней части гидрозащиты.
Сначала я подумал, что проблема в том, что кровля не имеет вентзазора, обеспечивающего подкровельную вентиляцию. Но осмотр ревизионной камерой показал, что я был неправ.
Тогда я полез на чердак и обнаружил, что вальмовая кровля не имеет ни одного вентвывода. Одновременно с этим, гидрозащита герметично закрывает подконьковое пространство.
Если бы прораб читал техничку производителя гидрозащиты, он бы увидел картинки её правильного монтажа. А именно, монтируется она с десятисантиметровым разрывом в области конька. А для того, чтобы в этот разрыв не попадали осадки и снег, задуваемые под конёк ветром, сверху контрбруса монтируется небольшая лента гидрозащиты, перекрывающая конёк.
Есть и альтернативный вариант защиты чердака от заброса осадков под конёк. Это монтаж аэроэлемента прямо на металлочерепицу, профнастил или керамическую черепицу. Выглядит он как лента из гидрозащиты с клейким мастичным или бутилкаучуковым слоем по краям.
Отсутствие этих элементов не приведёт к образованию конденсата, но создаёт вероятность увлажнения чердака при косом дожде и шквалистом ветре, либо метели.
А вот отсутствие прорези в гидроизоляции кровли гарантированно приведёт к влагонакоплению и конденсации. Поэтому, не дожидаясь прораба, я достал нож и прорезал конёк в доме заказчика. Обратите внимание, какая тяга образовалась через прорезь.
Через полчаса влага на чердаке исчезла полностью.
Причина появления конденсата в комбинации отсутствия вентиляции и неизбежных теплопотерь через чердачное перекрытие. Комплекс этих проблем приводит к созданию в подконьковом пространстве так называемого "тёплого треугольника". Накопления тёплого влажного воздуха в верхней части кровли с последующим его остыванием, в процессе которого он теряет влагу, сбрасывая её в виде конденсата на поверхность гидрозащиты или, если последняя отсутствует, на внутреннюю поверхность кровли. Затем эта влага дождиком проливается в утеплитель перекрытия, чем увеличивает его теплопроводность и дальше влагонакопление повышается в цикле - теплопотери - конденсация - выпадение осадков.
Чтобы этого не произошло, нужно чтить СП 17.13330 "Кровли", где русским по белому написано:
4.4 Кровли из волнистых листов, в том числе из гофрированных профилей, металлических листов, и металлической фальцевой черепицы, штучных материалов (черепицы, плитки) на утепленных крышах следует предусматривать вентилируемыми с образованием между слоем теплоизоляции и кровлей зазора (вентиляционного канала), сообщающегося с наружным воздухом под карнизным свесом на хребтовом и коньковом участках, и укладкой диффузионной ветроводозащитной и водозащитной плёнок.
Для закрепления кровельных материалов к несущим конструкциям (к прогонам, обрешетке) следует предусматривать крепежные элементы с антикоррозийной защитой.
Во избежание образования со стороны холодного чердака конденсата на внутренней поверхности вышеуказанных кровель должна быть обеспечена естественная вентиляция чердака через отверстия в кровле (коньки, хребты, карнизы, вытяжные патрубки и т.п.), суммарная площадь которых принимается не менее 1/300 площади горизонтальной проекции кровли.
4.5 Высота вентиляционных каналов (зазоров) между поверхностью теплоизоляции и основанием под кровлю зависит от длины и угла наклона ската крыши и должна быть равной не менее 50 мм.
Минимальная площадь входных отверстий вентиляционного канала на карнизном участке − 200 см2/м, а выходных отверстий на коньке − 100 см2/м.
Также, неплохо знать и СП 54.13330 "Здания жилые многоквартирные", который хоть и не относится к одноквартирным домам, говорит полезные вещи о продухах:
9.10 В наружных стенах подвалов, технических подполий и холодного чердака, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусматривать продухи общей площадью не менее 1/400 площади пола технического подполья или подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 м. Продухи (не менее двух в каждой секции дома) следует располагать на противоположных стенах для сквозного проветривания и оборудовать жалюзийными решетками. Вентиляция чердачного пространства должна быть обеспечена за счет коньковых и карнизных продухов, слуховых окон, площадь которых должна составлять 1/300 площади горизонтальной проекции кровли <...>
Не знаю, почему этот пункт не включён в СП "Дома жилые одноквартирные", он однозначно рекомендуется к соблюдению в любых домах с подполами и чердаками.
И, конечно, читать инструкции производителей строительных материалов - кровельных покрытий и мембран. Например, у Гранд Лайн есть очень хороший чертёж устройства кровли:
стропило
контррейка, дист. брусок
гидроизоляционная пленка
обрешетка вертикальная
начальная обрешетина горизонтальная
обрешетка горизонтальная
дополнительные бруски обрешетки
лобовая доска
крюк водосточного желоба
карнизная планка
лист металлочерепицы
вентилируемый конек
уплотнитель
слуховое окно
утеплитель
пароизоляционная пленка
потолочный настил (мансарда)
Обратите внимание, что поднебесники (настил досок подшитый под свес кровли) смонтированы с зазором между досками. В противном случае, притока для подкровельной вентиляции может не хватить.
Например, в печально известных брускоиновых домах, поднебесники зашиты вагонкой, без зазоров. А вентзазор между кровлей и гидроветрозащитой заглушен лобовой доской.
Так как кровля представляет собой вальму (четыре ската), то при отсутствии кровельных вентвыводов конденсация в зимний период неизбежна. Все эти дома - потекут.
Именно поэтому я не люблю вальмовые крыши - из-за своей закрытой конструкции они очень требовательны к вентиляции, любой просчёт может стать фатальным. Да, у них есть очевидные плюсы, например, хорошая ветроустойчивость, но сложность конструкции и необходимость в повышенной вентиляции требуют от кровельщиков высокого уровня профессионализма.
Хотя, я наблюдал конденсацию и на двускатках. Зачастую люди умудряются создать проблемы сами себе, заглушая слуховые окна чердака и монтируя пароизоляцию на фронтоны. Бывает, ещё и утеплят частично. А потом всякая бяка начинает разводиться на стропилах и стойках из-за переувлажнения.
Самый простой способ победить конденсацию в двускатной крыше - обеспечить её выхолаживание в зимний период. Для этого достаточно обеспечить выход воздуха через подконьковую прорезь в гидрозащите и обеспечить приток с проветриванием через встречные слуховые окна во фронтонах здания. Также, важно не забывать про приток через поднебесники и обязательно оставлять вентзазор между кровельным покрытием и гидрозащитой не менее 45-50 мм.
Технониколь видит варианты вентиляции двускатки таким образом:
Кстати говоря, обратите внимание, что русские старые дома как правило имеют вальмовую крышу с кукушкой, или "мезонином", которые обеспечивают вентиляцию чердака через имеющееся там слуховое окно.
В современном мире мне больше импонирует использование датской вальмовой кровли, которая представляет собой комбинацию двускатной и четырёхскатной кровель со слуховыми окнами под коньком.
Она лишена герметичности вальмы и при этом обладает её ветроустойчивостью из-за малого размера фронтонов.
Итак, если у вас замироточила кровля, то ищите проблемы вентиляции. В двускатной кровле обеспечьте проветривание через слуховые окна и подконьковый разрез. В вальме - ставьте кровельные вентили или так называемые аэраторы кровли, которые обеспечат проветривание вентзазора.
И главное, не забывайте читать инструкции производителей стройматериалов перед их монтажом!
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и все интересующиеся загородным домостроением! Меня зовут Илья, я инженер строительного контроля и специалист по техническому обследованию домов. Пишу здесь о своей работе много лет.
Ну, и продолжил заниматься своей работой, в том числе по объектам из этих коттеджных посёлков. И вот, в один из дней, звонит мне та самая блогерка, с претензией, что я переврал её участие в схеме и требованиями удалить часть текста про неё.
Как оказалось, в процессе следственных действий её стали таскать по кабинетам, пока как свидетеля и потерпевшую, т.к. по её словам, она тоже купила три щеледома у кидал, которых активно пиарила. А моя публикация раскрывает глаза многим её подписчикам, которые благодаря её призывам вложились в брускоины. Что в итоге может привести к привлечению блогерки как соучастницы. Короче, удоли!
Конечно, звонить мне с претензиями было ошибкой. Во-первых, у меня в тексте нигде нет упоминаний адресов, имён, ссылок и т.п., ибо пока идут следственные действия лучше ничего не светить. Во-вторых, если раньше о действиях блогерки я знал только от пострадавших, то сейчас решил изучить её посты повнимательнее.
И первое открытие, которое я сделал блогерка оказалась профессиональным риелтором! С моей точки зрения, профессиональный риелтор не мог не знать, сколько стоит земля и щеледом в 135 км от МКАД по Минскому шоссе.
Также, там есть интересные посты и видео со схемами покупки домов после введения эскроу на загородную ипотеку.
Интересно, что в одинаково бессмысленных посёлках (ни подъездной дороги, ни инфраструктуры, ни интересного природного окружения), цены на одинаковые по площади дома отличаются на 5 млн. рублей. А почему?
Да потому, что ипотечные эскроу-счета сделали невозможной мошенническую схему с раздутием пирамиды за счёт новых покупателей. Отсюда и риторика "сейчас время только людей с деньгами", которая появилась в последующих постах блогерки.
Схема покупки в рассрочку описывается следующая:
- платите 6,5 млн. рублей за дом, который в другом посёлке стоит 11,5 млн.;
- два месяца дом меблируется, затем 24 месяца он сдаётся, чтобы покрыть рассрочку;
- профит! Дом ваш и приносит вам прибыль!
Во всём этом, даже при рабочей схеме, есть одно "но". Если дом сдаётся с гарантированной прибылью 105 тысяч в месяц, то за 24 месяца он принесет 2 млн. 520 тысяч. Сложим с первоначальной стоимостью 6,5 млн. и получим 9 млн. 20 тысяч. Что на 3 с лишним млн. ниже, чем цена аналогичного дома в другом КП.
Откуда такая щедрость? Всё просто - нет льготных ипотек, нет количества наивных покупателей, несущих чужие деньги на покупку щеледомов без каких-либо гарантий. Но, если снизить порог вхождения, можно выжать тех, у кого под подушкой скопились деньжата. Например, тех же инвесторов первой волны, которые получили выплаты за первые купленные дома.
Так и произошло, многие покупатели домов в первом посёлке стали владельцами домов во втором или третьем. Ибо, как поётся в старой песне - ребятам нужно верить в чудеса. Особенно, когда эти чудеса реально происходили - счёт ежемесячно пополнялся на сотку за недостроенный щеледом на пустыре.
Короче говоря, я ещё больше уверился в том, что риелтор работала в связке с девелопером, но пусть с этим разбирается следственный комитет. Естественно, удаляться ничего не будет, я предложил решать вопросы в правовом поле. На что блогерка ответила: "Знаете, ведь есть ещё и другие поля, энергетические". Но я энергетических полей не боюсь. Просто потому, что не предлагал людям брать ипотеки в обмен на кучу дров в глухом лесу. А вот ей советую шапочку из фольги не снимать - думаю, что после произошедшего немало людей желают ей всего плохого.
Вот, например, что сейчас на месте дома человека, отдавшего деньги девелоперам по её рекомендации "куда бы вложилась сама".
На этом пока всё, но я держу эту тему на контроле. Как только появятся новости - мои подписчики узнают о них первыми.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения. Сегодня мы продолжим историю о том, как одна хитрая девелоперка построила пирамиду из щеледомов, в которой на сегодня задействованы не менее 4 коттеджных посёлков в Можайском районе Подмосковья и неизвестно сколько их есть ещё.
Краткое содержание предыдущей серии: специалист по техническому обследованию @Agrocult нанимается обманутыми собственниками для проведения оценки состояния недостроенных зданий, которые по документам давно введены в эксплуатацию. Выехав на объект он с ужасом обнаруживает зомби-посёлок из ростовых макетов домов, которые были обещаны собственникам как дома круглогодичного содержания. Он находит множественные дефекты и пишет два заключения. После чего на него выходят другие обманутые заказчики и их юристы. В результате он обследует множество домов в тщетной надежде найти хоть один соответствующий нормам. Но их нет. Погрузившись в депрессию и написание заключений по результатам обследования он получает звонок. Новый заказчик сообщает о том, что зомби-посёлок на самом деле не один, а эпидемия щеледомов давно вышла из-под контроля. Заказчик скидывает ему точку нового посёлка с заданием выяснить, что происходит на его территории и главное, в каком состоянии находится его дом. Приехав на объект @Agrocult обнаруживает свайный фундамент вместо дома заказчика, но при этом оказывается один в окружении зомби-домов разной степени достройки. Ему удаётся ускользнуть, но он решает докопаться до сути и возвращается в щеледомные посёлки снова и снова. Как и почему люди заплатили деньги за эти дома? Почему они не приезжали на приёмку? Зачем они покупали несколько домов сразу? Ответы на эти вопросы читайте ниже.
Казалось бы, мне-то что? Ну, писал бы свои заключения, собирал деньги и радовался, что попался объект, на котором неиссякаемое количество заказчиков. Но в этом деле странным казалось всё - от поведения собственника КП, который препятствовал въезду на территорию с целью обследования, до поведения заказчиков, которые сами предлагали предоплату ещё до того, как я проведу обследование. И вот, что я узнал, поговорив с заказчиками в процессе осмотра и после.
Как оказалось в доме Буратино висела непонятная картина, какой-то неталантливый художник на ней изобразил горшок какой-то все дома в этих посёлках покупались с инвестиционными целями. Заказчикам обещалось, что после строительства чудесных тёплых домов в жемчужине Можайского района, глухом лесу на обочине грунтово-щебёночной дороги, подрядчик полностью меблирует их, снабжает центральными коммуникациями и... берёт в управление с целью сдачи в аренду. Дома будут заселены любителями жить на природе и дышать свежим воздухом. Собственникам же за это будет выплачиваться по 100 000 рублей в месяц.
Понятно, что москвичам такой рассказ про опушку леса в 140 км от МКАД не показался бы правдоподобным. Особенно тем, кто искал себе загородную недвижимость и знает уровень цен. Чуть дальше по Минскому шоссе находится г. Гагарин, Смоленской области. В окрестностях которого гектар сельхозки стоит 500 тысяч рублей и нафиг никому не нужен. Так и стоят колхозные поля, заросшие люпином. Ибо сама земля в массе неплодородна и пригодна только для животноводства. Строить дом там не нужно - окрестности города изобилуют пустующими домами, можно просто заселиться в любой. Кстати, раньше была программа, по заселению Смоленской области и людям бесплатно выдавали коттеджи в Родомановском (недалеко от Гагарина), лишь бы приехали и жили. Короче, стоимость участка там явно не миллион рублей, в который оценил его подрядчик.
Поэтому, хитрая девелоперка пошла по трём направлениям. Первое - реклама инвестиционного проекта, в котором покупателям обещался стабильный пассивный доход. Эту рекламу направляли на регионы, именно поэтому среди моих заказчиков и оказались люди с Камчатки, из Ростова-на-Дону, Белгорода и прочих, далеких от подмосковной действительности, регионов.
Второе - через дружественную девелоперке блогерку, которая вела блог про успешный успех и продавала инфоцыганские гайды об эффективном инвестировании или "Как путешествовать по миру недорого" и подобный шлак. Её аудитория - самая благодатная, она уже была прогрета для успешного успеха и только ждала отмашки, когда же можно будет инвестировать под 300% годовых. Сейчас эта блогерка строит из себя пострадавшую, мол, она и сама три дома в купила, а теперь она руководит инициативной группой по борьбе с девелоперкой и, как я полагаю, гасит напряжённость. Потому, что на моё замечание про то, что нужно заводить уголовное дело о мошенничестве в особо крупных размерах, одна из заказчиц сказала, что сторонники блогерки против, потому что тогда девелоперка сольётся и сбежит. А так, мол, в юридическом поле, хрен что с неё получишь она выполнит работы по гарантии и всем всё построит.
Третье - наиболее эффективное. Сарафан. Именно благодаря ему и строилась эта щеледомная пирамида. Вы спросите, ну какая же это пирамида? В пирамиде первые зашедшие получают высокий доход. А тут? И я вам отвечу - а вот и да!
Первые покупатели через год после заключения договора подряда были уведомлены, что их дома уже арендовали и стали получать ежемесячные поступления на сумму 100 000 рублей. Некоторые из них получили более 5 млн., что практически полностью компенсировало их вложения. При этом они даже не видели своих домов! То есть, видели, но только по WhatsApp или на фото. Как я сейчас понимаю, это был один показательный дом, единственный, который был доделан полностью.
Он и сейчас используется в качестве приманки для продажи на известном мошенническом сайте Авито. Понятно, что даже на этом фото профессионал увидит дефекты, но на профессионалов и не рассчитывали. Нужны были максимально далёкие от строительства люди.
Красочные фото запечатлели состояние "ваших" комнат:
1/6
А денежки регулярно капали на счёт. Вложения отбиваются. Ну, и что бы вы сделали на месте заказчиков? Конечно. Конечно вы бы стали покупать ещё дома, одновременно подтягивая в тему своих близких и друзей. Собственно, так они и поступали. Многие попали в закрытый клуб инвесторов в брускоины именно по рекомендации.
А какое основание недоверять своему другу, который только что показал тебе фото дома и выписку со счёта, куда в очередной раз капнула арендная плата? Немедленно берём ипотеку и скупаем побольше домов!
Беда пришла откуда не ждали. Из-за многочисленных мошенничеств с льготными ипотеками, государство законодательно ограничило возможность строительства ипотечных домов только через эскроу. А это значит, что подрядчик мог получить деньги только после подписания акта сдачи-приёмки. Пирамидка посыпалась, т.к. платить аренду предыдущим покупателями возможно было только при интенсивном привлечении последующих, а их не стало. Ибо, новые покупатели с эскроу-счетами девелоперке были не нужны - она бы никогда не увидела этих денег, потому что ни один дом не был достроен до конца.
В итоге, собственники перестали получать арендную плату и задумались о том, как отбивать вложения - ипотека просит денег, а платить её не с чего. Некоторые решили продавать дома, ведь в буклетах и на словах девелоперки они располагались в суперкрутом месте (текст из объявления с Авито, действующего сейчас):
Oчapoвaниe oтдыxа на приpoде в cочeтaнии с дoполнитeльным паccивным дoхoдoм oт cдачи в аpeнду: приeзжaйтe c cемьёй в cвoю загoрoдную peзидeнцию с oтeльным сepвисoм в закрытом поcёлке с бaсcейном, банным комплекcом, детскими активностями и йога-центром.
Подключите опцию «Пассивный доход» в нашей Управляющей компании, и мы возьмём на себя функционал сдачи вашей дачи в аренду: получайте дополнительный пассивный доход.
ИНФРАСТРУКТУРА ПОСЁЛКА:
- Консьерж-сервис в посёлке: уборка, стирка, доставка продуктов.
- СПА-зона на территории посёлка: банный комплекс, купели, уличный бассейн.
- Йога-центр для групповых и индивидуальных занятий.
- Эко-тропа по лесным угодьям.
- Охрана и видеонаблюдение.
Естественно, они увидели, что ничего из описанного просто не существует. Есть КП с дорожками из асфальтовой крошки, где электричество разведено по столбам и не подключено к домам, есть откатные ворота и забор по одной стороне, вдоль дороги. Есть сторожка охраны без самой охраны. И хорошо, если на участке есть хоть какой-то дом. Одна из заказчиц получила вместо дома только красивое видео.
Конечно, начался бег по головам, слёзы, крики и ругань. Но денежки уже перекочевали в карман девелоперки и, что было большим сюрпризом для тех, у кого дом почти готов - вернуть их законных оснований нет. Ибо договор был составлен так, что ни одной конкретной опции не прописано. И там чётко указано, что дом выполняется из 150 бруса. А относительно его отделки и меблирования дана расплывчатая формулировка "упаковка", которую можно обозначить в суде как "мы хотели повесить бантик на дверь". Что касается сдачи дома в управление с последующей субарендой, об этом вообще никаких документов не было и нет - только договорённости на словах.
В защиту их могу сказать, что со стороны подрядчика всё было сделано так, чтобы вопросов задавалось минимум. Дома действительно строились (но не до конца, а кому-то и не строились). В посёлках ставились сторожки (без сторожей), делались дороги (отсыпкой крошкой по грунту), тянулось электричество (Россетями по заявке), ставился забор (по одной стороне) и т.п. Даже выплачивалась арендная плата за якобы "сданные" дома. Люди не могли себе представить, что их могут так нагло поиметь.
Теперь они, уже отдавшие деньги за ипотеку, отдают их технадзорам и юристам. И вот что меня потрясло - адепты блогерки вели себя натурально как сектанты. Похоже, их научили, что "с деньгами надо расставаться легко" или ещё какой-то дичи типа "чем больше тратим, тем больше получаем". Поэтому, многие из них, влетев на десяток миллионов, хотели немедленно инвестировать в другие объекты, то есть, не вынесли урока из первого провала. И просили меня обследовать дом перед покупкой в другом подобном "проекте". Типа глэмпинг-парка с частными домами, сдаваемыми в аренду посуточно. Отговорил кого смог. Говорил прямым текстом: "Минус 7-10 миллионов оказалось мало? Желаете удвоить?"
Для тех, кого интересует судьба девелоперки - она ни от кого не скрывается, правда и на встречи не является. Но удалённо выходит на связь, от обязательств не отказывается, рассказывает, что подорожали материалы, она ищет инвесторов, чтобы перезагрузить проект и несёт прочую дичь, никак не относящуюся к договору и её обязательствам. Перспектива сесть по-серьёзному грозит ей только в случае, если будет коллективный иск о мошенничестве в особо крупном - тогда могут натянуть её десяточку. Туда же можно добавить подлог документов для получения ипотечных средств и заведомое введение заказчиков в заблуждение как относительно качеств дома, так и относительно готовности домов к эксплуатации.
Сейчас девелоперке закрыт выезд из страны, но она не ограничена в перемещениях и запросто может покинуть нас через Беларусь. При этом она продолжает продавать дома и вести рекламные кампании для своих посёлков.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
