Это самый частый вопрос, который мне задают. Оно и понятно, чем быстрее ты построишь жилой дом на предназначенном для этого участке, тем дешевле этот участок обойдется для вас.

Согласно ЗК РФ Статье 39.20, собственник здания или сооружения находящимся на арендованном земельном участке, имеет первоочередное право выкупа (без торгов) по льготной цене.

Здание или сооружение, должно соответствовать основному виду разрешенного использования (ВРИ). То есть если у вас участки ЛПХ (п.у) или ИЖС, то это жилой дом. Любую другую нежилую постройку вам не согласуют.

В Статье 39.20 нет подробных разъяснений, на счет параметров жилого дома, но есть определение - «Жилой дом», а значит он должен соответствовать «СП 55.13330.2016 ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ»

Параметры для жилого дома:

1. Строительство должно быть завершено и объект должен быть поставлен на кадастровый учет.

2. Дом должен быть капитальным. Иметь прочную связь с фундаментом (не модульный домик). У него должны быть: кровля, стены, полы, окна, входная дверь, внутренние перегородки. Общий посыл такой, чтобы дом невозможно было разобрать, без существенных разрушений.

3. Площадь помещений не меньше:

• - Общая комната – 12кв.м

• - Кухня – 6кв.м

• - Спальня – 8кв.м

• - Санузел совмещенный – 3кв.м

Итого: 29кв.м чистой площади, но с учетом внутренних перегородок и коридором, выходит около 36кв.м

4. Достаточное утепление стен, согласно климатическому району

5. Коммуникации. Согласно все тому же СП 55.13330.2016, в жилом доме должны быть проведены: электричество, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция. Будет ли администрация учитывать подводку коммуникаций для принятия решений о согласовании выкупа, зависит от региона и самой администрации. Но я бы настоятельно рекомендовал провести электричество и заложить трубопровод для канализации и водоснабжения в дом, чтобы в случае претензий со стороны администрации, установить септик и решить вопрос с водой.

6. Фасад. У дома должен быть нормальный фасад, это не прописано в СП, но дом должен иметь жилой вид. На фасады обшитые ОСБ листами, часто даже кадастровые инженеры не выезжают, а комиссия может начать придираться.

Как проходит процедура выкупа?

• Получаете участок под строительство жилого дома в аренду, регистрируете договор в Росреестре

• Строите жилой дом согласно параметрам приведенных выше

• Кадастровый инженер подготавливает документацию для регистрации дома (технический план)

• Подаете документы на регистрацию жилого дома в Росреестр

• После регистрации жилого дома подаете в муниципалитет заявление о передаче в собственность земельного участка с выпиской из ЕГРН на жилой дом и копию договора аренды

• На этом этапе администрация может выслать комиссию на обследования объекта недвижимости. Если он соответствует нормативам, то муниципальные власти выносят постановление о предоставлении земли в собственность, а также о расторжении договора аренды.

• Заключаем и регистрируем договор купли-продажи земельного участка с муниципалитетом.

  Что будет, если администрация откажет в выкупе?

  Вы можете подать в суд, настаивая, что в Статье 39.20 ЗК РФ отсутствуют характеристики для зданий и сооружений, размещаемых на земельных участках, а в статье 39.16 ЗК РФ отсутствуют соответствующие основания для отказа. Администрация может подать на вас иск на исключение записи из ЕГРН и снять ваш дом с кадастрового учета, а действия кадастрового инженера признать незаконными.

Ниже привел примеры реальных отказов администраций (взято из интеренета)

Как видно из примеров, основные причины отказов - не соответствие площадей, отсутствие капитального фундамента и отсутствие коммуникаций.

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)

Всем привет! Сегодня хочу поделиться своим мнением и наблюдениями по поводу вложений в коммерческую недвижимость.

Почему все делают ставку на жилую недвижимость

Большинство из вас считает, что инвестиции в жилую недвижимость — особенно с учётом льготных ипотечных программ — являются оптимальным решением. И действительно: купив квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом (например, студию или «однушку»), вы легко сможете её сдать. Причём зачастую арендный платёж перекрывает ипотечный. Современная ситуация на рынке это подтверждает.

Однако есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание:

1. Драйвером роста арендных ставок в жилом секторе сейчас выступает не рост стоимости жилья, а высокая ключевая ставка. Из-за неё многие вынуждены снимать жильё, так как не могут позволить себе ипотеку. Сейчас наблюдается тенденция к снижению ставки, и банки начинают снижать ипотечные проценты. Пока действует льготная ставка от застройщика (например, 6% по семейной ипотеке), покупать новостройку действительно выгодно. Но если у вас есть свободный капитал (не ипотека), на вторичном рынке сейчас огромное количество предложений в новых домах. Как только ставка опустится до 10–12%, многим станет выгоднее покупать своё жильё, чем снимать.

2. В 2026–2027 годах, когда ставки продолжат снижаться, рынок жилой аренды может столкнуться с переизбытком предложений. Сдавать квартиру станет сложнее, арендные ставки могут снизиться, а ежемесячный доход — упасть ниже выплаты по ипотеке. Кроме того, нужно учитывать регулярные расходы: ремонт после съезда арендаторов, замена мебели, техники и т.д.

Альтернатива - коммерческая недвижимость

Есть ли альтернатива? Я считаю, что да — это вложения в коммерческую недвижимость формата street-retail (уличная торговля).

Что это за помещения? Обычно это объекты на первых этажах жилых домов (МКД) с отдельным входом, расположенные вдоль центральных улиц жилых кварталов. Оптимальный формат — площади до 50 м². Такие помещения востребованы у пунктов выдачи заказов, круглосуточных аптек, салонов красоты, барбершопов, кофеен, небольших продуктовых магазинов и т.д.

А что по цене? В новых микрорайонах вроде Парнаса, Мурино, Кудрово, Солнечного города стоимость таких помещений колеблется от 10 до 15 млн рублей. Но, как и при покупке квартиры, есть множество важных нюансов:

• Насколько обеспечен микрорайон инфраструктурой?

• Какая выделена электрическая мощность?

• Кто конкуренты поблизости?

• Есть ли удобный подъезд к помещению?

• Не находится ли объект во дворе с ограниченным доступом?

• Какие перспективы развития района?

• Насколько хорошо помещение видно с дороги или пешеходного потока?

И многое другое.

Реальный кейс

Приведу пример: у меня есть постоянный клиент, который продал три свои квартиры (доход с каждой — около 35 тыс. в месяц, всего 105 тыс.) и загородный дом (продал, поскольку переехал с севера на юг города из-за работы). На вырученные средства он приобрёл три коммерческих помещения в разных районах Петербурга.

Два из них очень быстро сдались в аренду круглосуточным аптекам с ежегодной индексацией — доход по каждому составляет 70–80 тыс. рублей в месяц.

Третье помещение — в ЖК «Новый Петергоф». Уникальность объекта в том, что он выходит на центральную проездную дорогу и является единственным коммерческим помещением на этом участке. Остальная коммерция — только на въезде и выезде из ЖК. Сейчас там арендуется кофейня с выпечкой, которая пользуется большой популярностью среди местных жителей — особенно мам с детьми, так как рядом находится детская площадка, а ближайший магазин далеко. Это помещение обошлось нам дешевле двух других, а сдаётся — дороже.

Итог: его текущий доход составляет 250 тыс. рублей в месяц, при этом каждый год происходит индексация аренды, что позволяет доходу расти.

Что насчёт рисков?

Разумеется, в такой схеме есть риск, который мы уже пережили (и не факт, что не повторится) — пандемия и локдауны. Да, в такие периоды ограничено передвижение, но продуктовые магазины и аптеки продолжали работать.

Если вы подумываете о вложениях в коммерческую недвижимость — у меня есть опыт, обращайтесь!

Цитата из раннего, ещё пока смешного Задорнова, как нельзя лучше описывает статистику ниже.

Продолжается тренд на уменьшение жилых площадей в крупных городах России.

За пять лет средняя площадь квартир в предложении более всего сократилась в новостройках Новой Москвы — на 14,6%. Было в 2020 году 57,4 кв. м, стало — 49 кв. м.

Схожая динамика и на первичном рынке старой Москвы — минус 14,3%. В июле 2020 года — 67,7 кв. м, а сейчас — 58 кв. м.

В Подмосковье метраж уменьшился в среднем на 9,8%. С 53,2 м до 48 м.

По всем остальным мегаполисам сжатие кровно заработанных квадратных метров идёт не так быстро, но тем не менее.

Тренд на миниатюризацию квартир в мегаполисах заметен давно. Он виден не только из экономики, но и из нашей демографии. Мы всё больше становимся обществом одиночек.

Более 40% домохозяйств в России состоят сейчас из одного человека. Их доля выросла за 20 лет в два раза.

Причём каждая третья семья у нас — неполная. Число матерей-одиночек стремится уже к 5 млн.

Есть, конечно, некоторое лукавство в словах тех экономистов, которые говорят, что жильё уменьшается потому, что люди всё реже создают полные семьи.

Не путают ли они местами курицу и яйца...