Freehold

Это самый частый вопрос, который мне задают. Оно и понятно, чем быстрее ты построишь жилой дом на предназначенном для этого участке, тем дешевле этот участок обойдется для вас.

Согласно ЗК РФ Статье 39.20, собственник здания или сооружения находящимся на арендованном земельном участке, имеет первоочередное право выкупа (без торгов) по льготной цене.

Здание или сооружение, должно соответствовать основному виду разрешенного использования (ВРИ). То есть если у вас участки ЛПХ (п.у) или ИЖС, то это жилой дом. Любую другую нежилую постройку вам не согласуют.

В Статье 39.20 нет подробных разъяснений, на счет параметров жилого дома, но есть определение - «Жилой дом», а значит он должен соответствовать «СП 55.13330.2016 ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ»

Параметры для жилого дома:

1. Строительство должно быть завершено и объект должен быть поставлен на кадастровый учет.

2. Дом должен быть капитальным. Иметь прочную связь с фундаментом (не модульный домик). У него должны быть: кровля, стены, полы, окна, входная дверь, внутренние перегородки. Общий посыл такой, чтобы дом невозможно было разобрать, без существенных разрушений.

3. Площадь помещений не меньше:

• - Общая комната – 12кв.м

• - Кухня – 6кв.м

• - Спальня – 8кв.м

• - Санузел совмещенный – 3кв.м

Итого: 29кв.м чистой площади, но с учетом внутренних перегородок и коридором, выходит около 36кв.м

4. Достаточное утепление стен, согласно климатическому району

5. Коммуникации. Согласно все тому же СП 55.13330.2016, в жилом доме должны быть проведены: электричество, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция. Будет ли администрация учитывать подводку коммуникаций для принятия решений о согласовании выкупа, зависит от региона и самой администрации. Но я бы настоятельно рекомендовал провести электричество и заложить трубопровод для канализации и водоснабжения в дом, чтобы в случае претензий со стороны администрации, установить септик и решить вопрос с водой.

6. Фасад. У дома должен быть нормальный фасад, это не прописано в СП, но дом должен иметь жилой вид. На фасады обшитые ОСБ листами, часто даже кадастровые инженеры не выезжают, а комиссия может начать придираться.

Как проходит процедура выкупа?

• Получаете участок под строительство жилого дома в аренду, регистрируете договор в Росреестре

• Строите жилой дом согласно параметрам приведенных выше

• Кадастровый инженер подготавливает документацию для регистрации дома (технический план)

• Подаете документы на регистрацию жилого дома в Росреестр

• После регистрации жилого дома подаете в муниципалитет заявление о передаче в собственность земельного участка с выпиской из ЕГРН на жилой дом и копию договора аренды

• На этом этапе администрация может выслать комиссию на обследования объекта недвижимости. Если он соответствует нормативам, то муниципальные власти выносят постановление о предоставлении земли в собственность, а также о расторжении договора аренды.

• Заключаем и регистрируем договор купли-продажи земельного участка с муниципалитетом.

  Что будет, если администрация откажет в выкупе?

  Вы можете подать в суд, настаивая, что в Статье 39.20 ЗК РФ отсутствуют характеристики для зданий и сооружений, размещаемых на земельных участках, а в статье 39.16 ЗК РФ отсутствуют соответствующие основания для отказа. Администрация может подать на вас иск на исключение записи из ЕГРН и снять ваш дом с кадастрового учета, а действия кадастрового инженера признать незаконными.

Ниже привел примеры реальных отказов администраций (взято из интеренета)

Как видно из примеров, основные причины отказов - не соответствие площадей, отсутствие капитального фундамента и отсутствие коммуникаций.

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)

Расскажу на примере недавно выигранного участка в Карелии. Эти торги я считаю очень удачными. Аукцион шел какой-то 1 час 51мин, а начальная цена увеличилась всего лишь на 185% и составила 90 469,81 руб. и это в то время, когда нормой считается увеличение цены на 1000%! Торговался я все время с одним человеком, торги бы прошли и быстрее, если бы мой оппонент, не ждал последней минуты, чтобы сделать ставку. Наверно надеялся, что у меня отключат интернет.

Участок очень добротный, в тихой карельской деревеньке, с небольшой растительностью, ровный и сухой. А самое главное, рядом только один сформированный участок, что дает возможность расшириться с помощью создания нового земельного участка за счет соседних пустующих земель. Чем я немного позже и займусь. А выглядеть это будет примерно так:

Почему такой кривой участок?

Чем кривее, тем лучше, чтобы он никому не был интересен, кроме меня. Дело в том, что администрация размещает в открытом доступе информацию, о том, что вы испрашиваете данный участок, и если в течении 30 дней никто не изъявил желание его арендовать, то администрация готовит документы для заключения сделки. Если кто-то подает заявку на этот участок, то он уходит на торги, где за него уже нужно будет бороться с другими конкурентами. Участок такой формы, навряд ли кого-то заинтересует и его можно будет выкупить по низкой цене.

Подписание договора с администрацией

После проведения торгов в течении 10 дней (в моем случае), администрация готовит договор аренды для подписания. Договор составляют в 3х экземплярах. Два для сторон сделки, один для Росреестра. Я подписываю договор и передаю его обратно в течение 30 дней с момента получения. Если я откажусь от подписания, задаток у меня отберут, а сам попаду в черный список недобросовестных участников, что может повлиять на участие в других торгах.

Задаток, который у меня был внесен для подачи заявки 25 400р идет в сумму оплаты аренды, что хватит на 3,5 месяца.

Регистрация договора

Подписанный договор передают в Росреестр для регистрации, а мне нужно оплатить госпошлину в размере 700р. В течении 10 дней Росреестр регистрирует договор и по итогу я получаю выписку ЕГРН со своими данными и все, теперь я законный обладатель арендованной земли!

Вынос границ участка.

Пока шел процесс регистрации договора, я вынес координаты участка на землю. Делается это с помощью кадастрового инженера. Около часа специалист со специальным прибором фиксировал координаты моего участка на земле и втыкал колышки с лентой обозначая углы. Обошлось мне это в 6000р.

Что делать дальше?

Есть несколько вариантов развития событий. Сначала я выставлю этот участок на продажу переуступки прав аренды, если в течении полугода не получится его продать, буду строить на нем жилой дом, выкупать участок у администрации за 2,5% от кадастровой стоимости и перепродавать уже за другие деньги. К тому времени должен будет готов испрашиваемый у администрации соседний участок, который можно будет объединить с основным.

А вы когда-нибудь участвовали в торгах?

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой совсем еще молодой ТГ https://t.me/zemlevladeltsy канал, там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)

В недавнем посте я писал, как купить участок в 2 раза дешевле. Теперь я расскажу об этом более подробно, со скринами и ссылками на порталы, которыми я пользуюсь.

Выбор участка начинается с единой торговой платформы Гисторги. Она объединяет лоты с разных торговых площадок, на которых непосредственно идут торги. Сайт достаточно удобен, но функционала недостаточно. Например, здесь нет карты для поиска лотов в нужном регионе и приходится фильтровать позиции вручную, на что обычно уходит много времени.

Основные параметры для сортировки участков:

Вид сделки – аренда или продажа

Местонахождение – выбор региона, или муниципального района (не всегда корректно работает)

Категория земли и ВРИ – подробно о них, я писал в предыдущем посте

Обращаем также внимание на цену, количество просмотров и дату окончания подачи заявок. Просмотры отвечают за популярность участка, если их много, а дата окончания приема заявок еще не скоро, это значит, что скорее всего на него будет много кандидатов.

Начальная цена лота зависит от кадастровой стоимости. Если стартовая цена низкая, это еще не говорит о том, что он уйдет с торгов задешево и наоборот. В недавнем посте у себя в ТГ я рассказывал, как цена аренды участка в Карелии с 16 075р выросла в 127 раз! Поэтому важно выработать свою стратегию торгов и хорошо рассчитать максимально допустимую цену лота.

Расчёт максимально допустимой цены лота

Пороговая цена лота будет определяться от ориентировочной рыночной цены и будет зависть от самого участка, типа сделки и цели покупки.

Чтобы определиться с рыночной ценой участка, нужно провести его анализ. Ранее я уже касался этого вопроса, сейчас расскажу подробнее.

Рыночная цена зависит от нескольких факторов:

1. Географический фактор. Местонахождение.

   Если участок приобретаете для себя, то география региона скорее всего вам понятна. Нужно лишь учесть подъездные пути к участку, есть ли они и в каком состоянии. Не редкий случай, когда вновь образованный участок располагается в поле и приходится ждать, пока к нему проложат дорогу, или прокладывать своими силами, если участок в СНТ (для ИЖС дорогу должна проложить администрация).

   Приобретая участок для перепродажи, нужно хорошо проанализировать его местоположение. Ценность участка сильно зависит от крупных населенных пунктов, находящихся рядом. Чем ближе к городам, тем дороже. Даже если участок очень удобный, видовой и находится на берегу красивого озера в деревне численностью 250 человек, а до ближайшего города 200км, вероятность перепродать его будет низкой. В такой деревне платёжеспособных людей, теоретически готовых купить участок максимум 40%, половина являются семьями, значит делим еще на два и получаем 20% от всего населения села, или 50 человек потенциальных кандидатов на покупку. Такие участки продаются годами.

   2. Юридический фактор.

   Здесь нам понадобится второй портал, которым вы будете пользоваться – НСПД. С помощью него можно узнать, есть ли ограничения на участках (ЗОУИТ) и какие они имеют последствия, в какой территориальной зоне находится участок, есть ли пересечения с зонами, запрещающими строительство. Например, если участок попадает в водоохранную зону, то в основном строительство дома не запрещено, но накладывает определенные ограничения. А если это береговая зона, то в ней строительство домов запрещены!

   Однако, как показывает практика, портал НСПД не совершенен. Недавно проверял участок и сайт показал пересечение территории с лесным фондом. После тугой долгой переписки с администрацией, выяснилось, что первичная и достоверная информация только в ЕГРН, где пересечение не было зафиксировано. Учитывая это, при разночтениях, лучше скачать ЕГРН и извещение к аукциону, которые всегда прикреплены к лоту.

   Если приобретаете участок в аренду, важно проверить, нет ли в договоре запрета на переуступку прав или на выкуп земельного участка. Выяснить этапы оплаты аренды, самый выгодный вариант – это помесячная аренда.

3. Технический фактор.

Здесь нужно учесть технические условия участка (ТУ), то есть возможность подключения к центральным коммуникациям, таким как, газ, электричество, вода, теплоснабжение, канализация и интернет. Вся документация по ТУ, как правило доступна в лоте.

4. Физический фактор

Лично или с помощью карт, гугл/яндекс панорам нужно определить состояние участка, его геометрию, что на нем произрастает, и ведётся ли какая-то деятельность. Часто случается так, что на желаемом участке уже расположился твой будущий сосед, стоит чей-то дом или кто-то выращивает огурцы. Здесь, например на выделенном участке, стоит половина бассейна. Скорее всего участок сформировал собственник соседнего участка, чтобы узаконить расширение, но он вышел на торги. Теперь хозяину придется хорошо поторговаться для того, чтобы участок не ушел в чужие руки.

5. Рыночный фактор

Чтобы определить ориентир рыночной цены, нам нужно зайти на одну из площадок объявлений, например Авито и посмотреть за сколько продают участки соседи. Здесь нужно обратить внимание на пару моментов. Первый – это ВРИ участка. Например, многие продают участок площадью 1-1,5 га, и для привлечения внимания прописывают ВРИ, как ИЖС и соответственно получаем небольшую цену за сотку. В реальности, земля ИЖС такой площади встречается крайне редко, как правило это участки сельхозназначения и они всегда дешевле. Второй момент - вид сделки. Низкая цена участка может быть обусловлена тем, что участок продается по переуступке прав аренды.

После анализа желаемого участка нужно определиться с типом сделки и целью покупки.

Тип сделки. Продажа. Рекомендую ставить порог цены для ставки в 50% от рыночной. Можно и выше если покупаете для себя, но в случае перепродажи, есть риски, ведь никогда не знаешь, как долго будете продавать участок и какую скидку придется сделать. Также нужно учесть оплату налога и комиссии площадки.

Тип сделки. Аренда. Здесь есть три стратегии, в зависимости от цели приобретения участка:

• Вы покупаете участок для себя, но у вас пока нет денег на строительство дома. В этом случае вы понимаете, что аренду придется платить в течении какого-то времени и она должна быть комфортной для вас.

• Вы покупаете участок для себя и планируете в ближайшее время построить дом. Это самый лучший вариант приобретения земли, потому что позволяет выиграть практически любой аукцион и существенно сэкономить, главное, чтобы плата за аренду участка была помесячная! Допустим вы выиграли безумный лот на право аренды участка за 2 000 000р, когда его рыночная цена - те же 2 млн. Но у вас все готово к строительству, есть люди, проект, домокомплект. Вы завершаете стройку за 3х месяца, регистрируете дом и выкупаете участок за сумму около 500 000р аренды за 3 месяца и плюс процент от кадастровой стоимости (зависит от региона) вместо 2млн рыночной цены.

• Вы покупаете участок для перепродажи с переуступкой прав. Здесь пороговая цена выкупа должна быть, как можно ниже, так как аренду за выигранный участок на время продажи придется платить вам, и сама переуступка прав продается по цене в 2 раза ниже рыночной. Обычно ставка не более 20% рыночной цены.

Теперь, когда участок выбран, а стратегия ясна, можно переходить к самим торгам. Подробно о торгах я писал в этой статье Что нужно знать для участия в госторгах по земле?

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)

Не так давно, случайно наткнулся на интересное объявление на всем известной онлайн площадке. Объявление уже сняли с публикации, и я с чистой совестью могу о нем написать.

Продается участок на землях КФХ, за небольшие деньги под строительство, которое может ввести в заблуждение неопытного покупателя земли.

Авторы объявления намерено избегают термина «жилой дом», а используют в место него слово «здание»  и изобилуют фразами «дачная локация», «капитальное строительство» и ссылками законы. Формально не придерешься. Про жилье и слова нет, а про стройку есть.

Так, что же можно тогда построить на этой земле по закону?

Все что необходимо для ведения фермерского хозяйства: капитальные склады, овощехранилища, цеха по переработке с/х продукции, фермы для содержания скота или птиц, ангары, амбары, теплицы, гаражи и т.д..

Ну это только официально)

По факту же, продавец может предлагать построить жилой дом, а зарегистрировать его, как не жилой, что допустимо для земли КФХ. Но риски при постановки такого строения на учет и дальнейшей эксплуатации участка не по назначению, покупатель конечно же берет на себя.

Это вдохновило меня написать пост о том, на каких же землях можно официально строить дом, чтобы он не вызвал вопросов государства.

Каждый земельный участок имеет две характеристики:

• Категория земли

• Вид разрешенного использования

их комбинация определяет возможное использование участка.

Существуют 7 категорий земель:

• Земли сельскохозяйственного назначения.

• Земли населенных пунктов.

• Земли промышленности

• Земли особо охраняемых территорий и объектов.

• Земли лесного фонда.

• Земли водного фонда.

• Земли запаса.

Эти категории определяют правовой режим и использование земель.

Нас интересуют первые две категории.

Видов разрешенного использования (ВРИ) огромное количество. Нам необходимы только три из них:

• Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)

• Личное подсобное хозяйство (для приусадебных участков) (ЛПХ)

• Ведение садоводства (СНТ)

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участки ИЖС расположены только на землях населённых пунктов. Можно строить индивидуальный жилой дом с возможностью прописки в нем.

Личное подсобное хозяйство (для приусадебных участков) (ЛПХ)

Участки ЛПХ с припиской (для приусадебных участков) расположены только на землях населённых пунктов. Можно строить индивидуальный жилой дом с возможностью прописки в нем. Здесь главное не запутаться, так как на землях сельскохозяйственного назначения бывают участки с ВРИ личное подсобное хозяйство (на полевых участках), на которых строительство капитального жилого дома запрещено.

Ведение садоводства (СНТ)

Данные участки могут располагаться на землях населённых пунктов и землях сельхоз назначения. В обоих случаях можно строить индивидуальный жилой дом.

Отдельно можно выделить земли для крестьянских (фермерских) хозяйств (тот самый КФХ). Это участки сельхоз назначения и на них в 2022 году разрешили строить жилой дом для работающих на участке фермеров. Но:

- Нужно вести реальную сельскохозяйственную деятельность и зарегистрировать фермерское хозяйство.

- Максимальная площадь застройки у жилого дома не более 0,25% площади участка. То есть на участке 100 соток, построите дом с пятном застройки максимум 25кв.м

- Строительство разрешено не во всех регионах.

Поэтому если у вас цель – исключительно строительство жилого дома, лучше сосредоточиться на трех основных ВРИ

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой совсем еще молодой ТГ https://t.me/zemlevladeltsy канал, там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)

Ранее я писал, почему приобретать участок на торгах – это выгодно! Теперь разберемся с самими торгами, что учитывать и куда смотреть на электронных площадках.

Для начала я коротко расскажу, как проходят сами торги.

Администрация того или иного региона размещает на торговой площадке лот. В нашем случае – это земельный участок. Лот размещается в среднем на 30 дней и фиксируются ключевые даты. Покупатель подает заявление на участие в аукционе, вносит необходимый задаток и в определенную дату учувствует в торгах. Далее, если участник выигрывает аукцион, в течении 10 дней заключает договор-купли продажи, оплачивает участок и регистрирует договор в Росреестре.

Предположим, что с лотом мы определились, проверили категорию земли, ограничения, обременения и т.д… Теперь нам нужно обратить внимание на несколько основных пунктов на самой торговой площадке:

• Дата и время окончания подачи заявок на участие – это последний день обработки наших заявок. Подавать заявку лучше раньше даты окончания, чтобы точно быть уверенным, что администрация успеет обработать наши документы и не пришлет отказ.

• Дата и время проведения торгов – здесь все понятно, это день начала проведения торговой сессии. Обычно торги начинаются рано утром и желательно под них освободить как минимум половину своего дня, ведь никогда не знаешь сколько времени будут идти торги.

• Начальная цена — это минимальная цена, с которой начинаются торги на аукционе. Нужно всегда учитывать, что в зависимости от участка эта цена может быть увеличена в несколько раз. Вполне нормальной считается ситуация, когда начальная цена вырастает в 10 раз.

• Размер задатка – это денежная сумма, которую участник вносит на счет электронной площадки. Обычно задаток варьируется в диапазоне от 3 до 20% от начальной цены лота. В извещении о проведении аукциона указывается точный размер задатка. При проигрыше на торгах, задаток возвращается на ваш счет в течении 3х календарных дней. При победе на торгах, задаток засчитывается в счет оплаты лота, а при отказе заключения договора, задаток не возвращается!

• Комиссия площадки. Комиссия электронной площадки берется только с победителей аукциона! Она отличается в зависимости от площадки, типа торгов и т.д… Но в среднем она составляет 1-1,5% от начальной стоимости лота

• Этапы оплаты аренды. В договоре аренды особое внимание нужно уделить пунктам об этапах оплаты аренды. Она может быть помесячная, ежеквартальная или годовая. Самый выгодный вариант, конечно же ежемесячная оплата, о чем я рассказвал в предыдущем посте.

• Срок аренды. Завист от категории и вида разрешенного использования участка. Максимальный срок договора - 49 лет. Участки под ИЖС, чаще всего сдаются сроком на 20 лет

Сколько по времени идут торги?

Точно ответить на этот вопрос невозможно, но можно предположить и попробовать рассчитать. Есть как минимум два фактора, виляющих на длительность проведения торгов.

• Предполагаемое количество участников. Точное количество участников торгов посмотреть нельзя, это закрытая информация, но мы можем ориентироваться на другие признаки. Первый из них — это количество просмотров лота, который будет говорить о его популярности среди потенциальных участников. Второй – начальная цена торгов, если она небольшая, а участок хороший, участников будет не мало.  Третий — это размер задатка. Бывает так, что размер задатка значительно выше, чем начальная стоимость лота, что может отпугнуть потенциальных покупателей.

• Шаг аукциона. Этот параметр напрямую влияет на длительность торгов. Чем меньше шаг торгов, тем дольше идут торги. Например, вы участвуете в торгах очень ликвидного участка рыночная стоимость которого 3 000 000р, начальная стоимость 200 000р, а шаг аукциона 6000р (3% от начальной стоимости), а вы хотите его выкупить максимум за 1 500 000р. Аукцион считается выигранным, если в течении 10 минут вашу ставку никто не перебьет, а часто бывает так, что участники затягивают с ходом до последних минут. Рассчитывая, что их оппоненты заснули или им отключили свет. Итак, если предположить, что в среднем на один ход нужно 4 минуты, то  (1 300 000/6000 ≈ 216(ходов) 216*4 ≈ 866(минут). 866/60=14,4(часа)) получаем более 14 часов торгов!

Какие шансы выиграть торги?

В первую очередь нужно определиться с максимальной допустимой ценой выкупа участка. Для этого необходимо провести глубокий анализ, как самого участка, так и возможной его рыночной стоимости. Но еще важнее понять, для какой цели вы покупаете землю. Если вы планируете выкупить участок для себя, то вероятность выигрыша в торгах достаточно высокая, особенно если речь идет об участках, предоставляемых в аренду.

Дело в том, что 90% участников торгов – это инвесторы, которые покупают участки для последующей перепродажи и заработка. Соответственно, максимальная цена выкупа такого участка будет составлять около 30-40% от его рыночной цены, а арендованного участка и того меньше. В тоже время, для будущего собственника земли, который планирует использовать ее в личных целях, покупка участка за 50-60% от его рыночной стоимости, будет уже являться выгодной сделкой. Поэтому, участвуя на торгах с целью приобретения участка для себя, шансы выиграть аукцион очень высоки.

Как рассчитать цену выкупа?

Подробный ответ на этот вопрос достоин отдельной статьи (и она будет). Здесь постараюсь описать максимально кратко и структурированно.

• Рыночные факторы

Основной ориентир для оценки – это цены на сопоставимые участки. Необходимо проанализировать похожие участки в той же локации по сопоставимым по характеристикам. Например, чтобы категория земли совпадала, так как, земли сельхозназначения намного дешевле земель населенных пунктов.

• Географические аспекты.

Это также один из ключевых факторов. Чем ближе к крупным населенным пунктам, тем дороже. Чем ближе к воде, тем дороже. Также нужно понять, если к участку подъездные пути и в каком они состоянии. Точное положение участка можно определить по кадастровому номеру, который указан в сведениях о лоте.

• Физические характеристики

Площадь, форма, зеленые насаждения на участке. Вся (или почти вся) эта информация доступна в виде документов и фото на сайте торговой площадки. Например, если на выбранном вами участке растут красивые вековые сосны, то чаще, он будет стоить дороже, чем полевой.

• Технические характеристики.

Есть ли возможность подключения участка к центральным коммуникациям, таким как водопровод, канализация, центральное отопление, интернет и электричество. Почти всегда данная информация присутствует в документации о лоте.

• Юридические аспекты

Есть ли на участке арест или сервитут. К какой категории земель относится участок, вид разрешенного использования, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Вся данная информация доступна в выписке ЕГРН или на портале НСПД и серьезно влияет на определение цены.

Важно помнить, что все вышеописанные факторы влияют на ценообразование комплексно и в разных пропорциях.

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой совсем еще молодой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)