Придется сносить или получать штрафы. В домах старого фонда тамбурная перегородка и дверь - частое явление. Причем мастерили такие конструкции жильцы часто без спроса. И вот в 2025 году настало время расплаты.

В многоквартирных домах, которые строились в прошлом веке, с течением времени обосновались так называемые тамбуры - небольшие помещения при входах в квартиры. Эти сооружения стали неотъемлемой частью быта жильцов. Тамбуры служат не только барьером, отделяющим личное пространство квартиры от общего коридора, но и предоставляют дополнительное место для хранения разнообразных вещей - от велосипедов и колясок до обуви и верхней одежды. Для многих жильцов это практичное решение, позволяющее более рационально использовать имеющееся пространство. К сожалению, из-за таких тамбуров часто происходят пожары.

Однако в последние годы интерес к этим тамбурам возрос со стороны проверяющих органов. Контрольные учреждения, такие как жилищная инспекция, начали внимательнее присматриваться к вопросам законности их установки и эксплуатации. Причина этого интереса кроется в том, что многие из этих конструкций устанавливались без должных согласований и разрешений, что делает их незаконными с точки зрения действующего законодательства.

Недавнее постановление Верховного суда Российской Федерации предоставило новый ракурс в решении этой проблемы: теперь именно жильцы, а не управляющие компании, несут ответственность за законность установки тамбуров. Эта перемена стала результатом проверки одной из управляющих компаний, которая привела к обнаружению незаконно возведённых тамбуров в одном из многоквартирных домов.

Во время инспекции было выяснено, что дом не предусматривал в своей проектной документации дополнительных перегородок на этажах, однако на деле в коридорах были установлены двери-тамбуры, которые блокировали доступ к квартирам. Это была явная перепланировка, не согласованная с властями, что противоречит нормам Жилищного кодекса России. Согласно ему, любые изменения в конфигурации помещений, требующие корректировок в техническом паспорте, должны быть официально утверждены.

Если перепланировка была выполнена без согласования или в нарушение утверждённого проекта, она признается незаконной. В этом случае единственным выходом для узаконивания таких изменений остаётся обращение в суд. Суд может легализовать перепланировку, если установит, что она не представляет опасности для жизни и здоровья жильцов, а также не ущемляет законные интересы граждан.

Особенность тамбурных конструкций заключается в том, что они затрагивают общее имущество дома, что усложняет процесс их легализации. Для этого необходимо не только получить согласие всех владельцев квартир, но и собрать их на общем собрании для принятия единого решения.

Жилищный кодекс требует единогласного согласия всех собственников при изменении общего имущества дома. Практика показывает, что собрать необходимое количество голосов бывает крайне трудно, поскольку для изменения или узаконивания таких конструкций требуется стопроцентное голосование всех предусмотренных собственников.

В ситуации с управляющей компанией, о которой шла речь, не были предоставлены документы, подтверждающие законность установки тамбуров. Это лишь подтверждает предположение, что в большинстве подобных случаев никакие документы попросту не существовали, поскольку тамбуры возводились жителями самостоятельно и стихийно, без официального оформления.

Жилищная инспекция вынесла указание управляющей компании устранить нарушения, однако Верховный суд отменил это решение, постановив, что предписания следовало адресовать непосредственно владельцам квартир. Именно они, а не управляющая компания, должны были привести помещения в первоначальное состояние. Это связано с тем, что за незаконные перепланировки несут ответственность сами собственники.

Теперь, если в технической документации дома не упомянут тамбур, жильцам понадобится получить согласие всех собственников квартир, оформить проектную документацию, заручиться положительными заключениями от надзорных органов (пожарная служба, санитарно-эпидемиологическая служба и архитектурный отдел местной администрации), и только затем обращаться в суд для легализации изменений.

И это еще не все. В 2025 году изменения произошли и в законе!

С 2025 года устанавливается личная ответственность каждого собственника квартиры.

В последние годы спрос на сведение общения собственников жилья и управляющих компаний к результативному и прозрачному процессу породил необходимость введения новых правил, касающихся индивидуальной ответственности владельцев квартир. Это нововведение является шагом, направленным на улучшение городской инфраструктуры, обеспечение более прозрачного управления многоквартирными домами и снижение общего финансового бремени на жильцов.

Начиная с января 2025 года, правила изменяются таким образом, что владельцы квартир, чьи действия стали причиной дополнительных расходов, обязаны будут покрывать их за собственный счёт. Эти изменения делают упор на справедливость: если действия владельца приведут к повреждениям в общих частях дома, например, к прорыву труб или повреждению лифтов, именно он должен будет компенсировать вызванные убытки. Раньше подобные обязательства нередко перекладывались на плечи управляющей компании, что, в результате, приводило к увеличению коммунальных платежей для всех жильцов.

Эта инициатива направлена на предотвращение безответственного отношения к общему имуществу и стимулирует жильцов более бережно относиться к общим ресурсам дома. Важным элементом такого изменения является внедрение систем видеонаблюдения, которые становятся всё более популярными в многоквартирных домах. Камеры безопасности позволяют фиксировать и документировать события в зонах общего пользования, таких как лестничные клетки, лифты и дворовые территории. Эти записи становятся незаменимыми при судебных разбирательствах, помогая установить, кто виновен в конкретных инцидентах.

Например, в случае, если мусоропровод был засорён или на стенах подъезда появились новые повреждения, записи с видеокамер могут предоставить ясные доказательства того, кто именно ответственный за последствия. Это помогает снизить количество несправедливых обвинений и защитить добросовестных жильцов от ненужных расходов.

Кроме того, на фоне этой ответственности увеличивается важность соблюдения норм пожарной безопасности и других предписанных регламентов. Нарушения, такие как установка тамбурных дверей, блокирующих эвакуационные выходы, или использование общих площадей для личных нужд, также будут подлежать санкциям. Ответственность за такие действия будет ложиться на плечи тех собственников, чьи действия окажутся незаконными. С управляющих компаний и ТСЖ теперь снимается такая ответственность!

Обеспечение выполнения таких норм играет ключевую роль в защите всех жильцов. Безопасность дома - общая задача, которую нельзя игнорировать. Однако следует учитывать, что процессы установления виновности могут быть длительными. Судебные разбирательства, как правило, могут затягиваться на месяцы или даже годы, создавая не только юридическую, но и финансовую неопределённость. Несмотря на это, необходимость в таких разбирательствах очевидна, ведь они служат основой для поддержания справедливости и порядка в домах.

Таким образом, нововведения, касающиеся индивидуальной ответственности владельцев квартир, нацелены на создание более прозрачной и справедливой системы управления общим имуществом, что, в конечном итоге, должно положительно сказаться на качестве жизни всех жильцов.

Чем в 2025 году грозит жильцам невыполнение предписаний о сносе незаконно установленных тамбуров?

Если жильцы решат проигнорировать требования контролирующих органов, им грозят следующие последствия:

1) Административный штраф до 5000 рублей за незаконную перепланировку согласно статье 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ).

2) Штраф до 5000 рублей за несоблюдение законного предписания должностного лица в установленные сроки (согласно статье 19.5 КоАП РФ). И бесконечное количество новых штрафов при неустранении нарушения.

3) Участие в судебных разбирательствах в качестве ответчиков по иску об устранении незаконных изменений.

Таким образом, жильцы, не желающие согласовывать и узаконивать существующие тамбуры, должны быть готовы к возможным судебным и финансовым издержкам.

Если суд примет положительное решение по такому иску, то жильцам придется возместить все расходы, связанные с судебным разбирательством. Среди этих расходов значатся не только государственная пошлина, которую необходимо оплатить при подаче иска, но и стоимость услуг, оказываемых юридическими консультантами и представителями в суде, специалистами экспертных организаций. Эти специалисты часто привлекаются в такие судебные споры. Ведь надо определять пожарную безопасность конструкции.

В зависимости от сложности дела и расценок выбранных специалистов, общая сумма судебных издержек может увеличиться до значительных размеров, составляя от 20 до 30 тысяч рублей и даже больше.

Однако жильцы имеют возможность избежать ответственности за эти расходы, если смогут представить суду доказательства, что спорный тамбур уже существовал на момент покупки ими квартиры. Это может включать в себя различные документы, фотографии или свидетельства, подтверждающие фактическое наличие тамбура в прошлом. Такие доказательства помогут обосновать, что никаких незаконных действий по обустройству данного пространства со стороны текущих владельцев не предпринималось. Но тамбур все равно придется демонтировать за свой счет. Ведь он угрожает пожарной безопасности всего дома.

Следует отметить, что согласно позиции, выраженной в решении Верховного суда Российской Федерации, покупатели, которые приобрели жилье, не обязаны отвечать за незаконные изменения и перепланировки, произведенные предыдущими хозяевами квартиры. Это принципиальная позиция суда, которая находит своё отражение в постановлении от 31 октября 2017 года, под номером 78-КГ17-68.

Это решение подчеркивает, что ответственность за правонарушения в сфере недвижимости несёт исключительно её виновный собственник, что защищает интересы добросовестных приобретателей жилья. Новый собственник квартиры должен будет просто за свой счет устранить допущенные предыдущим собственником нарушения.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.