Хотим оформить землю в собственность под гаражом(ами), на данный момент, земля поставлена нами на кадастровый учет(кадастровая стоимость назначена), предварительное согласование с администрацией есть. Хотели подать на оформление в собственность бесплатно, но как оказалось нет оснований, гаражи после 2004 года постройки, под амнистию не подходят.
Звонили из земельного отдела, объяснили, что в собственность земельный участок приобретается только платно через выкуп и с 1 мая 2025 сумма выкупа составляет 60% вместо 3% от кадастровой стоимости (итоговая цифра получается очень приличная).
Понятно, что есть очень много нюансов, но может кто подскажет какие варианты еще есть оформления земли под гаражом в собственность?
Гаражи введены в эксплуатацию в 2013 году, официально оформлены на меня, находятся на территории ГСК, но это не точно.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства определяется в результате государственной кадастровой оценки, а также при постановке на кадастровый учет и изменении характеристик этих объектов.
За эту работу отвечают специализированные бюджетные учреждения, которые созданы в каждом субъекте Российской Федерации. Например, в Новосибирской области это государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации».
На кадастровую стоимость земельных участков влияют:
- категория земель;
- площадь;
- разрешенное использование;
- наличие обременений (ограничений) земельного участка;
- застройка участка.
На кадастровую стоимость зданий, помещений, сооружений влияют:
- назначение и наименование;
- использование;
- этажность;
- материал стен;
- плотность застройки;
- год завершения строительства (ввода в эксплуатацию);
- капитальность строения;
- планировка;
- наличие инженерных коммуникаций;
- наличие обременений (ограничений).
Исходя из этих факторов и складывается кадастровая стоимость.
От размера кадастровой стоимости зависит размер налога на имущество. Она используется и для расчета величины госпошлины при оформлении наследства, расчета размера арендной планы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расчета компенсации при изъятии недвижимости для государственных нужд, при утрате объекта в связи со стихийными бедствиями, при расчете выкупной цены недвижимости у государства.
Кадастровую стоимость можно узнать воспользовавшись возможностями электронных сервисов сайта Росреестра (rosreestr.gov.ru):
сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;
сервис «Публичная кадастровая карта»;
«Личный кабинет на сайте Росреестра»;
сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки».
Также получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц.
Онлайн выписку о кадастровой стоимости объекта можно получить бесплатно в личном кабинете на официальном сайте Росреестра или через портал Госуслуг, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы».
Сведения в виде бумажного документа представляются при личном обращении в МФЦ.
В 2024 году Росреестром была введена в эксплуатацию вторая очередь федеральной государственной информационной системы «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (ФГИС ЕЦП НСПД)».
ФГИС ЕЦП НСПД – это геоинформационное программное обеспечение, для работы с пространственными данными федеральных и региональных информационных систем, поступающими на платформу в рамках информационного взаимодействия.
Помимо всего прочего НСПД дает возможность физическим и юридическим лицам осуществлять подготовку схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории. Данный документ часто бывает необходим для того, чтобы образовать земельный участок, находящийся в публичной собственности для последующего его приобретения.
Итак, мы выбрали территорию, которую хотим оформить, нам нужна схема, но тратить деньги на ежедневно борзеющих кадастровых инженеров мы не хотим, значит будем делать ее самостоятельно.
Заходим на НСПД (https://nspd.gov.ru) и авторизируемся через госуслуги. Далее выбираем раздел «Сервисы», подраздел «Земля просто».
Нажимаем кнопку «Нарисовать территорию» и после перехода на следующую страницу подключаем нужные нам слои.
Помимо тех слоев, которые указаны на скрине рекомендую подключить слой с зонами с особыми условиями использования территории.
Переходим на вкладку «Режим редактирования» и выбираем в ней «Нарисовать произвольный полигон» и ищем на карте территорию на которой будем рисовать. Искать придется глазами, потому что я как-то не увидел возможности вбить куда-нибудь кадастровый номер какого-нибудь соседнего земельного участка.
Не забудьте выбрать слои, к которым магнититься при рисовании.
Это нужно для того, чтобы четко попадать в точки, которые уже есть в ЕГРН и не получить на выходе кучу пересечений с существующими участками
Рисуем прямоугольник, просто тыкая в нужные нам точки на карте. Последняя и первая точка должны совпадать. Получается вот такое:
Далее нажимаем: «Сохранить контур» → «Сохранить объект» → «Выполнить проверку».
Проверка прошла успешно. Далее нажимаем «Выбрать услугу» → прищёлкиваем все окошки со звездочкой и нажимаем «Продолжить». Все схема на КПТ готова и уже скачалась на ваш компьютер как в формате .pdf, так и в формате .xml. Вот они.
А теперь о грустном.
В процессе написания поста выяснилось:
НСПД не позволяет готовить схему на раздел существующего земельного участка. Постоянно вываливается ошибка с пересечением участка, который делим. Как-то это ошибку обойти мне не удалось. Получается, что сделать схему можно только на образования на образование земельного участка из земель.
В графе «Условный номер земельного участка» и графической части схемы стоит приписочка «:ЗУ1». Такая приписочка допустима только в случае, если мы образовываем два и более земельных участков. Если у нас в схеме только один участок это является нарушением требований к схеме.
Нумерация точек в графической части отсутствует.
4. В условные обозначения запихано все что нужно и не нужно, от чего в глазах рябит, но это уже так, придираюсь.
Вышеобозначенные нюансы, как по мне, сводят к минимуму полезность данного сервиса НСПД. Что ж будем надеется, что в обозримом будущем сервис доработают и он будет работать как положено.
С 23 декабря 2024 года привычная нам Публичная кадастровая карта (ПКК) перестанет существовать и прекратит работать. Что же теперь делать, сейчас расскажу.
ПКК больше не работает.
20.12.2024 в рамках рабочего совещания Росреестра с профессиональным сообществом кадастровых инженеров было анонсировано о прекращении функционирования сайта ПКК с 23 декабря 2024 года.
❗ Спокойно, не пугаемся, теперь всех с ПКК будут перенаправлять на сайт НСПД (Национальная система пространственных данных).
Росреестр пообещал, что скорость работы и функциональность НСПД будет в разы выше.
🔸 Новая ПКК будет доступна с 23.12.2024 года в разделе «Карты»;
🔸Авторизация через ЕСИА (Госуслуги);
🔸 Сервисы почившей ПКК («Земля для стройки» и т.д.) трансформируются в отдельные сервисы;
🔸Появилась возможность составлять схемы земельных участков (СРЗУ) для предварительного согласования м сразу направлять на согласование;
🔸Форма обращения в поддержку доступна после авторизации;
🔸 После авторизации объекты можно добавлять в избранное;
🔸 Из карточки в левой информационной панели выбранного объекта можно перейти к подходящим сервисам;
🔸Отображается список ОКС, расположенных на участке;
🔸Отображается список помещений, расположенных в ОКС;
🔸Отображается список частей земельных участков;
🔸В левой информационной панели нужно выбирать в древовидном списке нужные слои;
🔸Есть настройки прозрачности и отображения подписей по слоям;
🔸Высокая скорость работы, отображение объектов на мелких масштабах и поддержка значительного количества одновременных подключений;
🔸В правой части есть мастер печати текущей карты с возможностью выбора масштаба, добавления заголовка, комментария и легенды (на отдельном листе);
Алгоритм (сценарий) обновления карты на портале НСПД такой же, как для ПКК на портале Росреестра. Объекты могут не отображаться на новой карте из-за особенностей «форматно-логического контроля». В этом случае надо обращаться в техническую поддержку;
🔸Есть встроенный чат-бот;
🔸На пользовательский слой карты объекты можно загружать в GeoJSON — это предпочтительный формат для обмена данными с НСПД;
Также 23.12.2024 планируется ввод в эксплуатацию девяти новых сервисов, в том числе:
✅сервис «Визуализация пространственных данных» предназначен для отображения на карте сведений из межевого плана, технического плана, сведений о границах, которые направляются в реестр границ. Можно будет загрузить xml документа. Пространственные данные из него будут отображены на карте в целях определения пересечений перед подачей на кадастровый учет;
✅сервис «Удостоверение пространственных данных» позволит сформировать в PDF отчет о пространственных проверках любого объекта. Например, загрузив координаты земельного участка, можно получить справку о пересечениях с объектами разного типа, включая зоны.
Так что, приступаем к изучению возможностей НСПД.
Я уже попробовал бесплатно составить схему участка и отправил в администрацию на предварительное согласование. Здесь самый большой плюс - не нужно покупать план КПТ, не нужно использовать спец.программы, доступно каждому.
✅ Ещё больше полезной информации смотрите в Телеграм-канале 👉 "ЗЕМЛЕСКОП"
На довольно длительном опыте работы с большими земельными массивами, я научился определять хорошие земельные участки и плохие. Мне на самом деле достаточно взглянуть на пару вещей, чтобы составить первое мнение о земельном участке. И сразу скажу, что выписка из ЕГРН не входит в этот список.
Кому интересно, как быстро понять, хороший участок или нет, читайте ниже. Инструкция подойдет и для тех, кто планирует покупать, и для тех, кто уже купил участок. Проверьте всё что можно, пока не поздно)
Для тех, кто не хочет, чтобы произошло вот так)
Для первичного анализа, вам понадобится только кадастровый номер участка. Больше никаких документов не требуется. Всё буду показывать на примере своего участка, на котором я строю дом для продажи.
Обременения и ограничения
В первую очередь заходим на публичную кадастровую карту (https://pkk.rosreestr.ru/) и вбиваем наш кадастровый номер туда. Сразу предупрежу - сервис глючный, тормозит жутко, поэтому нужно набраться терпения.
Видим наш участок и сразу же кликаем на кнопку "слои" в правом верхнем углу:
Наш участок желтым выделен. Кнопка слои справа сверху.
Здесь нам нужна галка напротив зеленого слоя с ограничениями:
Пункт, напротив которого надо поставить галку
Вся наша карта покрывается (или нет) зеленым цветом:
Но не пугаемся, а кликаем в в левом верхнем углу на бутерброд (три полосочки). И выбираем инструмент "все объекты в точке":
Дальше мышкой кликаем снова на наш участок и смотрим, что же там за ограничения.
У меня это только зона аэродрома Домодедово:
Она не страшная, главное не строить дома выше 4х этажей, без согласования с аэропортом. У нас дом одноэтажный, поэтому забиваем на это.
Чего тут нужно бояться:
Ограничений от различных коммуникаций. Больше всего боимся газа, особенно магистрального, т.к. ни один проект не окупится при переносе газовой трубы. Выглядит это примерно так:
Боимся также всякие ЛЭП. Но тут с нюансами. В целом, если очень хочется и очень надо, то столбы до 10 кВ можно перенести. Но подумайте 100 раз перед тем как ввязыватьяс в это. Я бы рекомендовал такое только тем, кто дествительно понимает, что он делает.
Ограничения от рек, озер и других водоёмов. В прибрежных зонах строить жильё нельзя. Но можно всякого рода инфраструктуру, главное соблюсти экологические требования.
Бывают и другие ограничения. Все не перечислить. Важно понимать, что уже на публичной карте можно их увидеть и сделать первую оценку участка. Идеально, когда никаких ограничений нет ни на вашем участке, ни где-то поблизости. Остальное нюансы.
ВАЖНО: Ни в коем случае не принимайте решение о покупке участка, основываясь только на кадастровой карте. На ней может быть отмечено не всё. Рекомендую заказывать выписку и ГПЗУ на участок перед покупкой.
Генплан района и перспективы развития
Администрация каждого района, города. области, должна держать публично генеральный план и правила землепользования. Ищется в ключевым словам "генплан района", "Пзз района" (нужный район подставить).
Очень часто эти документы будет сложно найти. Т.к. обычно в одном разделе сайта лежит и свежий генплан и не свежий, и проекты, и изменения. Всё для людей, как обычно:
И в этом хламе придется покопаться. Ищите последнее решение об утрвеждении генплана. В нём обычно много всего:
Дальше открываем все возможные карты, которые здесь, и смотрим, что там показано.
Вот тут мы видим что земли у нас ИЖС по генплану, значит всё в порядке. Здесь же мы видим, что участок одной стороной граничит с землями лесхоза. А это еще круче, т.к. на землях лесхоза почти невозможно ничего построить. Т.е. соседей с этой стороны у вас никогда не будет:
Легенда карты не влезла. Светло-желтый - ИЖС, салатовый- для дачного строительства, зеленый - лесхоз
Тут главное смотреть категорию земли, и категории земель тех, что рядом. Видите рядом земли промышленности? Я бы не брал такое.
Ваш участок для дачного строительства? Можно, конечно, но если хотите безпроблемные социальные гарантии (дороги, школы, вывоз мусора), электричество, другие коммуникации, берите только земли населенных пунктов в статусе для ИЖС.
Рекомендую пооткрывать все карты, которые вы найдете на сайте администрации. Там есть и карты планируемых дорог в будущем, вы же не хотите чтобы рядом с вашим участком прошла новая трасса? Или эта трасса прошла по вашему участку, а дом снесли?
Вот тут видно, что рядом с моим участком новой трассы не планируется, а вот продление М5 планируется)
Здесь же есть и отдельные карты ограничений, что тоже удобно:
Реально рекомендую посмотреть вообще все карты, которые публикует администрация.
Геопортал Подмосковья
Для подмосквичей есть еще вот такой сервис: https://rgis.mosreg.ru/ советую на нем потыкать вообще все фильтры, что там есть, и посмотреть как это отразится на вашем участке. Там можно увидеть и объекты инфраструктуры (школы, детсады, пожарные части) и другие объекты (скотобойни и прочее неприятное).
Заключение
Я хотел показать, что необязательно запрашивать документы у продавца, чтобы первично оценить участок. И не обязательно нанимать риелтора/юриста для первичного анализа. Достоточно знать точный адрес, или кадастровый номер. Поэтому бегом проверять свои участки, пока не начали стройку)) Ну а кому интересно следить за тем, как я строю дом на продажу - велком в мой телеграм: https://t.me/HypeHome_off
Есть проблема с расположением моего и смежного соседского участков под гаражами. Другой сосед вызывал геодезиста и тот определил, что участки накладываются один на другой: мой на публичной кадастровой карте(межевание было в 2008 году) изображен как раз на месте его гаража. Кадастровый инженер, к которому я обращался 15 лет назад, отказывается исправлять, говорит, что не работает КИ уже 10 лет. Еще момент: в сети читал о многих таких случаях, где причиной была смена системы координат. Вопрос: есть ли варианты решения без нового межевания(стоит примерно 1/3 моей месячной ЗП)? Очень не хочется платить за чью-то ошибку.
Можно выбрать разные слои: например «Земля для стройки» (голубая заливка):
В черте города выдало пару участков😋
Я сделал вывод, что они свободны🤷🏼 Потом подумал не может быть?🫨 Посмотрел по «гугл.картам» и вспомнил что там мимо проходил. Осознал суровость ограничений из-за близости водохранилища🤔
Тыкаю кнопку «подать обращение»
Позже поступает ответ: от КУИиЗО (благо быстро)
Я подумал что это спамеры, но они обычно лучше стараются. Посмотрел домен и увидел отзывы 😳⭐️, но одна из пяти🤣
Эх, надо в школе этику деловой переписки преподавать☝🏼
Ответ твёрдого троешника, хоть и структурирован: Тезисно: 1. Слушай ты💩, мы вынуждены тебе отказать. 2. Поскольку было опубликовано извещение без номера от 19.08.2022 г. // разместили его не указав адрес и полный кадарстровый номер🫣// 3. Ты не первый кто обратился, мы работаем над подготовкой тендерной документации. 4. Без торгов купить невозможно.
Мне показалось, что Елена Сергеевна, хотела написать: испрашиваемый земельный участок был выставлен на торги, но срок подачи заявок на участие истёк. К сожалению мы вынуждены вам отказать. Не пиши мне больше.
А как увидеть свободные участки, которые не были проданы более года назад?
