Привет! Меня зовут Андрей Аванти, я практикующий эксперт по земельным вопросам и недвижимости, юрист с 20-летним опытом, автор и ведущий канала о правах граждан на получение земельных участков от государства по минимальной цене, об инвестициях и заработке на земельных участках. Рассказываю и показываю лайфхаки, как найти и получить землю там, где хочете вы, а не то что вам предлагают на сайтах объявлений.
Ещё больше полезной информации в моём Телеграм-канале: https://t.me/zemlescop_zemelnyj_uchastok
Всем известна фраза: «Покупайте землю, ее больше не производят».
Часто ее автором считают Марк Твена. Однако, это массовое заблуждение. И вот почему.
Этот лозунг придумали маркетологи и торговцы земельными участками в США не ранее 1960-х годов 20 века. Этот факт описан Константином Душенко в «Большом словаре цитат и крылатых выражений» (М., 2011 год).
👍 Еще более глубокое исследование проведено авторами Quoteinvestigator.com. Для тех, кому интересно, выкладываю видео с их исследованием. 👇
Экспертное руководство по уведомлению о строительстве ИЖС и садовых домов в Мособласти: как избежать ошибок и сэкономить время
1. Уведомление о соответствии — ваш пропуск к стройке
Уведомление о соответствии — это ваш главный документ, который заменяет разрешение на строительство. Он подтверждает, что ваш будущий дом:
Вписывается в градостроительные нормы (высота, этажность, отступы от границ участка).
Не нарушает правила землепользования (например, не находится в охранной зоне ЛЭП или водоема).
Соответствует целевому назначению участка (ИЖС, садоводство).
Важно! Без этого документа любая стройка — самострой. Последствия: штрафы, суды, а в худшем случае — требование снести объект.
2. Сроки рассмотрения: когда ждать ответ?
Здесь всё прозрачно, но есть нюансы:
5 рабочих дней — стандарт для большинства случаев. Если чиновники затягивают — смело жалуйтесь в прокуратуру.
20 рабочих дней — только для исторических поселений (например, Звенигород, Коломна, Сергиев Посад). Задержка связана с проверкой архитектурного решения.
Лайфхак: Если участок в исторической зоне — сразу прикладывайте типовой проект из утвержденного списка. Это сократит срок до 5 дней!
3. Дачный дом = ИЖС? Да, но с подвохом
Хотите построить дачу? По закону она приравнивается к жилому дому, но есть ловушки:
Сезонность использования — в садовом доме нельзя прописаться, если нет отопления и коммуникаций.
Налоги — ставка на ИЖС выше, чем на садовые постройки. Уточняйте статус объекта заранее!
Совет: Если планируете жить круглый год — оформляйте дом как ИЖС. Иначе рискуете получить проблемы с Росреестром.
4. Градостроительный план (ГПЗУ): зачем он нужен?
ГПЗУ не обязателен, но настоятельно рекомендован. Вот почему:
Раскрывает «подводные камни» участка: сервитуты, зоны с особыми условиями (например, газопровод под вашим будущим домом).
Помогает избежать споров с соседями (например, если ваш забор стоит на чужой территории).
Где получить?
Через портал госуслуг Московской области (РПГУ) — бесплатно за 14 дней.
5. Исторические поселения: как не нарваться на штраф 500 000 ₽
Строите в Истре или Дмитрове? Готовьтесь к дополнительным требованиям:
Описание фасада — не просто «кирпич и штукатурка». Нужно указать:
Точные цвета (по RAL или Pantone).
Материалы (например, натуральный камень, а не имитация).
Конфигурацию крыши, окон, дверей.
Графические схемы — эскизы от руки не подойдут. Требуется профессиональный чертеж.
Список исторических зон:
Региональные: проверяйте Постановление Правительства Мособласти № 71/43 от 27.09.2013.
Федеральные: смотрите Приказ Минкультуры и Минрегиона РФ № 418/339 от 29.07.2010.
Перечень исторических поселений областного значения Московской области.
6. Индивидуальный жилой дом: 3 правила, которые нельзя нарушать
Не более 3 этажей — подвал и мансарда считаются, если их высота более 1.8 м.
Высота до 20 метров — измеряйте от отмостки до конька крыши.
Нет деления на квартиры — если планируете сдавать помещения — это уже таунхаус, а не ИЖС.
Важно! Нарушение этих параметров — повод для отказа в уведомлении.
7. Где искать информацию об участке?
Публичная кадастровая карта (портал НСПД) — базовые данные бесплатно за 5 минут.
ФГИС ТП (https://fgistp.economy.gov.ru) — проверьте, не проходит ли через участок газопровод или ливневая канализация.
Администрация муниципалитета — запросите выписку из ПЗЗ (правил землепользования и застройки).
8. Почему уведомление выгоднее разрешения?
Экономия времени — 5 дней вместо 30.
Никаких комиссий — не нужно согласовывать проект с пожарными, СЭС и энергетиками.
Меньше бюрократии — достаточно описания параметров, а не полного пакета документов.
Типовые ошибки
Несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка. Минимальный отступ – 3 метра.
Земельный участок не сформирован в установленном порядке (границы земельного участка не установлены, на ПКК отображается «Без координат границ»).
Отсутствует согласование Центрнедров. Строительство объектов капитального строительства на земельных участках, расположенных за границами населенных пунктов, разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. Получить услугу можно через портал Госуслуг.
Вид разрешенного использования земельного участка не предусматривает размещение объектов ИЖС или садового дома.
Как подать уведомление?
Уведомление подается через форму подачи на сайте РПГУ Мособласти, вот прямая ссылка: https://uslugi.mosreg.ru/services/18470 Там же вы найдете все необходимые инструкции для подготовки Уведомления.
Образец заполнения уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома:
Образец заполнения Уведомления стр.1
Образец заполнения Уведомления стр.2
Образец заполнения Уведомления стр.3
Образец заполнения Уведомления стр.4
Итог: Алгоритм для новичка
Проверьте участок на кадастровой карте.
Получите ГПЗУ (желательно).
Подготовьте описание фасада (если в исторической зоне).
Получите согласование Роснедр (рекомендуется).
Подайте уведомление через МФЦ или госуслуги.
Ждите ответ 5-20 дней.
Получите уведомление о соответствии.
Начинайте стройку!
Помните: Даже небольшая ошибка в уведомлении может заморозить стройку на месяцы. Доверьте подготовку документов юристу или кадастровому инженеру — это окупится.
"Знание законов не освобождает от их соблюдения, но спасает от штрафов"
👍 Еще больше полезной информации смотрите в Телеграм-канале Земля в Подмосковье ⚜
Земля — это не просто гектары. Это свобода, инвестиции, будущее! Но чтобы получить её легально, быстро и дёшево, тебе нужна ЭЦП — электронный ключ к государственным сервисам. Забудь о очередях, поездках в администрацию и кипах документов. Сейчас всё решается в пару кликов!
🚀 ЧТО ТАКОЕ ЭЦП И ПОЧЕМУ ЭТО ТВОЙ ГЛАВНЫЙ ИНСТРУМЕНТ?
ЭЦП — это не «простая подпись». Это:
Твой цифровой паспорт для сделок.
Броня против мошенников — если документ изменят, подпись «сломается».
Законная сила — как печать нотариуса, но без его цены!
💣 3 ТИПА ЭЦП: КАКОЙ ВЫБРАТЬ, ЧТОБЫ НЕ ПРОИГРАТЬ?
1. ПРОСТАЯ ЭЦП (ПЭП) — «СТАРТОВЫЙ ПАКЕТ»
Что это? Логин-пароль или SMS-код. Как ключ от почты.
Для чего? Оплатить штраф ГИБДД, заказать справку на Госуслугах.
Минусы: Не для серьёзных дел. Это как детский велосипед — для прогулок, но не для гонок.
Если вы не знаете, какую выбрать ЭЦП – за 2 тысячи или за 6 тысяч рублей, я открою секрет – с 2022 года все ЭЦП стали унифицированными (хоть для сделок, хоть для торгов). Это раньше удостоверяющие центры имели несколько тарифов в зависимости от сферы применения ЭЦП. И эта градация до сих пор сохранилась в УЦ, на этот крючок попадают новички. После 01.01.2022 любая ЭЦП подойдет, смело берите за 2000 рублей, не нужно переплачивать. Да, еще сохранились несколько торговых площадок (например «Фабрикант»), которые требуют доплатить за доп.функции по ЭЦП. Но их требования необоснованные и после подачи письменной жалобы обычно эта проблема решается бесплатно.
🛠 КАК ПОДПИСАТЬ ДОКУМЕНТ: ТЕХНОЛОГИЯ НА ГРАНИ ФАНТАСТИКИ
Создай документ (договор купли-продажи, акт приёма-передачи).
Загрузи его в систему (например, на портал Росреестра).
Нажми «Подписать ЭЦП» — программа сама добавит твой цифровой штамп.
Отправь и жди ответа — вместо недель чиновничьей волокиты получишь результат за 3 дня!
Секретное правило: Всегда сохраняй копии подписанных документов. Это твоя страховка на случай споров.
💥 5 ПРИЧИН, ПОЧЕМУ ЭЦП — ЭТО ТВОЁ СУПЕРСРЕДСТВО
Скорость: Сделка за 1 день вместо 30.
Деньги: Экономь на нотариусах и поездках.
Безопасность: Подпись нельзя подделать — только ты контролируешь процесс.
Доступность: Работай с любым регионом РФ, не вставая с дивана.
Закон: ФЗ №63 «Об электронной подписи» защищает твои права.
🚨 ВАЖНО! КАК НЕ ПРОКОЛОТЬСЯ С ЭЦП
Не используй ПЭП для торгов — это как ехать на велосипеде по автостраде.
Слушайте сюда! Если вы до сих пор думаете, что для сделок с землей нужно лично ехать в регион и тратить месяцы на бумажки, вы теряете деньги. Я раскрою 5 лайфхаков, как закрывать сделки удаленно, даже если вы новичок. Готовы? Поехали!
🚀 СПОСОБ 1: МФЦ — БЕСПЛАТНО, НО НЕ ДЛЯ ЛЕНИВЫХ
Что делать:
Есть участок на продажу или нашли участок для покупки? Отлично! Подписываете договор с продавцом/покупателем по почте или через курьера.
Хак: Договариваетесь о предоплате 10% до регистрации, а остальное — после перехода прав. Так защитите себя от мошенников!
Идете в МФЦ, подаете документы по номеру дела. Вторая сторона в своем городе делает то же самое. Плюсы: Ноль рублей за услуги. Подводные камни: Если другая сторона тянет с документами — вы в ступоре. Нужен жесткий контроль!
⚡ СПОСОБ 2: НОТАРИУС — ДЛЯ ТЕХ, КТО ЦЕНИТ ВРЕМЯ
Секрет успеха:
Найдите нотариуса, который работает с электронными подписями (ЭЦП). Таких сейчас 80%!
Деньги кладут на нотариальный депозит — это как сейф: продавец получит их ТОЛЬКО после регистрации сделки. Плюсы: Регистрация за 1-2 дня вместо стандартных 14. Минусы: За скорость платите 15-30 тыс. рублей. Но это копейки, если вы покупаете участок за 1 млн со скидкой 50%!
💻 СПОСОБ 3: УКЭП — ЦИФРОВАЯ РЕВОЛЮЦИЯ В РОСРЕЕСТРЕ
Внимание: Это не для всех. Но если освоите — станете королем земельных сделок! Шаги:
Получаете УКЭП (усиленную цифровую подпись) — это как паспорт в цифре. Стоит от 2 тыс. рублей.
Продавец предварительно подает заявление в Росреестр: «Разрешаю продавать мой участок онлайн».
Подписываете договор электронно, отправляете через личный кабинет на сайте Росреестра. Плюсы: Вся сделка — за чашкой кофе у ноутбука. Ловушка: 90% продавцов/покупателей не знают, как это сделать. Ваша задача — научить их или найти продвинутых!
🕵️ СПОСОБ 4: ДОВЕРЕННОЕ ЛИЦО — ДЛЯ КОНСЕРВАТОРОВ
Сценарий:
Продавец в глухой деревне, интернет — только в клубе. Что делать? Решение: Нанимаете агента на месте через нотариальную доверенность. Лайфхак: Включайте в доверенность пункт: «Полномочия на получение денежных средств не предоставляются». Иначе агент может исчезнуть с вашими миллионами! Все платежи в безналичной форме на счет продавца. Плюсы: Даже бабушка поймет, как это работает. Риски: Агент — не вы. Если ошибется — проблемы ваши.
🏦 СПОСОБ 5: ОНЛАЙН-ПЛАТФОРМЫ — СДЕЛКА ПОД КЛЮЧ
Топ-3 сервиса:
ЦИАН.Сделка — проверяют участок на долги и аресты.
ДомКлик от Сбера — аккредитив с гарантией: платите только после регистрации.
Метр квадратный от ВТБ — поддержка 24/7. Суперфишка: Если купите участок с пороком (например, с подтоплением), платформа вернет деньги. Минус: Придется ехать в банк для открытия аккредитива. Но это 30 минут против месяцев риска!
🎯 КОГДА КАКОЙ СПОСОБ ВЫБРАТЬ?
Хотите сэкономить? тогда МФЦ или УКЭП.
Нужна скорость и безопасность? Нотариус или платформы.
Работаете с «нецифровыми» продавцами? Доверенное лицо.
🔑 Ключевой принцип: Земля не ждет. Чем быстрее вы освоите удаленные сделки — тем больше лакомых кусков останется вам, а не конкурентам.
👉 Ещё больше полезной информации смотрите в моем Телеграм-канале ⭐ЗЕМЛЕСКОП⭐
Наверное, многие уже знают о возможности получить в собственность один гектар земли по программе Дальневосточного и Арктического гектара. Эта возможность появилась после принятия федерального закона №119-ФЗ от 01.05.2016 года.✔
Однако, мало кто знает, что свой гектар можно получить в собственность без строительства дома! Да-да, именно так!
Основания для получения в собственность предусмотрены не в самом законе, а в постановлении Правительства РФ №1459 от 16.09.2020 года.
А теперь, внимание!
Вот список всех оснований для бесплатного и досрочного получения гектара земли в собственность:
Постройка дома на участке площадью не менее 24 кв.м.
Заключение с банком договора ипотеки на строительство дома.
Наличие на участке объекта незавершенного строительства.
Наличие затрат не менее 30 тыс. рублей, понесенных гражданином в связи с осуществлением на земельном участке деятельности в соответствии с выбранным видом разрешенного использования земельного участка.
Наличие доходов в размере не менее 30 тыс. рублей от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг в связи с осуществлением на земельном участке деятельности в соответствии с выбранным видом разрешенного использования земельного участка.
Наличие результатов деятельности на земельном участке в соответствии с выбранным видом разрешенного использования земельного участка.
Итак, если исключить общеизвестные первые два основания, имеется четыре секретных просто бомбических основания!
Говоря простыми словами, можно получить бесплатно гектар: если сделать фундамент дома и зарегистрировав его в Росреестре, как незавершенку; можно вложить в освоение участка 30 тысяч рублей (например, вспахать землю, вырубить часть деревьев, поставить забор и т.п.); можно продать продукцию полученную с участка на сумму от 30 тысяч рублей (например, сх-продукцию или доход от сдачи в аренду и т.п.); и последнее, показать результаты деятельности на участке согласно его ВРИ (например, оплатить подведение электричества к участку, бурение скважины и т.п.).
Внимание! Все эти затраты должны соответствовать ВРИ участка. Например, если ВРИ=ИЖС, тогда делаем фундамент, или скважину, или забор и т.п. Если ВРИ=ЛПХ на приусадебном, ставим курятник или загон для скота и т.п. Если ВРИ=Садоводство, посадим плодовые деревья или продаем «дары природы» на 30 тыс.руб. В общем, размах для идей имеется.
Кстати, мало кто догадывается, что по этой программе можно получить не 1 гектар, а целых 10 гектар! Но об этом я расскажу в одном из следующих постов.
👉 Ещё больше полезной информации смотрите в моем Телеграм-канале ⭐ЗЕМЛЕСКОП⭐
Новоиспеченные владельцы земельных участков в Подмосковье часто спрашивают, как вырубить ненужные деревья и кустарники без порубочного билета? Нужен или не нужен порубочный билет вы узнаете из этой статьи.
Законом Московской области от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ "О регулировании дополнительных вопросов в сфере благоустройства в Московской области" вырубка деревьев и кустарников производится только на основании разрешения на вырубку зеленых насаждений, выданного органом местного самоуправления. Случаи и порядок выдачи разрешения на вырубку зеленых насаждений определяются правилами благоустройства муниципального образования. Разрешение на вырубку зеленых насаждений в отношении плодово-ягодных деревьев, декоративных и плодово-ягодных кустарников на земельных участках, находящихся в частной собственности и предназначенных для ведения садоводства и огородничества, индивидуального жилищного строительства, не требуется (часть 2 статьи 42 закона).
В каких случаях не нужно платить за вырубку деревьев
Компенсационная плата не взимается в следующих случаях:
1. проведение санитарных рубок, в том числе удаление аварийных и сухостойных деревьев и кустарников;
2. реконструкция зеленых насаждений, по заключению органов санитарно-эпидемиологического надзора;
3. восстановление нормативного светового режима в жилых и нежилых помещениях, затеняемых деревьями, высаженными с нарушением санитарных норм и правил и других нормативных требований;
4. вырубка зеленных насаждений, произрастающих в охранных зонах инженерных коммуникаций, в пятиметровой зоне от наружных стен зданий и сооружений;
5. проведение аварийных работ и ликвидации чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе при проведении капитального ремонта подземных коммуникаций и инженерных сетей, с последующим благоустройством и озеленением территории.
6. при вырубке древесно-кустарниковой растительности на земельных участках, предоставленных многодетным семьям на основании Закона Московской области от 01.06.2011 № 73/2011-ОЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области»;
7. проведения работ при реализации социально значимых проектов, заказчиком которых является администрация городского округа Московской области или финансирование которых осуществляется за счет бюджетных средств администрации городского округа М5осковской области; 8. д6ля земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках проведения культуртехнических мероприятий, и ввода таких земель в оборот при предоставлении проекта культуртехнической мелиорации, утвержденного в соответствии с «Порядком разработки, согласования и утверждения проектов мелиорации земель», утвержденным приказом Минсельхоза России от 15.05.2019 № 255.
Услуга по выдаче разрешения на вырубку доступна на региональном портале Мосрег по ссылке https://uslugi.mosreg.ru/services/18551 Заявление подается в электронной форме.
Там же на странице услуги после выбора района Мособласти вы сможете скачать:
Административный регламент оказания услуги
Инструкцию по заполнению заявления
Основания для необходимости вырубки зеленых насаждений
Расчет платы за вырубку зеленых насаждений
Информация о документах, необходимых для предоставления услуги.
Размер компенсационной платы вам посчитают после направления заявления. Стоимость платы зависит от разных характеристик деревьев и приведены в этой таблице:
Однако, существует также и другое мнение по этому вопросу. Так в разъяснении по вопросу возможности вырубки деревьев на территории земельного участка, принадлежащего на праве собственности в своем письме от 19.04.2018 Рослесхоз указал, что законодательство РФ о зеленых насаждениях не может устанавливать разрешительный порядок рубки насаждений на земельных участках, находящихся в частной собственности. Такой порядок может быть установлен только в отношении зеленых насаждений, находящихся на государственных или муниципальных земельных участках. Учитывая изложенное, на земельном участке, принадлежащем на праве частной собственности, возможно совершение любых действий в отношении дерева, растущего на территории такого земельного участка, в том числе и его вырубка.
Но пока закон Московской области действует и не отменен, лучше его не нарушать и получить порубочный билет, если он требуется для ваших действий.
👉 Ещё больше полезной информации смотрите в моем Телеграм-канале ⭐ЗЕМЛЕСКОП⭐
Правительство Мособласти 14.04.2025 года приняло постановление №373-ПП. Выкуп земли за 3% отменяется, теперь выкуп будет за 60%!
😱Да-да! Халява закончилась! НО...
👉 Постановление вступает в силу с 1 мая 2025. Если успеете заключить договор аренды до этой даты, тогда сможете построить дом и выкупить его за 3% до 1 мая 2026 года!‼
Так, что поспешаем, кто может.
Копию Постановления прикладываю. Изучаем!
👉 Ещё больше полезной информации смотрите в моем Телеграм-канале ⭐ЗЕМЛЕСКОП⭐
Обращаю ваше внимание, что без межевания вам могут отказать в регистрации объектов недвижимости в следующих случаях:
Если в ЕГРН отсутствуют данные о местоположении границ земельного участка, который является предметом договора (исключение составляют только случаи государственной регистрации сервитута на такой участок);
Если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ земельного участка, на котором находится здание, сооружение или незавершенное строительство (за исключением линейных объектов).
👉 Поэтому, если у вас есть возможность приобрести участок без межевания до 1-го марта, стоит поторопиться. После этой даты правила станут более строгими.
На мой взгляд, такие меры абсолютно оправданы и защитят интересы каждого собственника. Отсутствие межевания означает высокие риски и множество проблем.
Как узнать о проведенном межевании?
Если у вас нет информации о межевании, вам необходимо сделать запрос в Единый реестр недвижимости и внимательно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.
В разделе "Особые отметки" будет указано: "граница земельного участка не установлена в соответствии с законодательством" - если межевание не проводилось.
Стоит помнить, что при межевании всегда существует небольшая погрешность в измерениях – порядка 10 см, поэтому границы межеванного участка не будут обозначены точной цифрой. Например, если в выписке указано, что площадь участка составляет 1200 кв.м., это свидетельствует о том, что участок не отмежеван. Однако, если площадь указана как 1200+/- 9 кв.м., то это означает, что межевание выполнено и документы в порядке.
Пример выписки из ЕГРН на участок с межеванием.
Это правило не действует, если межевание проводилось много лет назад.
Еще один способ - посмотреть онлайн на сайте НСПД. Если площадь "декларативная", либо так и указано, что "границы не установлены", значит межевания не было.
Зачем обязательно проводить межевание?
Моя бесспорная рекомендация как юриста – провести межевание. Причин это сделать достаточно:
Если вы являетесь владельцем здания или сооружения, а земельный участок под ним является государственным. Если вы захотите приобрести или взять в аренду этот участок, межевание будет обязательным. В противном случае договор не будет заключен.
Возможные споры с соседями. Если между участками не установлены четкие границы, это может привести к недоразумениям, конфликтам и даже судебным разбирательствам. Защитить свои права собственнику без межевания будет гораздо сложнее, так как не получится определить, что именно нарушено, границы то не установлены!
Если вы намерены оформить право собственности на новый объект или провести реконструкцию существующего, а межевание не было выполнено, это станет серьезной преградой. Например, если вы построили жилой дом или сделали к нему пристрой, Росреестр может отказать вам в регистрации права собственности, а также в выдаче градостроительного плана земельного участка.
Так что, межевание — это не просто формальность, а необходимость, которая поможет избежать множества проблем в будущем.
👉 Ещё больше полезной информации смотрите в моем Телеграм-канале ⭐ЗЕМЛЕСКОП⭐
