Навеяло постом @advkpv, "Рейдеры"

2. Договариваться с содольщиками надо по-хорошему. Чтоб потом не жаловаться на рейдеров.

Золотые слова.

Знакомая  вот пыталась договориться после смерти мужа с его мамой и сыном от первого брака (мама сына и лига диванных юристов в комплекте) пришедшими выселять её из "незаконно занятой" жилплощади (прописка есть, супружество не гражданское).

Мол, давайте продадим квартиру, деньги натрое и все счастливы (цена вопроса - что-то около 6-7 лимонов на троих).

Но вот незадача - мама усопшего (пожилая, но вполне себе бодрая мадам) уже намечтала себе домик в пригороде на старости лет, а мама второго дольщика просто и без затей сказала "мы соболезнуем твоему горю и готовы тебе помочь. Оплатить поезд в провинцию к родственникам или переезд на съемную квартиру, например".

На контакт не шли принципиально, "нам с тобой делить нечего, все равно ничего не получишь".

Причем даже вопреки вполне себе юридически значимым фактам.

Потом 2 года (два года нервов, угроз со стороны "родни", трат на адвоката) судов и апелляций выигранных всухую, а воз по прежнему на исходной. Т.к. продать долю в проблемной квартире даже без просмотра за нормальные деньги - задача невыполнимая. А докричаться до здравого смысла "родственников" ставших в позицию "ты нам не родственница, мы с тобой ничего делить не будем" невозможно в принципе.

Итог - устала бодаться с идиотами и продала долю ооочень сильно дешевле реальной стоимости используя схему с дарственной.

Три здоровенных волосатых сына гор (один из которых даже писать не умел, но обладал ценными повадками человека выросшего в глухом ауле с ишаками, акскаклами и саксаулами) взялись за дело бодро и с огоньком.

Получив долю "по дарственной" - выждали пару недель, а потом пришли заселяться в третьем часу ночи в компании участкового (для законности) и болгарки (на всякий случай).

Дамы, уже заселившиеся в новое жилище и неплохо там обустроившиеся были очень неприятно удивлены ночному визиту (изначальная владелица доли не позволяла себе тревожить их сон, а тут такое!).

Граждане по-хозяйски потеснили хозяек и оставив за старшего самого интеллигентного члена своей семьи отчалили досыпать. А дамы остались один на один с большим абсолютно диким и веселым жителем гор. В три часа ночи.

Что было дальше - можно судить только по слухам, отзывам причастных и результатам из гугля.

Судя по роликам и постам в соцсетях и форумах с призывами о помощи "Кавказцы ворвались в дом не можем выгнать, продажная милиция на их стороне!!!!1111" выкладываемым паникующими хозяевами - никто никому физического вреда не чинил, на кровати не гадил и в суп не плевал. Но жить было невыносимо.

Спустя какое-то время не найдя помощи (все по закону, не подкопаться) продали горцам свои доли за символическую плату.

Хотя могли сэкономить два года времени, спокойно получить минимум по 2-2.5 лимона на руки с продажи квартиры одним лотом и жить припеваючи.

Морали нет, но если в конфликтной ситуации захочется крикнуть "вас тут не стояло!" и просто хлопнуть дверью перед носом - подумайте дважды, а чем на это может ответить оппонент?

После смерти пожилого мужчины его однокомнатная квартира перешла по наследству в равных долях жене и сыну от первого брака (квартира покойного была им куплена до брака с этой женой и поэтому там не было ее супружеской доли). Сын предложил женщине продать квартиру и поделить деньги, она отказалась, т.к. у нее другого жилья не было. Тогда он предложил ей выкупить его долю за половину стоимости квартиры. Она также отказалась, т.к. его было значительно выше рыночной цены его доли. Тогда он предложил ей выкупить его долю по рыночной цене (примерно треть стоимость квартиры). Она снова отказалась, т.к. дочь ей сказала: «гони, мама, его в шею, он тут все равно ничего не получит». Но сын-то, будучи собственником половины квартиры, сдаваться не собирался. Он быстро нашел по объявлению людей, скупавших доли занедорого (таковых хватает и сейчас) и продал свою половину за смешную цену (примерно 1/6 стоимости квартиры) неким Козловым (фамилия реальная).

И вот однажды сидит эта женщина у окошка, чаи попивает, а в дверь- звонок. На пороге стоят мужчина и женщина средних лет и говорят, что они новые совладельцы квартиры. И тут же в квартиру вносятся 4 огромных автомобильных шины и водружаются посреди комнаты. А также жуткий диван, явно с помойки, и куча такого же мебельного хлама. Шины тут же перекочевали на балкон, где заняли все пространство.

Приехавшей полиции было продемонстрировано свидетельство о собственности и выписка из домовой книги, где эти двое покупателей уже числились прописанными. Полиция пояснила, что граждане в своем праве, и уехала. Козловы сразу сказали, что предлагают продать квартиру и поделить деньги. На предложение выкупить их долю по той цене, по которой они купили, ответили смехом. В договоре купли-продажи стояла реальная рыночная цена (а не та , за которую ее купили), но цена доли. 1/2 доля квартиры стоит значительно меньше, чем арифметиечская половина стоимости всей квартиры. То есть при продаже всей квартиры половина вырученной суммы давала бы им существенный заработок (на тот момент примерно 2 миллиона рублей), что и было их целью. Козловы абсолютно ничего не скрывали.

Граждане Козловы в квартире не ночевали, но каждый день там появлялись, муж там просто находился целыми днями. Периодически приезжали они с двумя детьми лет 10. Женщина не смогла там жить и уехала к дочери. Когда она наведалась в квартиру, то никакие ее вещи не пропали, а вот дверь в туалет "соседи" сняли и увезли, мол ремонт.

Потом был суд, который ничего не дал. В итоге квартира была очень быстро продана, деньги поделены, т.к. иначе от рейдеров избавиться ей было невозможно.

Мораль:

1. Доли- зло.

2. Договариваться с содольщиками надо по-хорошему. Чтоб потом не жаловаться на рейдеров.

Уважаемые друзья.

Возник теоретический (пока) вопрос. Надеюсь кто-нибудь сталкивался и может подтвердить теорию практикой.

Как известно, дабы улучшить демографическую обстановку в стране в 2006 году в качестве меры государственной поддержки семей, имеющих двух и более детей, Госдума и Президент приняли Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и начали  выдавать Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, в простонародье называемый "маткап".

Несмотря на то, что появление этого сертификата в 2006 году оказало не последнее влияние на рост стоимости жилья, несмотря на то, что за мошеннические действия с маткапом немало риэлтеров получили судимость, а некоторые люди лишились жилья, всё же маткап помог значительному количеству жителей страны обрести своё жильё, хотя бы в ипотеку, или хотя бы домик в деревне.

Использовавшие маткап знают, что согласно Правилам № 862 "В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение - должно предоставить засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа - в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере, и в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, - в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения..."

Вкратце. Родители(ь) идут к нотариусу и подписывают письменное обязательство, что после погашения ипотеки за квартиру (например) наделят ВСЕХ детей РАВНЫМИ долями в этой квартире. Так как благодаря рождению детей этот сертификат и был получен.

И это разумно.

Процесс выглядел примерно так.

Выплатили родители ипотеку, которую частично гасили маткапом, например. Шли в росреестр, чтобы снять запрет. Там они наделяли своих детей долями согласно обязательства. До середины, по моему, 2016 года никаких вопросов не было и дети получали доли вплоть до 1/100.

Однако примерно с 2017 года я услышал от риэлтеров следующее, что так как нынче сделки с долями оформляются через нотариуса, нотариусы наделяют детей РАВНЫМИ долями со всеми остальными членами семьи.

То есть например. Муж и жена взяли квартиру в ипотеку по 1/2 у каждого. Народили двух детей, получили маткап, часть ипотеки погасили маткапом, а впоследствии нотариус наделяет детей равными долями, и все члены семьи стали владельцами по 1/4й.

Что-то мне это кажется нелогичным и неверным.

Уважаемый пикабушник @sergvb даже задал вопрос он лайн консультанту ПФР, где получил ожидаемый ответ

В связи с услышанным от риэлтеров у меня и возник вопрос:

Как в реальности обстоят дела с определением долей?

Интересует практика за 2017-2018 года. Практика может зависеть как от региона, так и от конкретного нотариуса.

Спасибо. Прошу прощения, что длинно

Я как и многие в свое время ввязался в ипотеку и долевку. Но зная все сюрпризы долевого строительства покупка была совершена не на этапе котлована, а когда коробка дома уже была готова, работа на стройке кипела и до сдачи дома оставалось порядка 8 месяцев. Как позже выяснилось можно было особо не торопиться - ибо после сдачи дома цены на квартиры особо и не изменились. Но как это и бывает в указанный в договоре срок квартиры переданы не были, дом в эксплуатацию не введен, но стройка была не заморожена и работы велись. В итоге дом ввели в эксплуатацию на 5 с небольшим месяцев позже, чем должны были отдать квартиру по договору. Уже прошло больше 2 ух месяцев после ввода, а квартира так и не передана поскольку есть недостатки, которые все обещают устранить и вроде худо-бедно даже пытаются это сделать.

Когда наступил срок получения квартиры по договору, стало понятно, что дом не готов и квартиру пока не отдадут. Поскольку я сторонник спокойного решения вопроса, первым делом я решил позвонить застройщику и уточнить сроки получения заветной собственности в бетонной коробке. Меня выслушали, рассказали про причины задержки и ориентировочные сроки сдачи (+2 месяца). Суть озвученных причин - у нас все готово, но вот соседняя стройка нас немного тормозит ждем их. По факту в доме велись работы как внутри так и снаружи, на которые влияния соседней стройки быть не могло. Сказанное с реальностью не билось никак, даже для меня далекого от строительных тем человека. Не долго думая, оформляю запрос по email застройщику с желанием письменного подтверждения новых сроков сдачи, причин задержки и, желательно, план-графика оставшихся работ по дому. На удивление ответ был получен на следующий день (хотя я даже не думал что ответят), но из всех вопросов только причину задержки озвучили, остальные остались без конкретики, срок дачи не сказали но обмолвились что дом введут в эксплуатацию не позже такого-то срока (+4 месяца от договора, по факту оказалось 5 мес и 1 неделя). Ну да ладно какая-никакая информация получена, будем наблюдать, изучать законы статьи да судебную практику.

Прошел месяц как квартира должна была быть получена по договору, стройка шла, но становилось понятно, что ни через месяц (как озвучили в телефонном разговоре) ни через 3 (как озвучили в письменном ответе) дом не сдадут, а вот через 4-5 очень даже может быть (так оно и вышло). На тот момент я был уже подкован кто, кому, сколько и как должен в случае задержки сроков передачи квартиры по ДДУ, но все еще не желая крови, решил написать досудебную претензию застройщику в надежде получить какие-нибудь плюшки за задержку. Претензия была доставлена лично в офис. Спустя 10 дней ответа получено не было, было решено позвонить узнать как у них дела. По факту телефонного звонка сказали - претензию видели, но отвечать не будем т.к. сказать нечего кроме того что уже говорили, новых сроков нет. На попытки узнать варианты решения вопроса возникшей неустойки мирным путем, предложений каких-либо не последовало, на мою фразу:

- "я прекрасно понимаю, что это строительство и бывают форс-мажоры, но сроки по договору прошли, обязательство по уведомлению за 2 месяца (ФЗ 214 ст.6 п.3) от вас не получено, давайте подумаем как пойти настречу друг-другу без решения вопроса в судебном порядке"

был дан ответ: "можете идти в суд"

Это был второй звонок, когда стало понятно, что застройщику пофиг на дольщика и дом сдадут когда сдадут - сидите ждите, не нравится судитесь. Оценив перспективы судебной тяжбы и всех нюансов, было решено таки пойти в суд, благо небольшой опыт посещения суда в свое время уже был и примерно было понятно как сей процесс происходит. Не смотря на небольшую цену вопроса для привлечения к делу юриста (10-15 т.р. за иск и представление интересов в суде), было решено сделать все самостоятельно в целях получения опыта и чисто спортивного интереса.

Не спешно изучив законы, судебные решения по подобным делам и образцы исковых заявлений, последнее было составлено и отнесено в суд. С момента подачи досудебной претензии к моменту подачи иска уже прошло почти 2 месяца (и 3 месяца от даты передачи квартиры по договору) застройщик так на досудебку и не ответил, дом продолжали отделывать. Через 3 недели назначили судебное заседание, на котором я оказался плохо готов, т.к. считал что это будет предварительная беседа с судьей, а никак ни настоящее судебное заседание. В итоге представитель застройщика на первом заседании оперировал фактами, на которые я никак не смог достойно отвечать, к счастью на предложении судьи рассмотреть решение вопроса мирным путем застройщик ответил согласием и я тоже, заседание было перенесено на 2 недели. За эти две недели была проанализирована информация выданная ответчиком в суде, по факту она оказалась частично ложной, изучена проектная декларация, получены выписки из росреестра по дому, была построена модель поведения в суде и готовность опровергать любые доводы ответчика. Ну и, конечно, я все-таки ждал мирового предложения, но его не было, вплоть до прихода на второе заседание. За 2 минуты до второго заседания в коридоре юристом застройщика было предложено мировое соглашение - 30% от той суммы, которая уже накапала в виде неустойки, в ответ я экспромтом предложил поднять его до 150%, но мы почему-то не достигли консенсуса :). Второе заседание оказалось более интересным, я вернулся к фактам указанным застройщиком в первом заседании и указав на их "легкое" преувеличение, добавив новых, не получив должного ответа представителя (тут уже они как я понял оказались не готовы), судья удалилась на вынесение решения. Как итог - неустойку естественно порезали, но итоговая сумма оказалась равной 100% неустойке на момент вынесения решения суда. Такой исход меня естественно устроил. Естественно было обжалование со стороны застройщика, причем оно было подано через 25 дней с момента вынесения окончательного решения (за 5 дней до вступления в силу). Далее пошла рутина - подача отзыва на обжалование и приезд в обл. суд на слушание, по итогу которого решение оставили в силе, получение исполнительного листа и денег через заявление в банк. Как итог с момента подачи в суд до момента получения денег прошло:

- 10 дней на ответ на досудебную претензию по закону перед подачей в суд (я же ждал почти два месяца);

- 1 месяц и ~2 недели на суд и вынесение решения в первой инстанции;

- 1 месяц на обжалование или вступления решения в силу

- 3 недели на передачу в обл. суд;

- 3 недели до заседания в обл. суде;

- чуть меньше 3 недель на возвращение дела в суд первой инстанции и получение исполнительного листа;

- 2 дня на получение денег (через банк).

ИТОГО: ~5 месяцев (19 недель) на судебные издержки, а всего порядка 5 месяцев и ~1 неделя с момента написания досудебки до момента получения денег.

Потрачено денег - 0 р., потрачено рабочего времени - в сумме 1-1.5 дня, полученный опыт - бесценный.

Далее, учитывая что квартира так и не передана, была вторая досудебная и второй иск по новому сроку, там, к сожалению, итого вышло 45% от накапавшей неустойки, но пока идет срок обжалования жду будут ли они обжаловать, если будут - у меня готово встречное обжалование (терять то нечего). Ну и новый срок неустойки продолжает капать, недостатки пока не устранены теоретическая задолженность за увеличенную площадь квартиры перед застройщиком имеется (по договору я обязан буду ее выплатить).
Поэтому задачи на ближайшее время:

1) добиться устранения недостатков (есть шанс что исправят но криво и придется переделывать все равно)

2) максимально снизить сумму выплаты за лишние квадратные метры и максимально увеличить срок данной выплаты, либо еще получить сверху.
Но о том куда все это выведет расскажу в следующий раз.