Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, неустойкам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами Госдумы) Федеральные законы, внесли изменения в ФЗ-214, существенно уменьшили ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующей редакцией ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (далее - ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление 326 применили обратную силу "закона" к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы "закона" в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков.

В этой статье попытаемся ответить на вопрос: почему же Госдума и Правительство РФ пошли на столь масштабное изменение законодательных актов в угоду застройщикам (строительным олигархам) за счёт ущемления прав и законных интересов дольщиков-физлиц (простого народа).

Начнём с официальной версии, изложенной устами судей Верховного Суда РФ, более подробно рассмотренной в этой статье:

в целях снижения негативных последствий в экономической сфере

Если более конкретно:

стремлением властей поддержать застройщиков в период непростой экономической ситуации (высокая ключевая ставка, падение спроса, санкции и т. д.)

То есть, в столь непростое для страны время государство в лице Госдумы и Правительства РФ поддерживает застройщиков. Как рассмотрено в предыдущих статьях (частях) поддержка эта осуществляется с 2021 по настоящее время, разумеется, за счёт дольщиков-физлиц.

Следите за мыслью. В результате сложной экономической ситуации в стране страдают без исключения ВСЕ граждане и юрлица. Все вместе мы каждый день испытываем на себе последствия инфляции и виде удорожания товаров и услуг, но государство в лице Госдумы и Правительства РФ решило поддержать именно застройщиков. Тем самым ещё больше усугубив положение дольщиков-физлиц (обычных граждан, потребителей).

В ГПК РФ имеются целые главы, посвящённые ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМ и ОТВЕТСТВЕННОСТИ за нарушение обязательств. Почитайте для расширения кругозора.

Госдума с Правительством РФ за последние несколько лет полностью разрушила систему обязательств и ответственности, представляющую собой комплекс правовых норм, регулирующих отношения между сторонами долевого участия в строительстве: дольщик - застройщик.

Вы скажите, мол, не было иного выхода. Обвал застройщиков мог вызвать цепную реакцию банкротств юрлиц и развал экономики. Отчасти это так. Вопрос не в том, был иной выход или его не было. На него ответим позже. Вопрос в том, почему государство посчитало для себя возможным решать проблемы застройщиков за счёт дольщиков?

Частично ответ на вопрос выше дан в этой статье. Государство в лице Госдумы с Правительством РФ очевидно выбирало из нескольких зол меньшую. С его точки зрения меньшей "золой" было облишение прав дольщиков. С правовой точки зрения это неправильно и есть ничто иное как решение проблем застройщиков за счёт части населения страны, а именно за счёт дольщиков-физлиц (проще - кидалово дольщиков).

В целом само по себе решение о поддержке застройщиков за счёт части населения факт вопиющий. Это всё равно, что поддерживать банки на грани банкротства, за счёт вкладчиков этих банков. Дикость какая-то скажите вы, так нельзя поступать с вкладчиками - и будете абсолютно правы. Однако почему то, в примерно таких же условиях, считается чуть ли не нормой массовое кидалово дольщиков. При этом хотел обратить внимание, что вкладчики кладут деньги в банк в целях получения процентов (т.е. прибыли), а дольщики-физлица (юрлиц и дольщиков-коммерсов в расчёт не берём) вкладывают деньги, чтобы получить жильё для собственного проживания. То есть, в указанных двух случаях большего сострадания заслуживают именно дольщики. Но почему то в реальности это не так.

Почему же не так? - спросите вы. Ответ подробно изложен в этой статье. Если кратко: потому что строительное лобби при поддержки властей и госпропаганды оболванило людей "потребительским-терроризмом". Вдумайтесь! Обычных людей, граждан, превратили в террористов-потребителей.

Теперь вернёмся к вопросу: как же нужно было спасать застройщиков от банкротств? Начнём с того, что спасение АО и ООО, коими являются застройщики, по определению неправомерно как за счёт дольщиков (части населения), так и в целом за счёт всего населения страны. Государство может стимулировать и предпринимать иные меры к спасению застройщиков. Например, предоставлять налоговые льготы, субсидировать строительство и предоставлять льготную ипотеку и т.д.

При этом, чтобы не тащить весь груз ответственности за всех застройщиков, часть из них (самых тяжелых) давно следовало обанкротить. Тех, кто в принципе не способен работать в условиях рынка. Не всех конечно, а наиболее неспособных. Разумеется с предварительным исполнением всех обязательств перед дольщиками. Оставить застройщиков, кто более менее способен выполнять обязательства перед дольщиками. Их поддерживать.

Также на время СВО следовало сократить объёмы строительства для вновь открываемых проектов. Безумие для воюющей страны пытаться строить в таких количествах, тем более в условиях падающего спроса.

Какие ещё варианты поддержки государством российских застройщиков?

Как вариант, за счёт средств, прощённых Россией другим странам:

1. 2025 год. Россия простит долг Таджикистану 23 млрд. руб. и построит АЭС Казахстану почти за триллион руб.

2. 2024 год. Россия списала Сомали $48,1 млн. долга по выданным СССР кредитам

3. 2023 год. Россия списала задолженности стран Африки на $23 млрд.

Чем не вариант? Как говорится, уж лучше российским застройщикам какими бы они ни были, чем забугорью.

На этом пока всё. Не забываем проголосовать в этом опроснике и в этом.

Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, неустойкам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами Госдумы) Федеральные законы, внесли изменения в ФЗ-214, существенно уменьшили ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующей редакцией ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (далее - ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление 326 применили обратную силу "закона" к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы "закона" в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков.

В этой статье рассмотрим последствия принятия Госдумой и Правительством РФ законодательных актов, направленных на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт и вопреки интересам дольщиков-физлиц (простого народа).

Обратимся к статистике.

Как нетрудно заметить объём не распроданных новостроек непрерывно растёт как минимум с 2022 года. Совпадение - скажите вы. Не думаю.

По информации консалтинговой компании MACON, в минувшем году падение спроса на первичную жилую недвижимость составило 22%, число заключенных сделок по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) уменьшилось до 565 тыс.

В целом к началу 2025 года на рынке наметился ощутимый профицит предложения, что, по мнению аналитиков, влечет за собой высокие риски застройщиков и снижает потенциал выхода новых проектов.

За пять лет распроданность квартир в новостройках снизилась в 1,5 раза!

К концу первого квартала было распродано менее трети всего объёма строящегося жилья. Это минимальный показатель, зафиксированный за всю историю наблюдений, отмечают аналитики госкомпании «Дом.РФ»

К началу апреля было распродано около 35 млн «квадратов» первичного жилья. Это 31% всего объёма жилищного строительства. Всего в стране возводится чуть более 114,5 млн «квадратов» жилой недвижимости. За месяц показатель распроданности новостроек снизился на 1 п. п.

Институт жилищного развития ведёт статистику распроданности новостроек с 2020 года. В марте 2025-го уровень распроданности стал самым низким за всю историю наблюдений. За пять лет он снизился в 1,5 раза. По данным госкомпании, в марте 2021 года уровень распроданности первичного жилья составлял 47%. В марте 2022 года показатель снизился до 42%, к марту 2023-го он упал до 32%. К марту 2024 года уровень распроданности новостроек незначительно увеличился — до 34%, в марте текущего года он снизился до минимального значения 31%.

Показатель распроданности новостроек опускается к пороговому значению.

Реализация квартир в строящемся жилье снизилась на 9% в первом квартале после сокращения на 26% по итогам прошлого года. Как следствие уровень распроданности домов на момент ввода снизился до 72%, что меньше, чем в предыдущие годы, когда показатель составлял 80-85%.

«Текущий показатель находится вблизи порогового значения в 70%, после которого застройщики столкнутся с трудностями в погашении задолженности по проектному финансированию», - отметил руководитель Аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

В этой связи остаётся пожелать Госдуме с Правительством РФ не останавливаться в клепании антинародных законодательных актов, направленных на дальнейшее ущемление прав и законных интересов дольщиков, и таким образом окончательно добить долевое строительство. Потому как в настоящее время, с текущими нормами, дольщик бесправная сторона правоотношений.

Конечно же вы возразите. Мол, всему виной СВО, процентная ставка ЦБ РФ, неподъёмные ипотеки и т.д. Увы, не всему. Если клеймить дольщиков "потребителями-террористами", обнулять их права и интересы в угоду застройщикам фактическим перекраиванием законодательных норм , то рано или поздно это даст свои результаты. Точнее уже дало.

Это как рубить сук, на котором сидишь. Со временем завалишься.

Не забываем проголосовать в этом опроснике и в этом.

P. S. Вы всё ещё хотите стать дольщиком? - тогда мы идём к вам.

Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, неустойкам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами Госдумы) Федеральные законы, внесли изменения в ФЗ-214, существенно уменьшили ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующей редакцией ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (далее - ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление 326 применили обратную силу "закона" к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы "закона" в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков.

В данной статье затронем особенности применения постановления № 326 и ФЗ-214 (с поправками а-ля "кидалово дольщиков") к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм (так называемая обратная сила "закона"). Подробно обратная сила "закона" рассмотрена в этой статье. На мой взгляд само по себе применение обратной силы "закона" к ДДУ, ущемляющее положение дольщиков, противоречит Конституции РФ (подробнее здесь). Но где и кто я, а где и кто прикормленные юристы Госдумы и Правительства РФ. Поэтому примем это как нечто, с которым ничего не поделать.

В чём же именно заключается особенности применения обратной силы "закона" постановлений № 326 и ФЗ-214 (с поправками)? Ровно в том, что так называемая обратная сила "закона" применяется именно к правоотношениям по ДДУ. Нами горячо любимые депутаты вместе с не менее любимыми министрами как не корпели пока не придумали как распространить обратную силу "закона" на требования, которые дольщиками предъявлены застройщикам до вступления в силу их свеже выпестованных норм.

Что это значит? - спросите вы. Муть какая-то жуткая. Поясню проще, на примерах.

Пример 1.

ДДУ был заключен до 22 марта 2024 г. (дата вступления в силу постановления № 326). Скажем, заключен 15 мая 2022 г. По ДДУ застройщик обязался вам передать квартиру с отделкой до 1 июля 2023 г. Однако передал 15 ноября 2023 г. с убитой отделкой. Так часто бывает с застройщиками, они же не "потребители-террористы", им можно.

Разумеется такая квартира и такое выполнение застройщиком своих обязательств вас не устраивает, и вы обращаетесь с претензией к застройщику, к примеру 7 декабря 2023 г. В претензии указываете, что мол, "дружок", так вести себя не принято в цивилизованном обществе, обязательства нужно выполнять точно и в срок. Поэтому будь так любезен компенсировать мои убытки и выплатить штрафные санкции. Это вообщем то обычная практика для цивилизованных стран.

"Дружок", т.е. застройщик, разумеется в ответ говорит, что "оно не виноватое", а лишь несчастная жертва жутких обстоятельств. Оно и понятно, как денежки брать, так мы в первых рядах. Как обязательства выполнять, так мы скулим про "потребительский терроризм". В итоге вы вынуждены обращатиться в суд, чтобы по суду взыскать всё то, что предложили застройщику вернуть с претензией. Так вот суд, когда будет выносить решение, обязан (хотя о чём это я, российский суд никому и ничего не обязан) учесть, что ТРЕБОВАНИЕ к ответчику было вами предъявлено 07.12.2023, т.е. до вступления в силу постановления № 326. А потому суд обязан (опять оговорился) не применять нормы постановления № 326 в части исчисления процентов, штрафа, неустоек и т.д. несмотря на обратную силу "закона", прописанную в постановлении.

Именно предъявленное требование до вступления законодательного акта в силу - пока единственное, что не смогли сломать и обнулить законотворцы (депутаты) с исполнителями (министрами) на пути их безумного "облизывания" застройщиков и обнуления прав дольщиков. Приэтом хотят так, что аж руки чешутся. Но здесь одним ФЗ-46 уже не отделаться. Придётся ГК с ГПК РФ переписать и желательно заодно и Конституцию РФ (а то не ловко получилось с обратной силой "закона", да и с ФЗ-46 как то не задалось). Однако подобное надругательство над Законом уже чревато. Народ может что-то заподозрить и потекут караваны квалифицированной рабочей силы в соседние страны СНГ, ну а что течет оттуда в ответ вы в курсе.

Пример 2.

Входные данные те же. Тот же договор, те же условия. Квартира передана также, 15.11.2023 с убитой отделкой. Но, вам было некогда, не охота, забыли и т.д. В итоге претензию застройщику вы отправили после 22 марта 2022 г. Скажем, 5 апреля 2023 г. Застройщик вас также послал, не не прямо конечно (а то можно потребштраф схлопотать), а хитропопо (они это умеют, штат юристов прикормлен), и вы также обратились в суд с иском. Но теперь, увы, вы в полном объёме ощутите на себе всю прелесть заботы о вас Правительства РФ с его шедевральным постановлением № 326. Проценты, неустойки и прочее, исчисляемые от размера ставки ЦБ РФ, вам будут начислять в соответствии с требованиями постановления № 326, а именно по одинарной (а не двойной для физлиц по ФЗ-214!!!) ставке в 7,5%, которая действовала по состоянию на 01.07.2023.

Да это же кидалово! - воскликните вы. Так и я вам об этом, причем в 11 частях, не считая этой.

Аналогичное состояние дел творится с ФЗ-214 с антинародными поправками, вступившими в силу с 01.09.2024 г. Донести и разъяснить пытался как мог на простом и понятном языке. Надеюсь, что донёс. Не обессудьте ежели что.

На этом пока всё. Ждём выхода в свет очередного постановления Правительства РФ об очередном продлении выпестованного ими творения (постановления № 326). Что не сделаешь ради любимых застроев вопреки интересам простого народа (дольщиков-потребителей).

Не забываем проголосовать в этом опроснике и в этом.