Добрый день дорогие друзья.
В прошлых материалах мы рассматривали:
- Каким может быть состояние личных финансов? поют романсы или играет марш?)
- Финансовый ноль, норма или нет? Все так живут?
- Слабое финансовое состояние. Что делать?
- Финансовый дефицит советы

А сегодня у нас по плану приятная тема: финансовый профицит🤟

Он характеризуется в первую очередь:

- доходы превосходят обязательные расходы

это является отличным маркером "финансового здоровья" и образовывающийся профицит (доходы-расходы=профицит)

ситуация типична для финансово грамотных людей и к ней стоит стремиться большинству людей.

В случае профицита кардинально меняется задача, его нужно реализовывать:

можно реализовывать разными способами:

1. большой стабилизационный фонд /резерв — для проверки своих карьерных гипотез или бизнес-идей. важный момент — стабилизационный фонд предназначен не для вложений в бизнес/карьеру, а для обеспечения ежедневных расходов на время отсутствия/снижения дохода.

В частности Финансист с помощью освоения новых технологий во время пандемии 2020 поднял свои доходы и не спешил соглашаться на предложения которые его финансово не устраивали🤟

данный инструмент позволяет концентрировать все наличные временные ресурсы на нужном направлении и это (если направление определено более или менее правильно) — дает отличный результат, проект относительно предыдущего уровня доходов окупается достаточно быстро (<=1год)

в итоге — отличный метод для быстрых прорывов/проверки гипотез.

относительным минусом данного метода является отставание уровня потребления/комфорта от людей с эквивалентным доходом.

2. с помощью профицитов — поднимать текущий уровень комфорта (так любит делать Куркуль).
идея состоит в том, что с помощью профицита покупаются повышенного уровня качества/полу-премиальные товары длительного использования, которые влияют на комфорт, что дает эффект более высокого уровня комфорта по сравнению с людьми с приблизительно таким же уровнем доходов.

Определенным минусом данного инструмента является — большая концентрация на улучшении комфорта в ущерб быстрому достижению целей.

3. профициты отправить в инвестиции — отличный вариант при условии, что человек разбирается в том, куда он инвестировал (недвижимость, фондовый рынок, облигации и т.д.)

4. "золотовалютный резерв" (резерв в разных валютах.

отлично помогает для финансовой устойчивости и поможет купить крупную покупку квартиру/машину (опционально еще одну или зайти в инвестиции по-крупному)

логичной идеей является держание этого резерва в стабильных валютах мира: доллар, юань, швейцарский франк..., цифровые/физические металлы (для тех кто в этом разбирается)
отличается от стабилизационного фонда  горизонтом планирования, стабилизационный фонд - на покрытие текущих/непредвиденных расходов. А "золотовалютный резерв" - на более длинную перспективу, хотя бы 3-5-10лет

- кредиты/долги при наличии могут закрываться быстрее графика

тут все просто — закрывать так, чтобы переплата была минимальной и все

- бюджет хорошо прогнозируется на месяцы/годы вперед

при хорошем прогнозировании бюджета — можно использовать это как для наращивания резервов разных видов, так и для повышения уровня комфорта, а можно совмещать это (в зависимости от наличия семьи/детей это может иметь разные редакции)

- есть возможность взять/увеличить долги (но это не нужно кроме случаев ипотеки/машины)

в случае если вам захотелось несмотря на финансовый профицит взять кредит еще раз задайтесь вопросом "стоит ли приступление к потреблению благ "сейчас" данного ослабления в финансовом плане на срок кредита?"

А также — учтите, что коэффициент покрытия кредита должен быть не менее для такого как вы: (доходы-ежемесячные расходы*)/ средний ежемесячный платеж по кредиту>=1.5

*ежемесячные расходы — это расходы на регулярные траты с учетом амортизации товаров длительного использования: например смартфон за 36 тыс руб раз в 3 года — это 1 тыс руб в месяц. Сильно усердствовать с расчетом амортизации не стоит, но и игнорировать тоже не стоит, потому как это приведет как к ухудшению устойчивости (возможности смены работы/ сфер/ проблем в кризис), так и по уровню комфорта.

По итогу:

1. Резервы вырастают либо до "нормального" значения в 6 месяцев обычных расходов.

либо до 12/30/50... месяцев если "идет подготовка к прорыву в карьере/созданию стартапа🚀"

2. при нормальных резервах улучшается комфорт за счет разных товаров длительного использования и это дает ощутимый прирост качества жизни

3. Кредиты — закрываются с минимальной переплатой.

4. идет подготовка к крупным покупкам авто/недвижимоть и т.д.

5. При наличии понимания и желания идет движение в сторону инвестиций фондовый рынок/облигации/недвижимость, что создаст дополнительный источник дохода и еще больше усилит финансовую независимость от обычного дохода на работе/самозанятости и/или поднимет комфорт до небывалых до этого высот.

наш телеграм-канал:
https://t.me/financist_kurkul/143

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

На диаграмме консолидированные данные (TG+VC).

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

Отчетность ЛСР, пресс-релиз

ЛСР. Отрывок из презентации результатов за 2021 год

У группы компаний ПИК аналогично – 75% это доля ипотеки

ПИК. Отрывок из презентации результатов за 2021 год

Одним словом – это катастрофа: любое ужесточение условий льготной ипотеки, или сокращение объема субсидирования моментально обернется не падением продаж, а их остановкой. Давайте разбираться, чем отличается ипотека под 7% от ипотеки под 12% (я знаю, что сейчас 9% - давайте просто смотреть на расчет; не забывая, что есть и вторичный рынок – там ставка под 15%).

ЛСР. Слайд из презентации результатов за IV квартал 2021 года

За последние 2 года отделы продаж научили нас смотреть не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. И правда: часть денег вносишь в виде первоначального платежа, остальное – равными платежами на 30 лет. Все условия зафикисрованы, если это не плавающая ставка. Удобно

Было ли оправдано смотреть на платеж? Конечно! Квартира за 10 млн. по обычной ставке 10% и квартира за 12 млн. руб. с субсидируемой застройщиком ставкой 4% - это колоссальная разница. Смотрите сами:

Для чистоты эксперимента взял одинаковый первоначальный взнос в рублях, а не процентах.

В первом случае платеж 70 тыс. руб., во втором 48. Экономия каждый месяц 22 тысячи, или 264 в год.

Тогда какая разница сколько стоит недвижимость? Пусть хоть 15 млн. при ставке 1%… Хммм, а так можно?

Проверяем:

Получается еще выгоднее. Магия больших чисел создает такую экономию, что только на этом можно возить семью в отпуск на море каждый год.

Кто верит в невероятную щедрость застройщиков, которые делают такие акции просто так, а не потому что продажи встали?

Тогда рост цен на первичку не имеет ничего общего с настоящими рыночными ценами. Хорошо, купите вы по льготной ставке по 9% - 7% - 5% - 3% годовых…

А кому потом продадите на вторичном рынке по рыночной ставке?

Сдавать в аренду? С доходностью 3-4-5% годовых? Нууу так... на любителя условия.

Фактически, застройщики сейчас могут играть двумя факторами:

- величина первоначального взноса, привлекая наиболее рискованную группу заемщиков. Идея в гарантии для банка возмещения части потерь при дефолте

- субсидирование процентной ставки: те же игры с банком партнером, когда застройщик компенсирует ставку кэшбэком. Покупатель этого не видит.

"Купи за 120 то, что стоит 100. В кредит. По сниженной ставке."

Застройщики

Мне не нравятся такие игры, потому что в такой схеме калькулятор включается только у банков и застройщиков. Но скажу честно, есть и выгодные для покупателей варианты. Важно посчитать платежи и размер переплаты. Используйте калькулятор!

Прогноз по цене

Первичный рынок сейчас – это ручное ценообразование. И важно понимать, что цена ушла на второй план. Важна производная от цены и ставки. И вот эта производная будет константой. Исчезнет льготная ипотека – цена снизится. Примут решение о льготной ставке 2% - цена уйдет выше.

🧐Какие выводы?

🔹Покупая недвижимость у застройщика – пользуйтесь калькулятором. И это не фигурально, а вполне буквально. Иногда завышенная цена оправдана сниженной ставкой, и это выгодно для покупателя. Надо считать

🔹Ценообразование первичного и вторичного рынка принципиально отличается. У застройщика можно купить дороже, но по субсидируемой ставке. А кто купит у вас по честной ставке вторичного рынка?

🔹Если взяли ипотеку на много лет под мало процентов – не спешите ее досрочно гасить 😁

Про вторичный рынок отдельно. На конкретно моем примере. Попробую разместить завтра.

----------

Мой Телеграм - кратко и емко.

https://t.me/+_2rwWOdVAj9mYThi

Подписывайтесь! Много эксклюзивной информации о финансах и недвижимости. Пока только разгоняемся