vganzhala

Недавно писал об интересном деле, в котором Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с судами, признавшими незавершенный строительством жилой дом единственным жильем, и дала указание проверить, пригоден ли он для проживания и проживают ли в нем должник и члены его семьи.

⚡️ На днях в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ передано похожее дело.

Так, на торгах был продан земельный участок вместе с находящимся на нем незавершенным строительством жилым домом. С победителем торгов заключен договор купли-продажи.

Должник обратился в суд с заявлением о признании недействительным этого договора, так как незавершенный строительством жилой дом является единственным жильем для него и членов его семьи, а также фактические характеристики дома (размер и стоимость) отличаются от указанных в Положении о продаже на торгах.

Суды отказали в удовлетворении заявления, поскольку незавершенный строительством жилой дом не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (статьи 15 и 16 Жилищного кодекса РФ), не пригоден для проживания должника и членов его семьи и, следовательно, не имеет исполнительского иммунитета.

🔥 Однако Верховный Суд РФ счел заслуживающими внимания доводы должника о том, что суды неправильно установили статус, размер и стоимость незавершенного строительством жилого дома, а также не рассмотрели его ходатайство о назначении экспертизы для определения степени готовности и стоимости жилого дома.

📆 Судебное заседание назначено на 11.12.2023.

🔽 См.: определение судьи Верховного Суда РФ от 10.11.2023 № 306-ЭС23-14931.

✅ Таким образом, Верховный Суд РФ (только уже другая коллегия) вновь рассмотрит вопрос, при каких условиях незавершенный строительством жилой дом может быть признан единственным жильем (видимо при высокой степени готовности).

***

О публичных торгах в Telegram.

В продолжение темы о процессуальных моментах при оспаривании торгов (ранее писал об этом здесь и здесь). Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, по которому должник попытался вернуть себе имущество, проданное на торгах, без оспаривания торгов.

Так, решением суда взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенную квартиру путем продажи на публичных торгах.

На повторных торгах, проведенных в рамках исполнительного производства, квартира была продана. Победитель торгов заключил договор купли-продажи, оплатил квартиру и зарегистрировал право собственности на нее.

Впоследствии должнику (ответчику) восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы и апелляция отменила решение суда, отказав в иске в части обращения взыскания на заложенную квартиру. Кроме того, апелляция произвела поворот исполнения решения суда: признала отсутствующим право собственности победителя торгов на квартиру и восстановила право собственности должника на нее, а также взыскала с должника деньги, уплаченные победителем торгов.

🔥 Однако Верховный Суд РФ не согласился с апелляцией и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:

• Лишение победителя торгов права собственности на квартиру, при том, что он не являлся истцом по делу и решением суда это право не было признано за ним, а также возложение на ответчика обязанности возвратить победителю торгов уплаченные денежные средства, при том, что они не взыскивались с победителя торгов в пользу ответчика, не могут быть признаны поворотом исполнения решения суда.

• Действующим законодательством предусмотрен иной способ приведения сторон в первоначальное положение, отличный от поворота исполнения решения суда – признание торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.04.2022 № 53-КГ22-1-К8.

✅ Таким образом, если имущество было продано на торгах на основании решения суда, которое впоследствии было отменено, то имущество не может быть возвращено должнику путем поворота исполнения решения суда. В этом случае следует обращаться с самостоятельным иском об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, а также об истребовании имущества от победителя торгов.

***

О публичных торгах в Telegram.

🖋 В продолжение темы о продаже долей в праве общей собственности на торгах. Ранее писал, что Конституционный Суд РФ изменил порядок продажи долей на банкротных торгах и теперь арбитражный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести долю до проведения торгов (по начальной продажной цене). Также писал, что если на банкротных торгах было нарушено преимущественное право, то надлежащим способом его защиты является иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору, заключенному на торгах.

🔥 Встретилось интересное дело, рассмотренное Верховным Судом РФ, по которому доля в праве общей собственности на паркинг, была выставлена на банкротные торги не в виде самостоятельного лота, а включена в один лот вместе с долями в праве общей собственности на другое имущество.

После того как состоялись торги по продаже такого лота, участник долевой собственности уведомил конкурсного управляющего о намерении реализовать преимущественное право и приобрести долю в праве общей собственности на паркинг. Однако конкурсный управляющий сообщил, что доли в праве общей собственности, входящие в лот, не подлежат реализации отдельно друг от друга, и предложил заключить договор купли-продажи всего лота.

Участник долевой собственности обратился в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя только в части доли в праве общей собственности на паркинг.

Суды удовлетворили иск. Они сослались на то, что истец не является сособственником остального имущества, входящего в лот. Доля в праве общей собственности на паркинг может самостоятельно использоваться от остального имущества, объединенного в один лот. Включение в один лот нескольких самостоятельных объектов нарушает преимущественное право истца.

⚡️ Верховный Суд РФ согласился с судами. При этом он отметил, что незаключение договора купли-продажи с победителем торгов не препятствует переводу прав и обязанностей покупателя.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.09.2022 № 55-КГ22-2-К8.

✅ Таким образом, включение долей в праве общей собственности на разное имущество в один лот является неправильным, но в любом случае не препятствует участнику долевой собственности реализовать преимущественное право на приобретение конкретной доли, входящей в этот лот.

***

О публичных торгах в Telegram.

В продолжение темы о продаже единственного жилья на торгах (писал об этом здесь, здесь и здесь). Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, по которому возник вопрос, может ли незавершенный строительством жилой дом быть единственным жильем?

✏️ Так, кредитор (займодавец) обратился в суд с иском об обращении взыскания на принадлежащие должнику (заемщику) земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом площадью 416,3 кв. м.

Суды отказали в удовлетворении иска, так как пришли к выводу, что жилой дом является единственным жильем для должника и, следовательно, обладает исполнительским иммунитетом.

🔥 Однако Верховный Суд РФ не согласился с судами и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям:

🔶 Юридически значимыми и подлежащими доказыванию при разрешении вопроса об обращении взыскания на жилое помещение являются вопросы:

• Отвечает ли жилое помещение признакам единственного жилья, пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи?

• Превышает ли жилое помещение уровень, достаточный для обеспечения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище? На жилое помещение (его часть) может быть обращено взыскание, даже если оно является единственным жильем, но его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище.

• Является ли соразмерным обращение взыскания на жилое помещение с учетом имеющейся задолженности?

🔶 Суды не дали оценки тому, что жилой дом является объектом незавершенного строительства, его площадь составляет 416,3 кв. м, а должник и его семья зарегистрированы по месту жительства в другом городе. При этом суды не установили, пригоден ли данный объект для проживания и проживает ли в нем должник и его семья, а также не обосновали, почему общая площадь жилого дома в размере 416,3 кв. м не является избыточной.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.08.2022 № 16-КГ22-15-К4 и пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023.

✅ Таким образом, если незавершенный строительством жилой дом не пригоден для проживания (например, из-за низкой степени готовности), он не может считаться единственным жильем и, соответственно, может быть выставлен на торги.

📌 Интересно, что Верховный Суд РФ вновь обратил внимание на то, где именно проживает должник. Ранее писал о другом деле, по которому Верховный Суд РФ пришел к выводу, что жилое помещение, находящееся в собственности должника, не может быть признано его единственным жильем, если он фактически проживает в другом жилом помещении.

***

О публичных торгах в Telegram.

В продолжение темы о формировании лотов на торгах (писал об этом здесь, здесь и здесь).

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия проведения торгов по продаже заложенного имущества определяются залоговым кредитором. Собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи такого имущества. Встретилось интересное дело, рассмотренное Верховным Судом РФ, когда в один лот было объединено заложенное и незаложенное имущество.

🖋 Так, собрание кредиторов утвердило Положение о продаже имущества, в том числе заложенного, единым лотом. Такое решение принято большинством кредиторов, присутствовавших на собрании.

Залоговые кредиторы обратились в суд заявлением о признании недействительным этого решения.

Апелляция отказала в удовлетворении заявления, так как заложенное и незаложенное имущество взаимосвязаны и представляют собой производственный комплекс. Реализация этого имущества единым лотом позволит получить более высокую цену и избежать необоснованного увеличения расходов.

🔥 Однако Верховный Суд РФ пришел к выводу о недействительности решения собрания кредиторов по следующим основаниям:

• Залоговый кредитор имеет обособленный материально-правовой интерес, не совпадающий с интересами остальных кредиторов – приоритетное получение выручки от продажи заложенного имущества.

• Учитывая особый правовой статус залогового кредитора, продажа заложенного имущества в составе единого лота (вместе с незаложенным имуществом) возможна только с согласия залогового кредитора и при условии выделения его доли в составе выручки.

• Отступление от этого подхода допустимо только в исключительных случаях при явно недобросовестном уклонении залогового кредитора от дачи согласия на продажу имущества в составе единого лота (в частности, когда для него явно намного выгоднее продать имущество единым лотом, но по причинам, не связанным с экономической целесообразностью, он не соглашается с этим, причиняя тем самым вред остальным кредиторам).

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.11.2017 № 305-ЭС16-10852(3) и пункт 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018.

✅ Таким образом, объединение заложенного и незаложенного имущества в единый лот возможно только с согласия залогового кредитора. Даже получение более высокой цены от продажи этого имущества единым лотом само по себе не является основанием для преодоления позиции залогового кредитора (при отсутствии его недобросовестности).

***

О публичных торгах в Telegram.

Как писал ранее, нередко лица, оспаривающие торги, просят суд принять обеспечительные меры в виде запрета проводить эти торги. Однако, если их требования будут признаны судом необоснованными, они будут обязаны возместить убытки/выплатить компенсацию за сорванные торги. Вместе с тем такие лица могут оспаривать торги уже после их проведения и, соответственно, затягивать переход права собственности на предмет торгов к победителю торгов. Верховный Суд РФ рассмотрел интересное дело, связанное с взысканием убытков в таком случае.

📌 Так, банк (залоговый кредитор), который оставил за собой предмет торгов (заложенное недвижимое имущество) после того, как повторные торги не состоялись, обратился к должнику и третьему лицу с иском о взыскании убытков, причиненных принятием обеспечительных мер.

Банк ссылался на то, что после того, как он оставил предмет торгов за собой, ответчики инициировали ряд судебных процессов, касающихся предмета торгов, в рамках которых по их заявлениям суды приняли обеспечительные меры в виде запрета Росреестру осуществлять регистрационные действия в отношении предмета торгов.

Банк утверждал, что из-за этих обеспечительных мер он в течение длительного времени был лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на предмет торгов и, соответственно, распоряжаться им. В то время как должник продолжал получать арендную плату от сдачи предмета торгов в аренду третьим лицам. Поэтому банк рассчитал свои убытки в размере арендной платы, которую он не получил из-за обеспечительных мер.

🔥 Верховный Суд РФ пришел к выводу о том, что банк имеет право на возмещение таких убытков.

При этом, также как и по другим делам, о которых писал ранее, Верховный Суд РФ разъяснил, что в предмет доказывания по иску о взыскании убытков, причиненных в связи с принятием обеспечительных мер, не входит установление виновности/противоправности действий заявителя, поскольку право на возмещение убытков в таком случае (в результате правомерных действий) возникает в силу прямого указания закона (пункт 3 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ и статья 98 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Кроме того, Верховный Суд РФ отметил, что предмет торгов уже был сдан должником в аренду. Поэтому в случае непринятия обеспечительных мер банк имел реальную возможность получать доход в виде арендной платы.

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.09.2015 № 307-ЭС15-3663.

✅ Таким образом, лицо, обращающееся в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер, препятствующих переходу права собственности на предмет торгов, должно учитывать, что в случае отказа в иске оно будет обязано возместить победителю торгов/залоговому кредитору, оставившему предмет торгов за собой, убытки в виде неполученных доходов.

***

О публичных торгах в Telegram.

По общему правилу, имущество должника должно быть реализовано на торгах. Вместе с тем Законом о банкротстве установлены исключения.

Во-первых, имущество может быть продано по прямым договорам при наличии совокупности следующих условий: его балансовая стоимость составляет менее 100 тыс. рублей и такой способ продажи установлен решением собрания/комитета кредиторов (пункт 5 статьи 139 Закона о банкротстве).

🔥 При этом Верховный Суд РФ разъяснил, что в ситуации, когда бухгалтерский учет должника является недостоверным (не отражает действительное положение дел), сведения, содержащиеся в бухгалтерской отчетности о балансовой стоимости имущества, не могут быть использованы для определения имущества, подлежащего реализации в упрощенном порядке (без проведения торгов). В таком случае следует определять рыночную стоимость этого имущества.

Так, в деле, рассмотренном Верховным Судом РФ, арбитражный управляющий предложил собранию кредиторов принять решение о продаже имущества (долей в уставном капитале) по прямым договорам за 2 рубля на основании отчета об оценке, согласно которому рыночная стоимость имущества составила 0 рублей. Верховный Суд РФ согласился с таким подходом, однако указал, что суды не проверили доводы кредитора о том, что эта рыночная стоимость является недостоверной.

Во-вторых, допускается передача имущества кредитору в качестве отступного, если оно не было продано на торгах (писал об этом здесь).

⚡️ Вместе с тем по вышеуказанному делу Верховный Суд РФ отметил, что продажа имущества по прямому договору за такую символическую цену (2 рубля), в принципе, не могла привести к какому-либо ощутимому пополнению конкурсной массы. Поэтому следовало констатировать объективную невозможность реализации имущества ввиду его полной неликвидности и применить последствия невозможности продажи, предусмотренные пунктом 8 статьи 142 Закона о банкротстве - предложить имущество кредиторам в качестве отступного.

Соответственно, в качестве отступного кредитору может быть передано не только имущество, которое не было продано на торгах, но и неликвидное имущество, продажа которого на торгах не имеет экономического смысла (в частности, с учетом расходов на проведение торгов).

🔽 См.: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 02.11.2017 № 305-ЭС17-9625.

***

О публичных торгах в Telegram.