Покупка квартиры в ипотеку: как правильно
Как-то в комментариях написал, что на ипотеку надо подавать до того, как вы выбрали квартиру, на что получил недоуменный ответ "Нафига, если я еще не знаю, что буду покупать?".
Поэтому решил написать пост о том, почему надо начинать именно с ипотеки, а заодно пошагово расписать сам процесс.
ПОЧЕМУ СНАЧАЛА ЗАЯВКА НА ИПОТЕКУ
Во-первых, вы будете точно знать на что рассчитывать (сумму, размер платежа, процент, прочие условия) и не будете тратить время на объекты, которые находятся вне вашего бюджета.
Во-вторых, и это самое главное, вы не попадете в неприятную историю, когда потратили 3 месяца на поиск, внесли аванс/бронь, а потом банк одобрил меньшую сумму или вообще отказал. А отказ - это вроде как каждая четвертая заявка по ипотеке. А еще банк может пересмотреть размер первоначального взноса и у вас его не хватит.
Когда вы подаете заявку, банк ориентируется не на стоимость квартиры, а на ваш доход, срок ипотеки, имеющиеся кредиты, кредитную историю. И может одобрить больше, чем вы запросили, или меньше. Или вообще отказать. О причинах отказа можно написать еще целую простыню, здесь просто не хватит места.
ШАГ 1: СЧИТАЕМ ДЕНЬГИ
Ну ок, вы решились на эту кабалу, что дальше? Идти на какой-нибудь сервис с калькуляторами точно не стоит, только замучаетесь отбиваться от спам-звоноков. Все намного проще.
Для начала рассчитайте для себя комфортный платеж в месяц. Допустим, у вас от зарплаты остается 20000 рублей: 5000 оставляете на накопления, а 15000 можете направлять на ипотеку. От этой суммы и отталкивайтесь потом, ведь банк, как я писал, может одобрить много-много денег и платеж будет больше. В интернете полно калькуляторов "расчет ипотеки по доходу", где можно прикинуть сумму кредита. А еще это можно сделать в эксель.
Определитесь с размером первоначального взноса: он должен составлять не менее 10% от стоимости будущей квартиры, а так чем больше, тем лучше. Его вам нужно будет указать в анкете. Если используете материнский капитал, внимательно знакомьтесь с условиями банков! Некоторые (Сбер, ДОМ.РФ) готовы выдавать кредит, если у вас только маткап, а где-то банк потребует 10% собственных средств (ВТБ, например).
А если первоначального взноса нет от слова совсем? Не вздумайте об этом говорить в банке, а то была у меня клиентка, которая удивлялась отказам, указывая в анкете "0" в графе первоначальный взнос. Ипотека без ПВ - это схематоз, о котором банк (официально, по крайней мере) не знает, и решается это без участия банка.
ШАГ 2: ГОТОВИМ ДОКИ
Для заявки вам потребуются:
- копии паспорта (все-все страницы), если в браке, то и супруга
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем (отметка на каждой странице!)
- справка о доходах (2-НДФЛ или так называемая "по форме банка")
- СНИЛС/ИНН (в ряде случаев)
- копия свидетельства о браке (если в браке) и брачный контакт (если имеется)
Опять же, если используете маткап и/или идете по "Семейной ипотеке", то получите в ПФР (через Госуслуги) выписку об остатке средств и, естественно, сделайте копии свидетельств о рождении детей.
Важно! Работодатели, особенно небольшие, часто косячат с заполнением справок или трудовой. Проверяйте корректность: отметка работает по настоящее время, печать/подпись должны быть на каждой странице трудовой. В справке по форме банка проверяйте должность и, конечно, уровень з/п (у меня клиенту один раз лишний "0" нарисовали).
Кстати. В банках есть программы "ипотека по двум документам / без подтверждения дохода", где трудовая и справки не требуются. Если у вас совсем серая з/п и бухи не хотят оформлять справку "по форме банка", то лучше идти по этому пути, указав доход "от балды". Но рекомендую предупредить работодателя (ему могут звонить в 99%).
И еще: обязательно проверьте свою кредитную историю и базу приставов. Даже если никогда не брали кредитов и вообще у вас нимб над головой. У меня на практике несколько случаев отказа из-за совпадений по ФИО в ФССП и даже в кредитных историях был косяк (закрались чужие). Ну а если у вас куча долгов/кредитов и дикие просрочки по старым, то даже и не пытайтесь.
ШАГ 3: ОПРЕДЕЛИТЕСЬ, ЧТО ХОТИТЕ
Вторичка или новостройка? В новостройках ставки вкуснее (семейная ипотека, господдержка, айти, субсидированные ставки от 0,01%), а вторичка - вот она, готовая и ждать не надо. Хотя сейчас и новострой готовый можно найти, но тут больше все завязано на район (новостройки все больше на окраине).
Тут я советовать ничего не буду, решать вам. А если не решили, то в один банк подайте заявку на новостройку, а в другой - на вторичку. Да, так можно. А еще можно пересмотреть заявку в одном и том же банке: с новостройки на вторичку и наоборот (с перерасчетом условий, конечно).
ШАГ 4: ВЫБИРАЕМ БАНК И ПОДАЕМ ЗАЯВКУ
Тут сразу скажу про типичную ошибку: обращаться только в тот банк, на чью карту получаю зарплату. Ну да, зарплатникам банки часто (почти всегда) дают скидки. Но не факт, что итоговые условия окажутся лучше! Подавайте заявку в несколько банков, оптимально - 3. В десяток не стоит, т.к. большое количество обращений за кредитом снижает рейтинг, насколько я знаю.
Как выбрать банк?
Если честно, то ставки почти у всех +/- одинаковые, особенно на новостройки (на рекламные не ведитесь). Но есть, как говориться, нюанс: и он в условиях предоставления кредита и допрасходах. Например, в Сбере вам будут накручивать сервис электронной регистрации, безопасные расчеты, а если очень повезет, то и проверку "продавца" и даже телемедицину. От всего этого можно отказаться без рисков, но многие соглашаются после фразы "Мы вашу заявку отправим на пересмотр, а там как повезет".
Если уж и соглашаться на допы, то только на страхование жизни, которое дает порядка 1% скидки. Но тут считайте стоимость страховки: она зависит от пола, возраста и суммы кредита . Кстати, в ВТБ при покупке вторички обязательно страхование титула, и вы от этого не отвертитесь. Совет: если в браке, то страховку лучше оформлять на супругу, коэффициенты для женщин существенно ниже.
Заранее узнайте и посчитайте все дополнительные расходы: страхование жизни, расходы на оценку для банка, оформление согласий супруга или брачного договора, расходы на разные электронные регистрации, расчеты.
Если у вас маткап в качестве первоначального взноса, то уточните условия и порядок перечисления продавцу. В некоторых банках с вас потребуют еще и собственные средства, а в некоторых не потребуют. А еще ряд банков может переводить ипотечные средства только после поступления средств маткапа (на это не каждый продавец согласен, плюс можете попасть на штрафы за просрочку, было и такое).
ШАГ 5: ПОЛУЧАЕМ РЕШЕНИЕ БАНКА
На это уходит от 5 минут до 3 дней. Получили положительное решение по заявке? Отлично, можете искать квартиру под бюджет. Когда найдете, останется отправить в банк договор, документы по объекту и отчет об оценке.
Получили отказ? По крайней мере вы не потеряли время на поиски и деньги, которые внесли в качестве задатка, если бы действовали наоборот. С отказом вопрос можно решить: иногда быстро, иногда нет.
НУ ВОТ И ВСЕ.
Многое (об отказах, особенностях ипотеки в браке, уступках, оформлении документов) сюда писать не стал, ибо и так много. Надеюсь, этот маленький гайд кому-то да будет полезен и ответит на частые вопрос. Если вдруг возникли вопросы по теме, пишите, отвечу с удовольствием.
P.S.: опыт позволяет поделиться советами как по ипотеке, так и по долевке, пишите, что было бы интересно. Всем добра, хорошей работы и такого дохода, что позволяет купить квартиру без пап, мам и кредитов.
