Купил пару кладовок в новом жилом комплексе, а потом взял ещё и место на подземном паркинге. Герой истории делится своим опытом: как не встрять с такими инвестициями, что делать, если возле твоей кладовки спит бездомный или её затопило.

Ивесторский привет, или кладовочный омлет, всем дорогим читателям лучшего блога на просторах интернета.

Рекомендую подписаться на телеграм-канал старого дамского угодника, вершителя буквенных судеб и просто мудреца-мыслителя. Там тебя ждёт захватывающее путешествие в мир разных бизнесов.

Также в закрепленном посте тгшечки тебя ждёт чек-лист с приёмами хулиганского копирайтинга. Научишься, как я, писать, но это не точно.

Данная статья написана на основе интервью с главным героем истории или взята из открытых источников и адаптирована. «Все истории вымышлены, а совпадения случайны». Некоторые фотографии могут быть взяты из интернета для создания атмосферы и глубокого погружения в рассказ.

Моё инвесторское нутро

Мне 29 лет, живу в Москве. Работаю финансовым директором в фирме, которая торгует всякими медицинскими штуками — томографами, сканерами и прочими приборами, за которые больницы отдают бешеные деньги. А я тем временем считаю каждую копейку, потому что моя главная страсть — это накопительство.

Увлекаюсь тем, что большинство считает скучным: личными финансами, инвестициями и прочей магией превращения зарплаты в пассивный доход. Моя мечта — чтобы однажды мои деньги зарабатывали больше, чем я трачу. А пока что я просто упорно коплю, словно белка перед зимой, только вместо орехов у меня — акции, облигации и депозиты.

Мое железное правило: треть капитала — в недвижимость, треть — в ликвидные активы (акции, ETF, облигации — чтобы можно было быстро продать, если вдруг захочется сбежать в Таиланд), и еще треть — в наличку и депозиты (потому что банки — это надежно… пока не лопнут).

Как я к этому пришел? Это долгая история проб, ошибок и тонны прочитанных книг. Плюс общение с людьми, у которых денег больше, чем у меня. Они научили меня главному: деньги должны работать, даже когда ты спишь.

В лучшие времена, когда инфляция не пожирала все на своем пути, я умудрялся откладывать до половины дохода — и вот теперь у меня есть скромный капитал, который я методично заставляю приносить еще больше денег.

Так что да, я тот самый человек, который вместо спонтанных трат предпочитает грамотное распределение активов. Скучно? Возможно. Зато когда-нибудь я смогу сказать: «А ведь оно того стоило». (Или нет. Но это уже другая история.)

Как я купил квартиру в Калуге и внезапно увлекся кладовками

В 2023 году я сделал неожиданный для себя шаг — взял ипотеку на квартиру в Калуге. Не в престижном районе Москвы, не в ближнем Подмосковье, а именно в Калуге — городе, который многие мои знакомые даже на карте сразу не найдут. В декабре 2024-го застройщик наконец-то вручил мне ключи, а с февраля 2025-го я уже сдаю эту квартиру за 30 тысяч рублей в месяц.

Честно говоря, особой финансовой магии здесь нет. Квартира обошлась в 6,4 миллиона, ежемесячный платеж по ипотеке — 28,5 тысяч. То есть аренда почти полностью его покрывает, но если учесть налоги, возможные ремонты и прочие расходы, то прибыль получается, скорее, символическая. Первоначальный взнос в 1,9 миллиона я собрал из накоплений и части наследства — без этой помощи вряд ли бы решился на такую авантюру.

Но самое интересное началось потом. Пока квартира приносила скромный доход, я случайно наткнулся на информацию о кладовых помещениях. Оказалось, что эти тесные бетонные каморки могут давать до 20-22% годовых — куда больше, чем сдача жилья! Я начал изучать вопрос и понял, что в Калуге этот рынок еще не перенасыщен. В отличие от Москвы, где кладовки стоят как хорошая машина, в Калуге цены пока разумные, а спрос есть.

Дополнительный плюс — в Калуге живет моя мама, так что при необходимости она может присмотреть за имуществом. Я начал анализировать предложение: смотрел, сколько кладовок приходится на один жилой комплекс, проверял количество объявлений на "Авито". Если в каком-то ЖК уже висит двадцать-тридцать предложений о сдаче, значит, туда соваться не стоит — конкуренция слишком высока.

Мои первые шаги в мире кладовок и парковочных мест

В 2023 году я решил расширить свои инвестиционные горизонты и купил первую кладовку — скромные 4,5 м² в подвале жилого комплекса.

Оказалось, что современные кладовые — это вам не пыльные подвалы из детства: здесь чисто, есть свет, нормальные двери и даже видеонаблюдение. Воодушевившись, в 2024-м я приобрел еще две — на 3,1 и 3,9 м². В общей сложности на три кладовки ушло чуть больше 530 тысяч рублей.

Как я оплачивал покупки? Часть суммы (110 тысяч) я пропустил через кредитку «Альфа-банка» с опцией «год без процентов». Предварительно, конечно, уточнил в банке, не сочтут ли они это подозрительным. Деньги на карту я положил заранее, так что формально это был не кредит, а хитрая операция с кэшбэком и прочими плюшками.

Но на этом мои инвестиционные эксперименты не закончились. Решив, что парковочное место — это тоже отличный актив, я купил одно за 568 600 рублей.

Полмиллиона из этой суммы опять же оплатил кредиткой (уже другой, но с тем же льготным периодом), остальное добавил из накоплений.

Март 2025-го стал моментом истины: льготный период по картам закончился, и чтобы не платить бешеные проценты, я взял беспроцентный заем в своей компании, где я работаю. Теперь ежемесячно возвращаю по 35 тысяч рублей и планирую расплатиться за год.

Ещё больше интересных историй в телеграм-канале у Батюшки Бизнесменского

Что касается парковочного места, то тут вышла небольшая осечка. Через восемь месяцев застройщик неожиданно снизил цены на аналогичные места сразу на 200 тысяч рублей. Их моментально раскупили — тоже под сдачу. В итоге предложений стало очень много, конкуренция выросла...

Щепотка цифр

Сейчас мои три кладовки и парковочное место приносят около 16 тысяч рублей в месяц. Две кладовки сдаются по 3500 рублей, третья чуть дороже — за 4000, а машино-место стабильно дает 5000 рублей ежемесячно. Цифры вроде бы неплохие, но если присмотреться, картина получается не такая радужная.

Каждая кладовка требует небольших, но регулярных расходов — 180-200 рублей ежемесячно уходит на ЖКХ. С парковкой ситуация интереснее: раньше обслуживание обходилось в 3000-3500 рублей, но после смены управляющей компании платеж сократился почти вдвое — теперь около 1500 рублей. По моим подсчетам, кладовки приносят около 22% годовых, а парковка — всего 7%, и это без учета возможных простоев.

Есть нюансы

Когда я купил первую кладовку, дом был ещё не заселен. Все вокруг делали ремонты, туда-сюда. Как-то раз прихожу в свою кладовку, а там потоп!

Это не единоразовая акция. Стабильно раз в полгода случается подобная история. Коммуникации отвратительные в данном ЖК, всё рассыпается, лопается и ржавеет. Благо, вода не попадает в мою кладовку, а только в коридоре "мокренько".

Но на этом забавные истории не заканчиваются. Так как ЖК новый, процессы не налажены, может заходить, кто хочет. Двери всегда открыты, то работают, то нет домофоны.

И вот к другой своей кладовке как-то раз подхожу (она в другом доме), и вижу бездомного, спящего на полу в коридоре, около двери моей кладовки. Спиртным воняет жутко. А у меня через час показ кладовки арендатору...

Пришлось мне шугануть товарища и в быстром режиме выкидывать мусор, который он туда натаскал.

Писал жалобу в управляйку, застройщику, всем всё равно.

Итоги

Вот сижу я, владелец элитных калужских квадратных метров — трех кладовок и одной несчастной парковки. Когда-то я мечтал о пассивном доходе, представляя себя этаким джентльменом, попивающим кофе на балконе под звук падающих на счет купюр. Реальность оказалась прозаичнее: теперь я знаю все о ценах на лампочки для подвалов и тонкостях коммунальных тарифов для нежилых помещений.

Моя финансовая цель проста — довести пассивный доход до 200 тысяч в месяц. Тогда я смогу с гордостью заявить, что работаю исключительно "для души". Правда, моя душа пока не определилась, чего она хочет — то ли путешествий, то ли просто возможности не слушать будильник по утрам.

В конце концов, быть инвестором — это не только про цифры и проценты. Это особое состояние души, когда ты спокойно смотришь на падающие котировки и понимаешь: ну и что, зато у меня есть кладовка в Калуге! И пусть она не приносит миллионы, зато дает бесценный опыт. И несколько тысяч рублей в месяц. Главное — помнить, что настоящая финансовая свобода начинается не с суммы на счету, а с умения объяснить родственникам, почему ты вкладываешься в подвалы, а не в "нормальный бизнес".

Как думаешь, приду к цифре 200к в месяц на кладовках и парковках?

В своём телеграм-канале я пишу о судьбах реальных предпринимателей, без пыли и наигранного успешного успеха. Обзоры новостей, глубокопосредственные рассуждения Батюшки с ноткой иронии и сарказма.

Люди в России и бывшем СССР воспринимают гараж как эдакий склад, куда без особой нужды лучше не соваться. И к его обустройству относятся соответствующе. Мол, вот здесь пару полок прибью, там пришпандорю крючки, а в том углу будут ящики стоять. Есть в этом даже некая система и упорядоченность: инструменты будут лежать на полках, на крючках будет висеть мотоциклетный шлем и спецовка, в коробках будет лежать то, что не поместилось на полки и крючки. Только порядок этот сохранится до первого поиска нужных плоскогубцев, отвёртки или банки с шурупами. А дальше всё превращается в сумятицу-разноёбицу. Выглядит всё плюс-минус так:

Однако я точно знаю, что гараж может быть и красивым, и уютным, и практичным. Таким, чтобы и все вещи на виду и чтобы при этом ничего нигде не валялось. Меня зовут Денис Бутенко. Я основатель и владелец компании GarageTek. Мы занимаемся рациональным обустройством гаражей, подсобок, кладовых, постирочных и прочих служебных помещений в доме. Сегодня я в деталях расскажу, как для одного нашего клиента из этого –

мы сделали это –

Изначально это был типичный гараж загородного дома. Места много. Есть, где раскидать вещи. Особенно во время ремонта, который активно шёл в доме. Вот вам ещё несколько фотографий того, как выглядело всё ДО нашего вмешательства:

Несмотря на то, что гараж и подсобные помещения являются не совсем жилыми, а скорее полурабочими, мы стараемся их максимально «отуютить». Так, чтобы в них было приятно находиться и даже проводить свободное время. Приведу пример из другого нашего проекта. Клиент хотел, чтобы гараж оставался рабочим пространством, но при этом там можно было посидеть с гостями. Получилось вот так:

Авиаконструкторы говорят, что некрасивое не летает. Я уже упоминал выше такое словосочетание, как «рациональное обустройство». Так вот, я уверен, что рациональное обустройство должно радовать глаз и не компостировать мозги своей сложностью. Мы как-то подсчитали, что в среднем люди тратят на уборку и поиск нужной вещи в типичном гараже примерно 8 часов каждый месяц. Целый рабочий день теряет человек из-за того, что у него в гараже хаос. А когда в гараже всё рационально обустроено, человек эти самые 8 часов сберегает.

Гараж в загородном доме занимает где-то 10-20% от общей площади. Хозяева пользуются им постольку-поскольку. В целом такой гараж является плохо организованным складом из ящиков, мешков, коробок, которые забирают ценные квадратные метры. То есть люди покупают дом за миллионы рублей и по факту используют 20% его площади как плохо организованный склад.

Где-то на подкорке у каждого мужчины (ну или почти у каждого) есть образ гаража мечты. Это не просто место, где стоит автомобиль. Это мужская территория. Пространство, в котором можно целиком и полностью посвятить себя своим увлечениям – будь то ковыряние в автомобиле, столярное дело или закатки на зиму. Никто никогда не представляет идеальный гараж как столицу бардака. Напротив, по стенам аккуратно развешены инструменты. Каждая отвертка, каждый ключ – на своём месте, готовый к делу. Отдельно – зона отдыха – с диваном, журнальным столиком, холодильником под пиво, плакатами маслкаров на стене… Впрочем, тут тоже всё ограничено только вашей фантазией.

Собственно, я так и топлю за рациональное обустройство, потому что после него в гараже приятно находиться. Там хочется проводить время. Потому что ничего не лежит на полу. Всё аккуратно распределено по стенам и потолку и +300% пространства как они есть.

Гараж в России только номинально является гаражом. На самом деле, это многофункциональное помещение. Был у нас клиент, который захотел организовать в гараже хранение хамона. Мы решили его задачу с помощью потолочной системы хранения PowerTrak на рельсах. Позвольте я чуть-чуть расскажу, насколько она полезна.

PowerTrak предназначена для удобного хранения вещей в гараже или мастерской. Она состоит из алюминиевых направляющих, к которым можно крепить крючки, корзины и другие подвесные элементы. Эти элементы легко перемещаются вдоль рельсов, позволяя менять расположение хранения по мере необходимости. А главное, освобождается пространство на полу и стенах, что особенно полезно в небольших помещениях. Можно удобно размещать редко используемые предметы, оставляя рабочую зону свободной. Благодаря модульной конструкции система адаптируется под любые задачи – достаточно просто отрегулировать высоту и количество креплений.

К слову, на фото где-то 127 кг мяса, а на заднем плане специальные полки для навесного шкафа, которые мы делали на заказ. На них клиент хранит вино. Позднее мы включили их в основной каталог.

Или вот другой пример того, что можно сделать в гараже. Мини-автомойка. Это тоже наш проект.

В общем, каждый клиент фантазирует, как может. Но чаще всего проекты куда как более прозаичны: нужно просто организовать грамотное хранение вещей и обустроить гараж/кладовую/постирочную. Да так обустроить, чтобы было удобно конкретному заказчику. Для этого мы предлагаем на нашем сайте заполнить анкету. Выглядит она так (это не вся, а лишь пара страниц):

Сразу оговорюсь, что анкета – лишь вспомогательный инструмент, который помогает клиенту разобраться, какие вещи он планирует хранить и в каком количестве. Затем эти данные передаются дизайнеру, который учитывает их при разработке проекта.

Однако ключевое значение для нас имеет личное взаимодействие. С каждым клиентом работает персональный менеджер, который уточняет все пожелания, детально формирует техническое задание и сопровождает процесс на каждом этапе. Анкета лишь дополняет этот процесс. Но если у клиента нет времени или желания её заполнять, менеджер сам уточнит всё, что нужно.

Возвращаюсь к проекту, о котором хотел рассказать в этом посте. Клиент оставил заявку. Наш менеджер выехал на замеры и обсуждение деталей. Любой такой разговор не выглядит, как требование с нашей стороны, чтобы клиент перечислил все свои хотелки по пунктам, да ещё и в алфавитном порядке. Нет, это живой диалог. Просто наш менеджер направляет его в нужное русло. Например, из очевидного – очень важно узнать про увлечения, так как нужно предусмотреть место для хранения инвентаря. В данном случае клиент увлекается лыжами и велопрогулками. Из неочевидных, но крайне необходимых вещей, мы выясняем точную марку машины вплоть до года выпуска, чтобы максимально точно учесть её габариты в дизайн-проекте и спланировать размещение как парковки, так и самой системы хранения. Про остальные детали мы тоже расспрашиваем довольно подробно. Что ещё планируется хранить в гараже? Сколько комплектов шин? Какой холодильник там будет стоять? Какие у него габариты? Сколько у него дверок? В какие стороны они открываются? Важно всё. Только так гараж становится максимально клиентским, а не условно красивым помещением.

Личный разговор с менеджером помогает и самому клиенту лучше понять свои пожелания. Образ гаража мечты становится более конкретным, осязаемым и детальным.

После встречи клиент выслал нам заполненную анкету, про которую я рассказал выше. Менеджер на основе всех данных составил ТЗ для дизайн-проекта.

Первую версию дизайн-проекта мы направляем клиенту, чтобы удостовериться, что мы правильно друг друга поняли. Это очень важный этап. Клиент видит пусть пока и не живое, но воплощение своей идеи конкретно в его гараже. На этом этапе правки – обычное дело.

К тому же мы не просто картинку делаем. Мы учитываем все особенности помещения, включая коммуникации и расположение предметов. Например, висит там на определённой высоте батарея. В дизайн-проекте она будет расположена точно в том же месте и иметь точно такие же размеры. Торчит из стены какой-то особый краник – и в дизайн-проекте он будет торчать ровно в том же месте и иметь все свои особенности. Также первая версия дизайн-проекта помогает клиенту вспомнить, не забыл ли он чего при заполнении анкеты.

В общем, долго ли, коротко ли, клиент внёс свои корректировки. Первоначальный дизайн выглядел так:

А это уже утверждённый дизайн. Как видите, разница небольшая. Взаимопонимание было достигнуто ещё на этапе первой версии, а дальше мы лишь внесли небольшие штришки.

Вот ещё несколько изображений утверждённого дизайн-проекта. Посмотрите с других ракурсов, как здорово смотрится гараж.

Вместе с дизайн-проектом мы утверждаем смету, и с этого момента она не меняется за исключением очень редких форс-мажоров.

На монтаж у нас ушло 3 дня. Вот первые фото сразу после монтажа. Фотографии сделаны в полевых условиях, гараж ещё не обжит, а в доме идёт ремонт. Но даже по таким снимкам заметно, насколько преобразилось всё вокруг.

Сроки всего проекта от первого обращения до монтажа – около 3 месяцев. Это стандартные, средние сроки. Хотя в нашем портфолио есть и проекты, реализованные за два дня. А есть и очень сложные, на которые ушёл год с лишним. Сроки исполнения зависят от многих факторов.

Если вам интересно узнать, как ещё мы боремся с сумятицей-разноёбицей, выжимаем +300% пространства из гаражей, кладовок, постирочных и подсобок, как делаем их уютными, сберегая нашим клиентам деньги и как минимум 1 день в месяц, то можете посмотреть другие наши проекты на сайте GarageTek. А на вопросы по существу с удовольствием отвечу в комментариях.