Вчера на Восточном экономическом форуме президент России В.В. Путин заявил, что уже с этого года для молодых семей на Дальнем востоке будет действовать льготная ипотечная ставка 2%.
https://www.kommersant.ru/doc/4081921
Не написал об этом, пожалуй, только ленивый. Кто-то радуется и присматривает квартиру, кто-то завидует, а кто-то объявил своей семье о переезде на Дальний восток. Но не спешите переезжать. Не все так радужно. И сейчас я хочу рассказать, почему это обещание не более чем обычный популизм.
На самом деле, идея ипотеки за 2% родилась не на ВЭФ и обсуждается не один месяц, а то и год. Найти полный документ с полным текстом предложения и более детальными условиями не удалось. Но судя по новости на сайте Администрации Приморского края https://www.primorsky.ru/news/162417/ Ипотека будет предоставлена молодым семьям на сумму до 4 млн. рублей без первоначального взноса для покупки (а вот это важный момент) первичного жилья эконом-класса и строительства дома по программе дальневосточного гектара.
А теперь расскажу, что тут не так и почему воспользоваться смогут предложением не все.
1. Начнем с ипотеки на квартиру
Вот что с рейтингами цен на недвижимость https://www.domofond.ru/statya/goroda_rossii_s_samym_dorogim_i_deshevym_zhilem/7148
Мой родной Владивосток стабильно четвертый, соседний Хабаровск седьмой. За Апрель 2019 найти данные не удалось. Да, недвижимость у нас пиздец сколько стоит, что первичная, что вторичная. Обычное среднее жилье в типовом доме, это у нас редкость. На ум приходит только микрорайон Снеговая падь, который строится по заказу военных и, естественно, часть фонда пойдет в свободную продажу. Основная застройка, это новомодные жилые комплексы хитровыебнутой формы с очень большими ценами даже очень маленьких квартир. Хотя, мало в каком ЖК есть небольшие квартиры, даже студии и однокомнатные стараются делать просторными и от 50 квадратов. Где можно найти чего за 4 млн., там в основном жилье менее 30 квадратов.
А вот рейтинг зарплат. http://fincan.ru/articles/71_srednyaja-zarplata-v-rossii-po-regionam-v-2019-godu/
Зарабатывают тут не много. Как-то делал срез зарплат по своему профилю (маркетинг) на HH.ru. В моем регионе предложения в среднем едва доходят до 60 тыс.р. Да, более высокие есть, вопрос в количестве предложений. В ЦФО для этого же резюме выходят вакансии от 100 тыс. рублей. В пределах 100-200 вакансий достаточно много, а судя по тому, что многие висят 2 и более месяцев и их количество примерно стабильно, уровень можно считать средним. Но сейчас не об этом. Указанная на графике выше ЗП в 42026 рублей средняя. Но, как известно, реальное положение дел показывает не среднее, а медианное значение. Его, к сожалению, не считают. Медианное традиционно ниже среднего и определяет уровень, ниже которого находится 50% населения.
На Магадан и Чукотку на графике можно не смотреть. Северные регионы всегда "косят бабло", но там жизнь дорогая, овощи дороже, чем у нас фрукты. Если есть тут кто с северов, расскажите в комментах как там у Вас.
Возвращаемся во Владивосток. Жизнь тут не дешевле Москвы и области. Был я там. До поездки считал, что Москва дорогая в плане различных товаров. Но увидел те же самые цены. Парадоксально, но банка рыбных консерв, произведенная в 100 км от моего дома стоит примерно так же, как и в Москве. Коллега как-то ездила к родственникам в Казань и по просьбе привезла красной икры. В результате оказалось, что могла бы и там купить - цена одна.
В общем - недвижимость дорогая, а зарплаты не очень. Ипотека под 2% вроде бы может помочь, вот только за 4 млн. мало чего можно купить достойного в новостроях. На вторичке выбора значительно больше, но ипотека по полной стоимости. Мера хороша для семей с приличным достатком, которым 4 млн не хватает к уже имеющимся миллионам на жилье и выплаты не будут тянуть карман. Кстати, дословных условий (уровень дохода и т.п.) предоставления ипотеки под 2% я так и не нашел.
2. Строительство индивидуального жилого дома на участке, полученном по программе дальневосточного гектара. https://надальнийвосток.рф/ - тут все про гектар
Вот тут могу рассказывать много и долго. Гектар сам получил. Начнем с того, что вокруг городов есть серая зона 20 км, в которой получить участок нельзя. Я смог получить гектар поближе - 64 км до работы. Это на 40 км. дальше, чем сейчас из пригорода. Естественно, предприятия в городе расположены не равномерно, почти все в центре и мало кто в пригороде. Т.е., среднестатистически, большинство все же ездит в центр и основная масса вакансий там же. Расширить зону до 10 км обещают. Но это лишь слова Трутнева. Никто из сообщества гектарщиков пока не нашел даже проекта документа об этом.
Ладно, предположим, кто-то готов жить на гектаре и тратить много времени на дорогу домой и на работу. Второе, с чем сталкиваются получатели гектаров - оказывается существуют какие-то категории земель и территориальные зоны. Об этом почему-то никто не говорит. Программа обещает гектар под любые нужды. Кто никогда не занимался сам землей, не знает про нее ничего. Соответственно, не знает о необходимости свериться не только с кадастровой картой, но и посмотреть категорию земель, правила землепользование и территориальное планирование интересного участка. Просто тыкают в карту, выбирают "строить дом" и получают сюрприз - основная масса земель сельскохозяйственные (давно не возделываются, но все еще СХ) и дом там не построить. Т.е. программа проверила участок на карте, до проверки которого вы выбираете "строить дом", и сказала "стройся". А строиться нельзя. Сверки испрашиваемого назначения с разрешенным нет, как нет и легких путей смены категории и назначения в рамках программы. Производить смену самому долго, очень долго и без гарантий. А получить гектар можно лишь один раз, отказаться и повторить нельзя.
Допустим, кто-то это все знает и смог найти кусочек ИЖС в гектарах. Хорошо, но дом вот так сразу не построить. Для начала, надо разровнять и отсыпать дорогу, проконтролировав при этом наличие проезда по кадастровой карте и добившись публичного сервитута, чтобы на дороге не возник чужой гектар. Это все своими силами и за свой счет. Потом заплатить за рубку деревьев (даже если сам рубишь, надо сделать подеревную съемку участка, заплатить за то, что хочешь рубить и получить порубочный талон) и расчистить участок, возможно, еще и отсыпать. Далее озаботиться коммуникациями. С канализацией проще - септик. Скважина дороже. Врезаться в городские системы может быть невозможно. Со светом все совсем сложно. Если в 400 метрах есть столб, то льготно за 500 рублей. А вот если не свезло, то платим за каждый столб, что не дешево. По опыту тех, кто это сделал, энергетики требуют еще и дорогу в зоне установки столбов, на здоровенном УРАЛе ехать по полуметровым кустам не хотят.
И вот если у Вас достаточно денег чтобы все это обеспечить, то Вы можете стать счастливым получателем льготной ипотеки под 2%. Но потом прикидываем средний доход в регионе и понимаем, что из зарплаты все это не оплатить. Надо брать кредит. По льготной ипотеке условия получения неизвестны, но, уверен, платежеспособность все равно будут считать, а мы уже имеем минимум кредит на благоустройство гектара, что подкашивает платежеспособность.
Таким образом, получается, что ипотека 2%, это реально. Это действительно могут сделать, т.к. реальное количество возможных получателей не так уж и велико в общем количестве молодых семей. Выходит, что столь громкое предложение всего лишь для восторженных возгласов толпы. Люди рады, а в реальности, ситуацию с жильем это особо и не сдвинет.
P.S.: Конечно, возможно, что мой регион не показатель. Так что, если кто из соседей с других регионов ДВ считает, что в его регионе эта мера действительно поможет молодым семьям, пишите, интересно почитать, а то может я не там живу)
