Shavlovsky

В соответствии с пп. 5 п. 15 ст. 65 Водного кодекса РФ в пределах Водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы запрещено только строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов, станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств.

- Также, необходимо обязательно оборудовать участок сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения.
- Полный перечень ограничений указан в п. 16 ст. 65 ВК РФ.
- На участки в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы можно оформлять договора аренды, а также право собственности.

В тоже время, частичное или полное наложение Участка на береговую полосу создает значительные ограничения.
- В соответствии со ст. 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии, границ водного объекта общего пользования, предназначается для общего пользования и не подлежит приватизации.
- Если участок находится в пределах береговой полосы, существует риск признания договора аренды недействительной, ничтожной сделкой. Также могут признать отсутствующим и право собственности на весь участок или часть участка, занятую береговой полосой.
- Кроме того, имеется риск изъятия части земельного участка в собственность РФ.

Строить жилой дом запрещено в зоне санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения первого пояса.
- Это требование установлено требованием "СанПиН 2.1.4.1110-02".

Также, согласно нормам "СанПиН 2.1.4.2625-10", нельзя строить дом на расстоянии не менее 100 метров от уреза воды источников водоснабжения. В зонах рекреации в полосе ста метров от уреза воды не допускается капитальная застройка.

Нахождение Участка в данных зонах часто тяжело установить, и почти всегда необходимо углубляться в карты градостроительного зонирования ПЗЗ и Генеральный план. Очень часто информация из ГПЗУ или ЕГРН отображается неверно, либо в неполном виде. Лучше в таком вопросе положиться на специалиста, который может провести градостроительный анализ.

Важные новости, аналитика и наблюдения в сфере земли и загородной недвижимости (от практикующего юриста) на моем канале, обязательно подпишитесь!) - @pro_zemly_shavlovsky

Уже не первый год ко мне обращается много клиентов с запросами на тему того, а можно ли использовать индивидуальный жилой дом под гостиницу, хостел или дом отдыха, насколько это законно и какие могут быть последствия.

А в последнее время стало появляться множество клиентов с просьбой оказать помощь уже в суде, так как Администрации, особенно в Московской области начали массово бороться с таким явлением.

До сих пор нет четкого понимания, законна ли такая деятельность, есть нормы, указывающие на то, что жилой дом можно сдавать в аренду, а есть нормы, запрещающие размещение в жилом доме гостиницы.
- При этом, в законе нет четких критериев, которые бы позволили понять в чем вообще отличия. Когда вдруг жилой дом, сдающийся в аренду, перестает быть жилым домом, и становится хостелом или гостиницей.

В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, то есть для постоянного проживания.
- Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить в аренду, принадлежащее ему жилое помещение на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
- Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе передавать свое имущество в аренду.
- Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения допустимо предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, указанные нормы делают законным сдачу своего жилого дома в аренду.

Между тем, Администрации исходят из позиции, что если у вас в жилом доме сдается несколько комнат, если сдается несколько рядом стоящих домов, или если жилые дома не выглядят как жилые, то это все говорит о том, что имеется факт существования гостиничного комплекса или базы отдыха, что означает нецелевое использование земельного участка.

Методы борьбы избираются очень разнообразные. С чем мне удалось столкнуться на данный момент?
- иск о сносе самовольной постройки, так как администрация будет считать ваш жилой дом – нежилым зданием гостиницы
- иск о запрете деятельности
- требование о взыскании административного штрафа
- требование о расторжении договора аренды, если таковой имеется, - требование о пересмотре арендной или налоговой ставки за землю.
- Также, Администрация может просто на просто отказывать собственнику в любых государственных услугах, ссылаясь на факт нецелевого использования земли.

В этом и заключаются основные риски использования индивидуального жилого дома под гостиницу, хостел или дом отдыха.
Для того чтобы избежать указанных рисков, стоит очень внимательно отнестись к выбору земельного участка, и учесть все законодательные ограничения, судебную практику в вашем регионе и провести детальный градостроительный анализ земельного участка.

Важные новости, аналитика и наблюдения в сфере земли и загородной недвижимости (от практикующего юриста) на моем канале, обязательно подпишитесь!) - @pro_zemly_shavlovsky

Желающие построить себе дом, особенно в Московской области, при выборе земельного участка могут столкнуться с мнением, что крайне выгодно взять участок в аренду, а потом, построив дом, выкупить его за 3 % от кадастровой стоимости.

За много лет появилось множество компаний, блогеров и всяких экспертов, убеждающих, что можно сэкономить миллионы, взяв участок за бесценок, за пару месяцев построить дом и выкупать участок за 3 %.

Однако это не так. В действительности никакой выгоды зачастую нет, а наоборот появляются серьезные риски.

Во-первых, уже более двух месяцев стоимость выкупа в московской области составляет 60 % для ИЖС, ЛПХ и ведения садоводства. Постановлением Правительства Московской области от 14.04.2025 № 373-ПП были внесены соответствующие законодательные изменения.

Есть исключение для тех, кто успел взять участок аренду до 1 мая 2025 года. Для таких лиц есть время построить дом, и подать заявление на выкуп за 3 %, до 1 мая 2026 года.

Во-вторых, последний год резко возросло внимание властей к построенным на таких участках домах. У меня есть уже несколько клиентов, которые находятся в катастрофическом положении.
Участки, стоимостью, условно в пять миллионов, брались в аренду на торгах за условные три миллиона и огромной арендной платой. Выгода для таких проектов проявляется только в случае, если дом удается построить очень быстро, заплатив аренду всего за пару месяцев.

Однако очень часто возникают проблемы на стадии оформления Участка в собственность, так как Администрация может посчитать построенный дом фикцией, недостаточно подходящим под критерии жилого дома, или сослаться на другие проблемы.

И тогда арендатор сталкивается с ситуацией, когда дом построен, уведомление о соответствии было получено, дом поставлен на кадастровый учет, ежемесячно выплачивается гигантская аренда, а в собственность Администрация оформлять участок отказывается.

Суд может длиться от полугода и дольше, и по итогу, такой арендатор либо станет банкротом и потеряет все, либо в итоге выкупит, но с большими убытками. Из-за подобных рисков, я крайне не рекомендую брать участок в аренду для строительства дома, так как рисков на самом деле намного больше, и являясь арендатором вы всегда будете зависеть от прихоти местной Администрации.

Кроме того, многие уверены, что взяв участок в аренду у Администрации, он гарантировано будет являться чистым и пригодным для стройки, однако, и это тоже ошибочное мнение.

Лучше подобрать на рынке участок, находящийся уже у кого-то в собственности, при этом, проверив участок и проведя градостроительный анализ.

Важные новости, аналитика и наблюдения в сфере земли и загородной недвижимости (от практикующего юриста) на моем канале, обязательно подпишитесь!) - @pro_zemly_shavlovsky

Таким образом, наконец то была поставлена точка в данном многолетнем противостоянии. Важность данного Постановления еще состоит и в том, что озвученные в нем принципы и подходы могут лечь в основу схожего рода споров, только уже не в отношение ООПТ, а по иным категориям споров.

Важные новости, аналитика и наблюдения в сфере земли и загородной недвижимости (от практикующего юриста) в моем телеграмме - @pro_zemly_shavlovsky