Мой бизнес водоворот жизни.Фаза 12 ( Если ты в жопе , то самое время заняться слиянием и скупкой колхозов по дешевке ! )
UPD от модератора. Пожалуйста, пройдите опрос об ачивке автору https://zalipaka.icu/surveys.php?id=8V6E23GEyb%2Ft
Для тех кто только присоединился к аудитории моих читателей.
Пишу продолжение к серии постов .
Вот ссылка на первый пост серии ,а дальше читаем все остальное или думаем -« Боже что я сейчас прочитал , пойду прочту Набокова лучше» и ставим дизлайк :
Те же кто читает , не будьте такими жадными на лайки. Вам ерунда, а автору как то приятнее следующий пост строчить ! ))))
Одиннадцатый пост я закончил на очередной «яме» бизнеса, когда мои ставки на Китай не оправдались. Вагонами , поездами и теплоходами выгодно везти товары из Китая , все остальное детский лепет и никчемная бравада тратящая бесполезно время .
Поэтому съездил я туда три раза , потом сел на попу ровно и задумался что дальше то ?
Бизнес увяз в банковских кредитах и дальше наращивать долговое бремя без гарантии , что очередной магазин выстрелит было не возможно , ведь любое открытие нового магазина это своего рода рулетка - выстрелит или не выстрелит место !
Вообще к 2007-му году стабильность роста экономики так накрыла бизнес , что я вообще стал сомневаться в возможности дальше развивать его. Нефть подорожала чуть ли не до 150 за барель , денег в стране было как грязи , з.п. на ровном месте достигли пика , покупательская способность достигла пика , а вместе с тем начался отток покупателей в более дорогие ценовые сегменты одежды. Издержки при этом достигли исторического максимума . Продавцы под штуку баксов могли за месяц заработать ( минимум 600 ) . Управляющие получали по две. Арендодатели так обнаглели, что выжимали все соки из арендаторов и весь рынок аренды был перегрет по максимуму ( аренда везде в 1,5 -2 раза выросла с начала роста сети ) .Кредиты давали кому угодно под смешные проценты , и народ поверил что будет так всегда и брал, брал, брал и еще раз брал. Покупали все что угодно, от самовара в кредит , до BMW X6. Я сам даже влез в ипотеку на дом в 430.000 $ стоимостью , без первого взноса под 9 % годовых !
При этом, на волне пары последних лет стабильного роста , в страну ломались толпы сетевиков одежды , более дорогих чем я , но кого это волновало тогда, на рынке уже не одна SELA бомбила , а еще целый ворох крупных недорогих сетевиков образовалось на раздел общего пирога стабильности и процветания , у пирога образовалась толкучка . Понастроили торговых комплексов. Одно открытие МЕГИ Дыбенко и МЕГИ Парнас чего стоило для передела всего рынка торговли в городе ( магазины одежды просто на улице становились не удел - проще поехать в гнездо где они все водятся ) , к тому же они проложили дорогу Европейским сетевикам на Питерский рынок . Еще вчера магазин 150-200 метров это чудо было, т.к. кругом ТК порублены на клочки в 5-20 метров для ИПшников, а сегодня уже не удивишь даже магазином в 1000 кв. метров иностранцы могли себе такое позволить !
Для чего я это так подробно описываю, а для того, чтобы было понятно почему у меня упала рентабельность бизнеса с года до 2,5- 3 лет. Даже удешевление кредитов не давали возможности эффективно торчать банковскому сектору , дальнейшее развитие могло быть только за свой счет. Уперевшись в стену финансовой преграды я искал возможность расти дальше , с грустью наблюдая как всякие Сепалы, Капахи, Страдивариусы ,Топ Шопы и H&M-ы доедают рынок на который я так рассчитывал. Может выпустить акции и продать на бирже ? Нет, маленький я . Может выпустить облигации или вексель с оплатой года так через три пять с процентами ? Но нет, агенты берут атомную комиссию от суммы ( до 50 % ) - выйдет золотой кредит , который будет бомбой под жопой замедленного действия.
И тут я обнаружил , что мой компаньон начал активно закрывать свои магазины «Шик по расчету» , в общем то смысл был тот же что и у меня - низкая рентабельность, высокие риски. Он решил плотнее сосредоточить свой мозг на недвижимости, рынок которой расцвел в этот период. Магазины закрывает , помещения в аренду сдает .
И тут у меня пазл в голове сложился - говорю ему покажи мне оперативную управленческую отчетность по всем магазинам. Мысль у меня появилась купить у Тебя все это, будешь мне же и сдавать потом свои бывшие магазины .
Просмотрел я его бухгалтерию. Удивился , что он еще дойную корову решил пристрелить и пошли мы договариваться о поглощении АЖИОТАЖем новой сетки "Шик по Расчету".
Договорились о том что я забираю по магазину в месяц внося аренду за месяц вперед без обеспечительного депозита , оборудование забираю даром , а товар покупаю за 50 % от себестоимости в рассрочку на 6 месяцев равными долями.
Все логично, ведь закрывая магазин все оборудование идет в помойку т.к. не особенно ликвидно , хранить же его дорого, за вывески рекламные и ремонт денег не вернуть , товар если даже распродажу устраивать то его себестоимость съест аренда и зп, так что 50 % от себестоимости закрывающегося магазина выдернуть из оборотки удасться это в лучшем случае .
Персоналу было объявлено о поглощении . Народ воспринял эту новость нервно. Все привыкли к другому директору , другому стилю управления , а как вы знаете любая метла метет по своему и любому командиру нужна своя команда - смогут ли они влиться в мою команду ? Все в «Шиках по Расчету» занервничали , особенно управляющие.
АЖИОТАЖ забирал очередной магазин, я приезжал знакомиться с директором , а на деле проводил внеглассное собеседование и для себя решал останется у меня этот человек или нет в дальнейшем. Естественно с рабочего магазина сразу же ни кого я не увольнял, но кое кто наслышанный о моих методах управления с увольнением всего персонала одним днем сразу же написал заявление по собственному .
Мы забирали магазин и в этот же день проводили глобальную инвентаризацию.
Программист написал выгрузку данных их чужой базы данных в нашу и мы перелили всю текущую ситуацию ( названия , цены закупки, розничные цены и текущее количество ) к себе . Считали их магазины двумя командами. Они считали своей командой и сливали остатки в свою базу данных мы считали своей командой и сливали данные в свою базу данных.
Расхождений практически не было, но зато стал вылизать огромный нарыв проблемы которую раньше там не замечали !
Товарные остатки в Шике по Расчету из инвентаризации к инвентризации приписывались скрывая недостачу и таким образом за год- два существования магазинов сумма настоящей недостачи выросла до атомных размеров ! Скрывать было уже не возможно , т.к. мы своим параллельным переучетом все вывели на чистую воду и мой друг немного прифигел от такого ! На самом оборотистом магазине например товара не хватило на 900.000 рублей в розничных ценах ! Это был нонсенс , т.к. на моих магазинах каждая пересдача выявляла от 10 до 25 тысяч недостачи за три месяца работы, сотрудники выплачивали ее из своего кармана со скидкой (в зависимости от должности и количество отработанных дней ) а если магазин вписывался в норму усушки то полученной премиии хватало не только закрыть недостачу , но еще и позволяло заработать лишнюю денюжку. Тут же было не понятно что делать . В магазине рекордсмене по недостаче опять таки пришлось уволить всех одним днем и закрыть своими сотрудниками.
Очень я боялся , что вот эта анархия доставшаяся мне слившись с моим организмом торговли потянет на дно все это, поэтому я стал менять людей местами . Убирать их с насиженных точек , и ставить на чужие. Ротация помогает выявить проблемы , провести очистку от вороваек и лентяев. Ведь приходя на новое место управляющий по определению не может быть лоялен к текущему персоналу, а значит ему легче найти там и избавиться от «туалетных утят». По срочному пришлось кого то из своих сотрудников ( администраторов торговых залов ) повышать до Управляющих .
До лета 2008 года мы забрали в общей сложности так 5 магазинов. Своих же у меня на начало слияния было всего 4 . Дела пошли на лад и мы летом даже открыли еще один ( малоформатный - всего 70 метров ) АЖИОТАЖ в новом спальном районе в ТК на свой капитал .
Это был пик сети ! Я считал, что впереди мы отдаем долги по слиянию, потом банковские долги гасим и открываем уже из прибыли ( на свои ) по 1-2 магазинам ежемесячно. Оборот в 2007 году был 88,3 млн рублей, а к концу 2008 года мы сделали аж 150,5 млн. И это были я Вам скажу другие миллионы , т.к. курс доллара был иной ( 24- 27 рубля за доллар ).
На волне такого успеха я вписался с компаньоном в еще одно мероприятие .
Я решил стать инвестором землевладельцем ! )))
И тропинка и лесок. В поле каждый колосок. Речка, небо голубое. Это все мое родное. Это Родина моя, Всех люблю на свете я!
Мы вдвоем с моим другом занялись землей. Решили что нам надо организовать купи продай земли , а может вообще найти ликвидный кусок земли , а потом найти инвестора , да построить на нем коттеджей поселок на продажу . Как то модно тогда было всем из города кто побогаче уезжать в область селиться. Вывешивали объявления в газетах бесплатных объявлений , в области развешивали вдоль дорог таблички о том, что купим землю и все как то безрезультатно.
А потом Мой друг съездил на родину отца в Новгородскую область весной 2008 года и приехал с невероятным открытием . Там куча земли и она почти ничья , а раз так то она может быть нашей . Хрен знает зачем она нам, но мы потом подумаем, после того как скупим ее за копейки на основании закона о земле .
Взяли 1,5 ляма и поехали в Новгородскую глубинку скупать земельные паи колхоза на родине моего друга.
Мы, жители большого города тогда откровенно охренели от того, КАК ТАМ живут люди.
Деревня человек на 500 -1000 , но работы нет в помине ! Все кто там живут это либо пенсионеры, либо трудятся на своей земле и с нее кормятся , либо это те кто тоже вкалывает на своем участке , но еще и нашел какую то работу на госслужбе или например по обслуживанию сетей наших гигантов газовых или электрических . При этом им платят сущие гроши - типа 100 $ в месяц. Мы гостили у родственников друга и первый раз не подготовились . На первое картошка, на второе похлебка из картошки с хлебом и на третье дранки из картошки с вареньем из лесных ягод, вода ведром из речки бурого цвета. Ужас !
В любом случае люди бедные но добрые и приветливые , вечером за рюмкой самодельного самогона приятно общались на всяческие общемировые темы . )))
Как бы не были там гостеприимны люди ,гостепреимством мы больше не злоупотребляли - все остальные разы, что мы туда приезжали везли продукты и воду с собой.
Но вернусь к процессу , в результате которого я стал крупнейшим землевладельцем тех глубинок .
Мой друг знал там местных , и в прошлую свою поездку распустил слух, что мы мол приедем скупать у них зеленые паи.
Наведу небольшую справку что же это за земельные паи и с чем их едят !
Когда СССР с ее плановой экономикой стало разваливаться , правительство нашего нового и первого президента Российской Федерации Бориса Николаевича Ельцина не понимало , что им делать с сельским хозяйством. Ведь раньше всем управляло государство, теперь в рыночной экономике невозможно было это делать. Они размечтались наделать кучу фермеров по быстрому в стране и переадресовать весь этот геморой с сельским хозяйством в частное управление.
Было придумано раздать землю крестьянам ! И в 1991 году издали земельный закон по которому вся совхозная и колхозная земля по честному пилилась между бывшими работниками этих земель, а чуть позже такую же раздачу устроили и на все совхозное имущество.
Звучит круто, вот только как всегда реализация подкачала и была сделана через одно мягкое место. Выдали на это бумажки - земельные и имущественные паи. Типа ты владеешь общедолевой собственностью ( где то тут но хрен знает при этом где ) , а если хочешь кусок конкретный , то вот тебе механизм прописанный в законе иди и мудись !
В деревнях люди в основе своей дремучие , что с этой бумагой делать не поняли, имущественный пай тут же поменяли спекулянтам на бутылку водки , а земельный пай и спекулянтам не нужен был, т.к. они не понимали куда деть их , поэтому положили они все это добро в шкатулочку и благополучно забыли на десятилетия .
Кое где с годами образовались все-таки фермеры из зажиточных ( как правило из тех же самых председателей ) которые тоже все это не стали скупать , а просто подписали с владельцами этих паев договор - ты у меня работаешь, я твоим паем распоряжаюсь и землю общедолевую пользую.
Что имеем. Земли дохрена, но она ни кому не принадлежит. Государство тоже ее забрать не может ибо беззаконие .Идут года , и где нет деловых бывших председателей все зарастает высоким бурьяном , а кое где аж лес уже нарос .
Вот в один из таких колхозов , где никому эта земля не сдалась мы и приехали. Повесили объявление на их правлении, что мол завтра ребята из Питера приедут и денег привезут чтобы Вам дать за ваши ненужные бумажки - приходите.
Договорились с правлением, что арендуем у них актовый зал на сутки, наняли местного сторожа с двустволкой охранять наши спины и ангажировали главу деревни заверять договора купли продажи паев. Да, да, это не опечатка. Оказывается вместо нотариуса может выступать глава деревни, района, области и т.д. Это сделано специально, чтобы например жителям Ямала за услугами нотариуса не приходилось 1000 верст на собаках ехать по тундре.
Долго ли , коротко ли, но к нам выстроилась очередь. Мы сидели за двумя компами с двумя принтерами и не разгибаясь часов 10 без перерыва на обед работали , однако составили и оформили только половину договоров купли-продажи паев, а очередь не прекращалась . Скупали это добро по десять тысяч за пай, но периодически к нам приводили особо уважаемых бабушек ветеранов ВОВ , у которых мы покупали дороже, по 15 ибо старость надо уважать .
Два дня мы вкалывали и наконец к концу второго дня очередь стала рядить и иссякла.
За каждую доверку мы заплатили по 500 рублей в кассу села. В тот день правление , заполучило в кассу чуть ли не трехлетний свой бюджет , все красиво причем и официально.
Были ли откаты спросите вы ? Не, ну какие там откаты. Только наша человеческая благодарность ! Паи которые принадлежали Главе и ее помощникам мы купили по более высокой ставке + оплатили помощь в составлении договоров и организации процесса. Все законно .
В итоге на руках у нас было 200 паев , каждый где то от 3-х до 10 гектар размером. Мы раздобыли через главу карту земель в земельном комитете ( там мы тоже у всех купили паи подороже ) , где наделы уже были нарублены на участки и поехали изучать предложение. Что мы имели. В основном земли не обрабатывались ни где, но было где то 50 % земель, где местные без особых на то прав регулярно косили траву , а также был большой охотничий надел , где подкармливали кабанчика , а потом в сезон вели отстрел с специальных охотничьих вышек .
Естественно всю эту землю + еще куски земель около воды + куски земель около самого населенного пункта ( с прицелом под перевод в ИЖС ) мы и выбрали.
Оказалось 200 паев переоформить не так то просто и на это нужно время
и еще куча денег !
Дальше по закону мы должны объявить в местном сми , что такого то , такого то , там то там то ,мы проводим собрание всех дольщиков по вопросу выделения земли. Такое собрание после заявки в сми проводить можно не раньше чем через месяц.
Для начала надо провести землеустроительные работы . Нашли местного инженера землеустроителя , который взялся за 1800 с пая провести такие работы . Эта работа заняла месяца 2 не меньше.
За это время мы провели собрание , куда пришли те, кто не продал свои паи.
Мы озвучили повестку выделения наших паев и начали получать возражения. Тонкость процедуры заключалась в том, что по любому вопросу повестки надо голосовать . Принимается то решение , за которое голосует более 51 % голосов владельцев паев.
Нам тогда повезло т.к. удалось выкупить одним махом где то 60 % паев, поэтому по повестке все что мы предлагали то и принимали. Мы предложили сельчанам которые не продали паи помочь выделить землю им ( в тех местах где мы не брали ) оформив решение через собрание, но народ сказал ду ну - нам потом налоги еще плати с этой земли, инженеру плати - пусть лежат в шкатулке до лучших времен .
Тонкость паев как раз и заключается в том, что налоговая не может брать налоги с земли т.к. у нее вроде как есть коллектив собственников , а при этом конкретного собственника вроде как и нету. Отчасти именно поэтому владельцы работающих совхозов не оформляют на себя землю и экономят приличные деньги.
При проведении собрания столкнулись с еще одной проблемой. Одна местная категорически отказалась слушать наши доводы о 60 % и требовала самый красивый участок оформить на нее. Около воды , в видовом месте , рядом с дорогой и электричеством.
Мы естественно отказались, тогда она решила нас нагнуть и написала жалобу в прокуратуру и в милицию, о том, что мы мол купили пай у пьяного мужика , а глава заверила подпись несмотря на его состояние хотя не имела право. На главу быстренько завели уголовное дело и нам начали с удовольствием местные власти выкручивать яйца.
Еще немного пообщавшись и пописав бумажек и объяснений ( сдаваться по началу мы не хотели чтобы не создавать претендент для других ) в итоге мы сдались и оформили на нее все что она хотела , да еще и за землеустроителя заплатили и за переоформление , с условием прекращения претензий и забирания заявлений ото всюду.
Параллельно землеустроительным работам мы сразу же запустили процесс регистрации прав на паи на себя. Это была двойная работа , можно было сразу землю выделять на себя из чужого пая по договору купли продажи, но после истории с жалобой мы решили не рисковать , а сразу же все на себя оформить в виде паев, а потом уже землю выделять.
Мы наняли людей из числа селян, дали им доверенности , назначили плату за переоформление и запустили процесс . Почему не сами пошли и не зарегистрировали ? При регистрации столкнулись с еще одной дилеммой, единственная сотрудница в районе на регистрации сказала не больше 10 паве в день приму , у меня и без вас работы хватает !
Спорить бестолку , вот и ходил наш человек как на работу 20 дней по поводу паев, а потом еще 20 дней по поводу регистрации выделенной земли паев в собственность.
Параллельно с этим, на нас вышла команда скупщиков паев в Псковской области.
Мы нашли серьезных инвесторов на больших черных GL , которые посмотрели наделы там вместе с нами и по договору выдали нам 5 миллионов на скупку и выделение земли в Псковской области сроком на год ( мы здраво рассудили что успеем все сделать в срок ).
И вот долгожданный момент наступил. В Псковской области работа кипит . В Новгородской области земли уже дохрена, и чего с ней делать пока не понятно.
Чтобы ее продать кому либо, ты должен в начале предложить купить ее местной власти , официальным письмом . если они дадут согласие купить то покупают, если отказываются то ты продаешь покупателям. Кодастровая стоимость земли была дороже нашей стоимости продажи, и мы очень надеялись что государство купит, но денег у него нет и они с радостью отказываются от этого права !
Тогда мы делаем сайт лендинга по продажи земли zemlefond.ru , нанимаем спеца в его раскрутке и запускаем рекламу в сми.
Уже не помню откуда именно, но нашелся покупатель, который в итоге и скупил у нас всю землю по хорошей для нас цене.
Пашут ли ее сейчас и засеивают ? Нет , все осталось как было. Местные правда получили бесплатные договора на использование земель под сенокос и охотоведение, т.к. не используемая земля может быть забрана государством у собственника по закону. Покупатель использовал землю как инвестиционный инструмент. Купил у нас по 15.000 за гектар, оценил его в 100.000 за га ., заложил в банк и получил дешевый кредит на который купил недвижимость в городе , а у банков этих кажется уже забрали лицензию в итоге, что не удивительно ! Почему знаю про ипотеку, потому что мы сами регистрировали ипотечный договор на эти участки в тех краях по их просьбе.
Шел 2008 -й год, много было движения , много было успеха и много было планов на будущее ! Все цвело и развивалось бурными семимильными шагами , но все ли так будет в итоге особенно если учесть что мой следующий 13 -й пост последний в серии постов о моем бизнес водовороте !? В общем продолжение следует.
Ну и как всегда - кому понравилась моя правдивая история из жизни , поднимайте пальцы в верх и лайкайте пост, подписывайтесь на мой канал ( в том числе в телеграмме https://t.me/sova_Alehsa ) комментируйте . С удовольствием отвечу на любой Ваш вопрос по бизнесу опираясь на свой опыт как в коментах так и по мылу 9374028@list.ru Кстати на многие вопросы которые Вы задаете в письмах я уже ответил в своих постах , есть повод вчитаться )) Также ,кого заинтересовала эта серия постов, хочу напомнить, что у меня есть серия постов про мой текущий бизнес - пекарня ВКУСНЯШЕЧНАЯ к которому я готов рассмотреть соинвестора для развития бизнеса и открытия второй точки ( условия обсуждаемы и предлагаемы ) , а еще я запустил серию постов о моем автопутешествии по Европе в 2014м году — «Галопом по Европам»
Буду рад любым новым знакомствам и общению по теме бизнеса, т.к. такого рода общение очень развивает , вдохновляет и сподвигает на новое движение вперед !
Ваш, Sova Alehsa
