Частные компании, предприятия, производства владеющие с 90х, а может быть раньше/позже, землей, впрочем как и другие, не владеющей таковой землей, столкнулись с кризисом, проблемами. И вот перед вами молодым свеженьким юристом только нанятым в компанию, или быть может заросшим мхом матерым профессионалом от которого требуют побыть экономистом и финансистом, требуют наконец-то быть полезным или показать свой потенциал и сделать для своей компании, что-то действительно стоящее. Все идеи вы исчерпали, а может быть, все перепробовали. И вот откинувшись в кресле, потягивая чашечку виски, листая любимый пикабу с котиками (сами поставьте здесь запятую) натыкаетесь на этот пост. И именно мысль о снижении земельного налога или арендной платы вас как раз не посетила или посетила где-то в глубоком сне, и вы успешно ее забыли к утру. Но тут-то я вам и прихожу на помощь.
Аренда.
Дело в том, что большинство заключенных договоров аренды земельных участков (15 летней и более давности), заключались на 49 лет и к настоящему моменту, не все еще приведены к требованиям действующего законодательства, а следовательно, арендная плата начисляется исходя из процента кадастровой стоимости, 2-3 процента. Не так давно, кадастровая стоимость участков подросла и эти 2-3 процента уже стали как 4-5, а то и 8-9. А кадастровая стоимость это не какая-то, а сама что ненаесть, переувеличенная рыночная стоимость. Ну, а что делать, придется платить? Да, безусловно, но с помощью указанных действий явно меньше. Дело в том, что в настоящее время, арендная плата расчитывается по формуле следующего содержания: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
Апл - арендная плата;
Аб - базовый размер арендной платы;
Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
Пкд - корректирующий коэффициент;
Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
S - площадь арендуемого земельного участка.
Как найти значения указанных коэффицентов? Все очень просто, в интернете в открытом виде лежат все законы, в которых расписаны значения коэффицентов для каждого муниципального образования. Просто возьмите сейчас арендную плату за участок принадлежащей вашему предприятию и сравните с результатом получающимся по этой формуле. На практике скажу, что предприятие N платило 900 т.р, а после заключения доп. соглашения в части изменения расчетов 700 т.р., а возможно и меньше (так как, вид разрешенного использования был административно-технический, торгово-складской комплекс, то коэффицент ставится по наибольшему виду разрешенного использования). Учитывая, что вы это читаете, возможно вы как раз работаете в такой компании или являетесь даже директором, а может у вас и вопрос такой возник, так вот, пустите осводившиеся деньги на оплату труда своим рабочим кадрам, специалистам, в самом деле.
Но рано делить неубитого быка. Итак, что нужно чтобы заключить дополнительное соглашение в части расчетов арендной платы? Для начала, узнать, есть ли кадастровый номер у участка описанного в договоре аренды или там указана только площадь? Внимательно просмотрите весь договор аренды и дополнительные соглашения к нему, обычно это либо в начале договора 1-2 страница, либо на странице с подписями и отметкой о регистрации договора в местном муниципалитет, указан условный номер з.у. 40-40-200005-30 примерно так он может выглядеть.
Если участок ничего кроме площади, скажем 4,3 га, не имеет, то не отчаиваетесь. Обращайтесь к кадастровому инженеру для составления акта согласования границ вашего земельного участка. Согласовывать нужно будет с соседями, администрацией. Согласование выглядит как подпись физических лиц, или печать подпись юридических лиц, а также печать подпись со стороны администрации. Оформляется это в печатном виде, подается с заявлением (доверенность, копия договора аренды, заявление о согласовании местоположении границ земельного участка, акт согласования границ в 3х экземплярах). Обычно это занимает в среднем 15-20 дней. Согласование со стороны муниципалитета.
После описанной процедуры, кадастровый инженер подает межевое дело, акт согласования границ в кадастровую палату, где производят соответсвующие изменения и вместо 4,3 га у вас вырисосывается площадь 44000 кв.м. Как такое возможно, что больше? Или даже меньше? Дело в том, что при уточнении границ (любых не только для юридических лиц, обычных граждан также касается), вы имеете право на + - 10 процентов. То есть в пределах 4300 кв.м вы имеете право как увеличить, так и уменьшить свою арендованную уточненную землю (но стоимость при расчете формулы конечно же будет больше или меньше в зависимости от площади, не забывайте). И вот ваш земельный участок получает кадастровый паспорт с заветным форматом 00:00:00352:03 (ваш номер допустим), в нем указан вид разрешенного использования, категория земель и еще некоторая информация.
Далее, подаете заявление в администрацию, о заключении дополнительного соглашения к вашему договору аренды в части изменения договора аренды (кадастрового номера, расчетов и прочего), словом, приведения его в соответствие действующему законодательству. Прикладываете (по желанию) егрп на з.у., егрп на здание, кадастровый паспорт з.у., кадастровый паспорт здания - это по желанию, так это заказывается местным органом омс без вашего участия - но никто не возбраняет приложить самим эти документы, далее договор аренды, доверенность, паспорт. В принципе все, заявление вольной формы. Важный момент, долгов по арендной плате (пени, задолженность) у вас быть не должно. В противном случае доп. соглашение могут не согласовать. Если же все улажено в части расчетом арендной платы, ОМС собирает документы, делает проекты, отправляет в министерство имущественных отношений на согласование, в случае успешного согласование договор запускается в работу. И остается только лишь его подписать и далее наслаждаться свежим содержанием старого договора. В среднем этот процесс занимает не меньше 60 дней. Но помесячная экономия, 10-15 процентов, или более того будет стоить.
Малину может испортить росреестр, ибо, в тот момент когда вы обратитесь за государственной регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды, выяснится, что текущий договор, возможно зарегистрирован в местном земельном комитете, а в росреестр типа не знают о таком, и как регистрировать соглашение к тому, о чем они не знают? Конечно, надо им в этом случае напомнить одну статью из фз о государственной регистрации - что договора зарегистрированные до вступления в силу настоящего закона считаются официально действующими и регистрации подлежат, но только при желании. Здесь обратите на это внимание.
Касаемо, собственности и налога. Практика показывает что земельные участки очень переоценены в плане кадастровой стоимости и стоимость такую удается снизить на 40 а то и более процентов. Налог соответственно, представляете, неплохо так снизится. Как это делается? Актуально для Московской области. Есть оценочные организации, а есть организации широкого профиля, которые и представят ваши интересы в снижении в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Делается отчет о рыночной стоимости и этот отчет + документы необходимые для комиссии (см. интернет), подаются и вы ожидаете. Обычно комиссия довольно либерально и понимающе относится к снижению кадастровой стоимости, ведь зачастую это бывает и техническая ошибка при расчете кадастровой стоимости и кто знает чего еще. И вам на этой комиссии скажут возможные планки снижения. На практике - если что-то не так, вам дают возможность отозвать заявление и уже подать с немного иной цифрой. Все-таки есть нормативы стоимости земель в разных мун. образованиях и учитывается их вид разрешенного использования, освоенность, и пр. Т.е на 99 процентов не убавите, то минимум на 30, спокойно. Но и конечно же, если работа комиссии вас не устроила - суд.
Но здесь, одна моя знакомая рассказала мне интересную заманку (начальник правового департамента одного предприятия), которая сделала эту перспективу туманнее чем разворот сибирских рек в казахстан.
Суд. Обратились, иск, все как надо. Что делает суд. Говорит, что крутой отчет, но не верит ему, да и оснований не доверять государственной оценке в принципе нет, ну если вы так хотите, суд найдет компанию за ваши деньги и проведет оценки. Вы соглашаетесь. Суд находит, угадайте что говорит компания? Компания говорит, что суд то прав, да и государство. Нормально все со стоимостью))) Как выбраться и не попасть в такой казус я вам не скажу. да и не буду утверждать, что это тру стори на все 100 процентов, но такое, с большой долей вероятности, имело место. Будте внимательны, изучите судебную практику по таким делам, суда в который вы будете подавать заявление.
Спасибо за внимание!
Еще одно, оценочные компании берут деньги по факту оценки, то есть можете объединиться с соседями собственниками 20-30 соседей или 5-10, 1-2, не важно и заказать общий отчет. Выйдет по стоимости как за один. Или чуть больше.
Всем удачи и экономии.
